 ==>> 点击下载文档 |
外立面体现的档次不足 建筑风格与定位保持一致，这在后面的住宅定位与产品规划建议中，稍加阐述
2、住宅户型配比
我们相信，上述户型也是参考了市场，通过对利润、对推广、对销售的综合考量而得出来的结论。但是，现状摆在这里，问题出在哪里？针对户型，我们将在市场分析与产品规划建议的板块里加以论证，并提出合理化建议
此外，围挡上所出现的“80—245㎡尊荣华宅”，以及滁房网所出现的166、200、245㎡户型，如此大的户型来自哪里？是不是底商面积？
大户型比例较大，在现阶段的市场环境下，可能会拉长销售周期，并造成大户型积压。目前的现状就是一个例证
4、商业建筑设计
据建筑规划设计图，沿街独立商业的进深只有12米，集中式商业的进深只有 19米。建筑设计极不符合正常标准，对商业销售造成诸多困难。 商业的建筑形式不统一，可能会造成销售模式的多样化，增加了营销复杂度倒在其次，重要的是，增加了统一经营和统一管理的难度
二、推广概念
1、前期推广的形象定位有点低，且概念模糊
本项目的宣传口号
泰鑫现代城的宣传口号
五年赚一铺——有种效仿泰鑫现代城五年返租37%的意味，但概念模糊，尚不清楚五年赚一铺是否采用返租模式，且为多少回报
第五大道的概念，源自于美国曼哈顿大街，本质上是商务中心与商业中心的综合体。将此概念生搬硬套，往往使项目自身失去创新价值，不利于品牌创立和口碑宣传
天长西路商业步行街升级版，“升级”本质上是模仿，没有创新，致使商业形象难以拔高
三、营销行为
1、早期营销行为
中秋，项目预约阶段，举办月饼品尝会，送双节大礼；
12月18日，滁州中心商圈投资峰会暨嘉宇万豪名苑第五大道品牌签约会；
12月25日：一期开盘，在售住宅1、3#80.03-122.7㎡；商铺25-242㎡。一次性付款98折，按揭99折；
1月30日，丰田汽车展销会在第五大道举行；
自项目开盘至今，在营销渠道上至少存在三个问题： 一、常规的优惠幅度太小，没有拉大一次性付款与按揭付款的优惠差额。 二、节点活动、主题活动太少，暖场性不够，在关键时刻没能抓住营销良机。 三、没有考虑到老客户的带动效用，缺乏对老带新政策的支持
从5月9日延长到6月8日，很可能说明了团购政策没有在预期的时间内发挥应有的效益。另一方面，团购政策虽然优惠幅度较大，但成交周期较长，难以实现速销
2、近期团购
4月9日-5月9日，交纳2万元申购可参加团购：10-20套，奖励128元/㎡；21-40套，奖励158元/㎡；41-60套，奖励188元/㎡；60套以上，奖励218元/㎡。在售住宅7#80-125㎡，1、3#楼82.99-123.64m2；最高赠送15㎡左右，现一次性付款98折，按揭99折。 4月9日-6月8日，交纳2万元申购可参加团购：10-20套，奖励128元/㎡；21-40套，奖励158元/㎡；41-60套，奖励188元/㎡；60套以上，奖励218元/㎡
本案的定位与招商必须整合多种因素，不能视为简单的营销行为，以避免定位、招商与销售发生脱节
3、商业招商
前期招商已经启动宣传，且已举办过大型的品牌签约活动，但迄今没有成果。贵司的初衷是借此来炒热项目，同时又在寻找最佳的定位与招商之路
两端偏高，不合常规，不知是否有意而为之
4、关于价格
本项目正在推出的5号楼，其销售价格的排布大致如下：
2、3层
5400—5500元/平
4—17层
4500—4900元/平
18层
5300元/平
价格定位
低价促销
虽然是折后价格，但降低了住宅档次
四、现场包装
由于市政管道开挖，最具形象面的丰乐大道显得脏乱差，不利于项目价值与品牌价值提升。 丰乐大道围挡的销售信息模糊，且未能体现项目的形象与档次
最具展示面的天长西路没有广告画面，如围挡、道旗等。 1、3、5、7号楼已封顶或接近封顶，但在楼梯上未发现宣传挂幅。不知是忽视了楼体巨幅的作用，还是工程部或市容不允许
丰乐大道与天长西路没有本项目的精神堡垒，售楼部门外也没有广告桁架
现有的广告包装未能体现项目的目标形象，在很大程度上制约了项目销售； 现场的广告宣传未能全面铺开，广告载体单一。
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
