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租售价格：均价2550元/平米 租金水平在12—15元/月/平米，3-4楼办公房租金8-10元/月/平方米
规划业态：下图红色所示为已推的一期部分商铺，主要经营门窗铝材、地板陶瓷、洁具卫浴等。一期后续即将推出的规划为灯饰、五金水暖等。在二期、三期中规划有大型超市、百货中心、汽配城等中心商业核心，配套的还有油漆、涂料、板材、陶瓷、家具等。打造一个超大综合型商贸易城
本案和周边现状照片:
新县政府 新灌中
电力公司 华侨双语学校
县级政府搬到哪，哪片区就是热点，就是较快发展成熟的区域，就可能成为新城市中心！因此，项目地块为新城市中心核心区域地块，发展机会大。但作为一个大型的商住项目，特别是一个新区，操作难度大
研究设问：
项目所处的灌南县新城区在城市发展中的地位？本案是否可以站在城市运营的高度加以打造？
经过几年的发展，灌南县房地产市场空间还有多大，商业地产是否仍有机会？
本案作为新城中心区的项目，核心价值在哪？
作为一个大型商业综合项目，开发切入点在哪里？
本案作为一个大型的商住项目，如何组合产品，如何定位商业？
在一个商业不成熟的新区运作大型商业项目，如何保证项目做活同时实现企业利润最大化？
带着这几大问题我们把目光投向灌南房地产市场和项目本身，去寻找最佳的解决方案！
第二部分 宏观环境分析
一、城市区位
区位优势比较明显，内外交通便捷
灌南县隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻
204国道、306、307省道贯穿全境，同三高速公路与宁连高速公路在境内合一，京沪高速公路擦境而过
县城距连云港机场、港口90公里，距连云港火车站70公里，3个小时可达南京、无锡，4个多小时便可到达苏州、昆山、上海
境内河道密布，物流优势明显；共有航道12条，177公里，可直通京杭大运河、淮河水系和长江水系，海运自灌河入海口至连云港港口仅30海里
灌河口开发。灌河是灌南县的一大优势，随着省委实施沿海开发战略，把灌河开发列入全省“十一五”规划，市委市政府也把灌河口开发作为连云港“一体两翼”港口建设重要组团，灌河口开发迎来了新的发展机遇。灌南县将积极加大连云港港“南翼”开发建设力度，准备在长35公里的灌河北岸线建设适应形势需要、颇具规模的港口群，使之成为连云港港的物流配套港，成为立足灌南、辐射苏北、联通海内外的港口物流枢纽
二、人口状况
人口增长缓慢，自然增长率略有下降。末，全县户籍总人口为74.01万人。其中，非农业人口32.82万人，农业人口41.19万人； 城镇人口为21.56万人。人口自然增长率为5.86‰，较之下降12.16个千分点。在江苏省52个县级市中，末，灌南县的总人口位于39位，人口优势并不大
年度
全县总人口（万人）
71.66
72.23
72.71
73.42
74.01
城镇总人口（万人）
/
/
16.57
18.15
21.56
非农业人口（万人）
9.9
12.2
22.38
30.08
32.82
三、宏观经济分析
1、GDP发展情况
综合实力显著提升，三产结构趋于优化，经济总量和人均水平发生质的提升，尤其是最近两年，经济增长尤为迅猛。末，全县地区生产总值40.12亿元，同比增长16.39%，高于全国增幅6.49个百分点；末，地区生产总值34.41%，同比增长18.25%。其中，末，第一产业增加值为13.14亿元，增长4.2%；第二产业增加值为14.4亿元，增长32%；第三产业实现增加值为12.51亿元，增长14.9%，三产结构由2001年的“42.2：30.4：27.4”优化为“32.8： 36：31.2”，第一产业比例明显降低，第二、第三产业则相应增加；按户籍人口计算，人均生产总值为5433元，同比增长15.4%
2、固定资产投资
固定资产投资规模进一步扩大，房地产开发投资势头强劲。，全县固定资产投资持续去年的高速上升势头，全年完成全社会固定资产投资35.77亿元，同比增长56.34%，其中房地产开发完成投资1.31亿元，占固定资产投资的比重由的0.95%增加到的3.66%。民间投资保持了强劲增长势头，已成为全县固定资产投资的重要支柱。全年完成投资309792万元，同比增长45.48%，增幅居四县第一；占全社会投资的86.61%，比上年同期提高6个百分点
4、居民收支情况
城乡居民收入水平和消费支出均呈现持续快速增加的态势。末，全县在岗职工年平均工资11777元，比去年增加30.7%，涨幅较大；城镇居民人均消费支出4014元，比去年增加30.3%，其中，城镇居民人均住宅支出占人均消费支出的比重由的10.2%增加到2
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