近期高端公寓市场成交情况高端公寓市场
市场严重受挫，两周无新增供应，仅成交26套
近期全市成交结构情况成交结构
高端市场市场份额锐减，受新政影响更甚
近期全市成交结构情况成交结构
舒适性和享受型户型成交比例下滑，高端客户受限
新政分析
在农历春节即将来临之际，国务院及上海政府相继出台两条楼市调控新政，我们将对这两项条例中，对商品住宅市场有较大影响的内容进行研究：
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》--“新国八条”
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》
市政府办公厅印发本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见
限 购 令
限 贷令
房 产 税
营 业 税
“新国八条”分析
营业税方案调整，差额转为全额 第二套房首付比例上升至60% 限购政策全国统一，第三套全面停售
住房营业税由差额转为全额
营业税调整
税费成本大幅上升影响二手房市场，将再次降入冰点
本次调控方案
“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”
调控可能产生的影响
营业税调整从差额征收到全额征收，对低端（普通住宅）二手房市场会产生较大影响。 卖方心态：由于税费成本提高，市场房源挂牌量会急剧减少，或者提高房价。 买房心态：出于投资炒房心态的客户会大幅减少
但由于目前二手房市场监管机制尚未完善，应对交易税的对策则相对简单，实际成交价与交易中心备案成交价大相径庭的“阴阳合同”将会大量出现
营业税调整将影响二手房市场 5年以内的普通住宅换手率将急剧减少
房屋原价100万
税费： （200-100）*5.5% =5.5万元
交易价200万
房屋原价100万
税费： （200）*5.5% =11万元
交易价200万
调整前
调整后
差别化信贷政策
差别化信贷
信贷政策仅调高首付比例，中低端市场受影响程度最大
本次调控方案
“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”
首付比例方面
50%
60%！
贷款利率方面
基准利率1.1倍
基准利率1.1倍
调控可能产生的影响
房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房成本，对市场需求一定会产生影响。其影响分两个层面 实际层面：由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房 心理层面：由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房
由于投资的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内，而普通的改善型需求则完全是自主性的，但由于支付能力略低，购房资金略紧，首付从过去的30%上升至50%，此番又增加到60%，完全抑制了此类购房需求

对市场中低端项目的影响将大于高端市场 对中小面积的常规二房、三房的影响大于大户型
限购扩大
进一步限购
限购令直接导致成交量大幅萎缩，并严重打击外地客户购买信心
本次调控方案
调控可能产生的影响
此次“国八条”限购对上海市场影响很大，主要有以下几个方面： 一手市场：成交急剧萎缩，不仅投资投机型需求受到严厉打压，改善型购房家庭也不能再通过“卖小买大、买大卖小、合二为一”等方式来改善家庭的居住条件。 二手市场：挂牌量急剧萎缩，由于新买卖受限，手中有房的投资客将不愿意出售房源 租赁市场：买卖交易减少，租赁市场需求必然增加，租金将会上升
上海自开通了网上房地产，房产权属信息化建设完善，所以市内房产均可查询，在客观条件上最能够执行限购政策

上海版的限购仅规定一个家庭只能购买一套，但并没有对购买家庭以往的房产情况进行限制！ 本次国家统一版的限购可以用以下结构图进行表示：
限购政策影响巨大
户均3套，125万户
上海住房保有量1000万套，常住家庭750万户，限购影响家庭约16.7%
限购政策严厉执行后，上海约有16.7%的家庭不能再购房，且这些家庭主要为人口金字塔上的顶尖人群，这对上海的高端豪宅市场影响巨大。 注：由于首付比例上升了10个百分点，购房能力临界线将上移至30%左右

购房能力临界线40%
有效客户
上海房产税细则分析
征收对象设定为“新购”及“非第一套” 计税标准暂定0.6%，减免后为0.4% 诸多减免政策，政策实效温和
上海房产税征收对象
征收对象
征收对象设定为“新购”及“非第一套”
征收对象原文定义
“征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房” “新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。” “居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女，下同)在本市拥有的住房情况确定。”
解析： 政策规定第二套及以上购房需征收房产税，并且将计算范围定位夫妻双方及其未成年子女，该条款看似严厉，实际却恰恰 保护了夫妻双方成年子女的刚性购房需求
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