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市场——经济萎靡，价量齐跌，豪宅价格下挫快于中小户型 新鸿基判断——集中发展郊区大型计划，以中小型住宅为主，低价
金融风暴 从97年8月到98年8月，港股从16673点跌至6600点，一年间跌幅60％。金融风暴直接导致银根紧缩，银行被挤兑，部分证券公司倒闭，银行普遍“现金为王”，整体经济通货紧缩。香港整体经济急转直下，陷入战后最严重的衰退中。地产市道随即大幅下挫。跌幅普遍超过3成
“自住买家为主，投资基本绝迹” “集中发展大型计划，以中小型住宅单位为主” ——《新鸿基1998-1999年报》 “集中发展中小型大规模住宅项目，同时提供各种面积设计以供买家选择” ——《新鸿基1999-2000年报》
1997-2000：萧条期
经济背景
市场背景
新鸿基判断
价量齐跌，而且豪宅价格跌幅大于中小户型，尤其是郊区豪宅
帝琴湾
浪琴轩/海琴轩
东堤湾畔（1-6座
港丽豪园
灏景湾2期
雍怡雅苑
晓岚阁
皇府湾
绿悠轩
雍翠豪园
帝堡城
晓晖花园
海欣花园
曉峰園
东堤湾畔（7-9座）
明轩
半岛豪廷
清水湾半岛1期
豪廷峰
朗怡居
灏景湾3期
维景湾畔1期
宝翠园1期
雅景轩
卓尔居1期（98年）、2期2468101214161820
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新鸿基萧条期开发版图：
东堤湾畔（1-6座） 港丽豪园 灏景湾2期 绿悠轩 雍翠豪园 帝堡城 晓晖花园 曉峰園 东堤湾畔（7-9座） 明轩 朗怡居 灏景湾3期 维景湾畔1期
50㎡ 75㎡ 100㎡
80㎡ 160㎡ 240㎡
帝琴湾 浪琴轩/海琴轩 晓岚阁 半岛豪廷 豪廷峰 宝翠园1期
100㎡ 200㎡ 300㎡ 400㎡
雍怡雅苑 皇府湾
萧条期新鸿基物业产品定位特征分析： （1）新开发以高层居家型为主，高层豪宅/别墅消化存量为主 （2）以65-85平米的2/小3房为主
高层豪宅主力产品：120-140平的3房
别墅主力产品：250-350的3层联排
高层居家主力产品：65-85的2/小3房
萧条期新鸿基物业收益贡献特征： 高层居家依靠销售量贡献收益；高层豪宅依靠高利润率贡献收益
1998-2000年香港各区域物业均价
新鸿基萧条期推出产品，普遍低于市场区域均价
高层居家：中小户型低价血拼促销，新鸿基本阶段的主力开发产品，以郊区地铁沿线大型项目为主
价格战血刃： 晓峰园和长实的盈翠半岛减价对峙，造成晓峰园地产代理汇聚中区和记大厦门口，截击盈翠半岛买家的冲突，以长江实业副主席李泽钜致电新鸿基地产副主席郭炳江投诉而告终的抢客事件
萧条期新鸿基销售的绝大多数是位于新界的中小户型居家盘，随着地铁开通交通改善，这些盘以大规模社区，中小户型、低总价，吸引首次置业的家庭
晓峰园1998年5月首推169个单位，均价46053元/㎡，5月4日，在网站上公布由于登记理想，公司考虑加价加推。但随即长实盈翠半岛推出拉开价格战，19日新鸿基宣布将以40350元/㎡的优惠价格推出余下单位。22日，又登出将于24日结束优惠提高价格的新闻，以刺激投资者购买
楼盘名称：帝琴湾（凯弦居、凯琴居） 户数：共972户。凯弦居540户（6、7层）；凯琴居432户（11、12层，包括20户顶层复式） 价格：1997年12月凯弦居均价79624元/㎡ 1998年2月凯琴居均价57028元/㎡
高层豪宅：大户型同样降价促销，郊区尤甚；该阶段新鸿基后续开发高层大户型以3房为主，多集中于新界
销售分析：1998年，各大发展商相继加入减价的行列，形成减价骨牌效应。2月，帝琴湾推出凯琴居，带头减价，由07年底推售凯弦居时的79624元/㎡降至57028元/㎡，劲减30%，引发首轮价格战，当年帝琴湾销售846套
高层豪宅是萧条期新鸿基收益贡献的主要来源，但由于经济形势严峻，大户型高总价依旧是对业主实力的考验，降价也成为了豪宅的无奈选择。
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