产品力提升之道
前言
初，政府频频出台调控措施，转眼已至一年之多，政府对房地产调控已经从过去的阶段式的调控变为常态性的调控，产品为王的时代到来。产品力的强弱成为企业持续稳定发展的焦点。 那么对于开发企业来说，产品力提升的思考起点是什么？ 产品力提升又有哪些给力途径？全国一、二线城市项目热销因素分析
通过克尔瑞数据库，我们对于今年调控以来，全国一二线城市百多个热销案例进行了跟踪研究和调查，经过统计分析后得出主要热销原因归类如下：其中我们发现：在综合考虑的前提下，排除项目采取的价格策略和营销方式因素，拥有强大产品力仍是项目热销的基础性要素

数据来源：CRIC数据系统 热销项目城市覆盖主要一二线城市：北京、上海、广州、深圳、天津、成都、重庆、沈阳、大连、杭州、合肥、郑州、南宁、青岛、无锡、厦门、济南等28个城市 项目涵盖主要品类市场：中高端公寓、别墅、豪宅、城市综合体、商办类
数据分析弱市之下 产品为王 那么企业怎样才能提升产品力？
我们认为——以客户为导向，是企业进行产品研究的起点
客户研究
维度二：客户价值观
维度一：家庭生命周期
青年——首次改善
中年——再次改善
人以群分 （身份、地位的彰显）
性价比 （利益最大化）
老年——养老居所
资产配置 （作为投资品）
客户研究
万科家庭生命周期结构图
例如——万科模式：以客户需求为导向；研究客户特征为起点，整个产品产出过程中，客户需求是贯穿始终的主线
客户研究/家庭生命周期角度
青年之家 （单身，立足）
青年之家 （单身，立业）
青年之家 （丁克，成家）
青年持家 （父母同住）
小太阳 （小孩出生）
孩子三代 （双向照顾）
后小太阳 （小孩长大）
青年三代 （变老）
中年之家 （长大）
老年二代 （变老）
活跃空巢
22-24岁
25-29岁
30-34岁
35-50岁
45-55岁
55岁以上
换房1：增加家庭核心，如小孩出生、父母需要同住带来家庭结构变化
换房2：增加家庭核心，如父母需要同住、孩子长大需要独立空间带来家庭结构变化
换房3：减少家庭核心，生活方式改变带来的换房需求
单亲 （夫妻离异）
首次置业
首次改善
再次改善
安享晚年
万科家庭生命周期演进示意图
客户研究/家庭生命周期角度
作为资产配置
追求性价比
彰显身份、地位
客户价值观
“商人”求利益最大 “平民百姓”求高性价比 “达官贵人”求彰显身份
客户研究/价值观角度
三种价值观的客户表现：
“商人型”：从投资回报的角度出发的投资类产品，作为自身的资产配置
从回报的角度去选择
产品塑造
酒店式公寓
办公类产品
商铺类
面积尽可能小
总价低
层高
客户研究/价值观角度/投资型
“平民型”：高性价比产品，满足自身的利益最大化
万科对原90+户型再升级，新户型克服原有户型的采光不足、空间局促等问题，对收纳系统进行升级，同时通过设计北向两间房内嵌推拉分离墙，两个空间可以在3分钟内灵活打通。从而满足了二人世界、三口之家到短暂的三代同堂等多种居住需求
原90+户型
3G户型
客户研究/价值观角度/平民型
“达官贵人”型——选择彰显身份地位的产品
》星河湾的客户 们通常被称为豪族、名流、新贵、或者精英、成功者，对自己的经济前景很看好。 他们可能是企业家、是技术精英、也可能是政要，可能是内地的富人。他们有一个共同点就是：富有。 对他们来说，房子不仅仅是居所，更是他们的名片，用来宣告自身的价值，他们需要的是身份的认同

典型企业：星河湾、绿城
形成圈层文化
客户研究/价值观角度/达官贵人型价值认同感 身份的象征 升值潜力 楼盘的综合素质 生活的品位
富人聚居的社区 以居住为名片 不仅是产品更是作品 精雕细琢，十年的沉淀 奢侈品跨界合作
客户研究/价值观角度/达官贵人型
顺应客户价值观
以产品成功为前提，提升产品力的主流模式：
典型案例：中式建筑发展
典型企业：星河湾、绿城、恒大
典型企业：红星美凯龙
万科第五园系列产品成功顺应客户价值观，汲取传统中式庭院、传承中国文化、体现客户“中式风范的诉求
深圳第五园
上海第五园
从深圳到上海，万科第五园系列顺应客户价值观的差异进行调整
星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务
星河湾通过顶级品牌入驻，酒店的打造，进一步强化生活方式、交流平台的塑造
星河湾汇聚中国经济大潮中崛起的各代表性高端圈层、协会和机构，形成圈层文化
星河湾项目配置有四季会会所，以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优雅的体验空间。 功能上包括会议、餐饮、康乐等常规会所项目，同时也承载各种跨界活动和交流。
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