『皇府御园』 项目营销战略与策略（补充报告） 谨呈：益华（厦门）房地产开发有限公司 []GW103 前言 07年一系列的宏观政策使整个国内地产市场进入调整期，此时预测趋势和寻找对策就变得重要； 为了给贵司提供可供参考的数据，项目组获取了全国主要城市的顶级豪宅信息，从而把本项目放在全国范围内进行比较； 另外，项目组近日走访了环岛路片区所有能够访问的一手和二手共10多个别墅项目，获取了大量有用的一手资料，从而能够看出目前环岛路别墅的均价与总价信息； 本次补充报告并不会给出具体的价格区间，具体的价格报告必须对项目的潜在客户进行详细的、反复的排查，还要充分考虑政策变化、市场环境等多种因素，世联会在接下来的相应阶段给出详细的价格策略报告和价格表。国内主要城市豪宅价格 厦门环岛路别墅价格及比较 近期宏观大势 附件：楼盘信息 1月 6月 11月 2月 3月 4月 5月 7月 8月 9月 10月 12月 1-1，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作； 1-22，建设用地审批权，前移至各省级政府 1-25，《全国税收工作要点》，研究物业税方案 3-16，《物权法》颁布 3-22，《关于各地落实住房建设规划工作进展情况的通报》 3-29，《房地产市场秩序专项整治工作方案》 3-29，《关于全国吸收外商投资工作指导性意见》 5-23，《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，限制外资买房、炒房. 8-7，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,强化住房保障制度; 8月，《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》； 9-27，《关于加强商业房地产信贷管理的通知》，限制二次置业者的贷款； 9-30，《关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控的通知》 10-9，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证； 11-7，《外商投资产业指导目录(修订)》 11-14，《廉租住房保障资金管理办法》 11-19，《土地储备管理办法》 11-27，《廉租住房保障办法》 11-30，《经济适用房管理办法》； 12-3，中央经济工作会议，紧缩货币政策 12-11，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》 资料来源：世联研究 去年开始的一系列宏观政策显示政府从紧的货币政策以及调控房地产的决心 宏观政策 房地产信贷政策逐渐从紧，央行共6次加息，10次调高存款准备金率 房地产相关政策一览 从深圳、上海07年二手房交易走势来看，新政后均出现了交易量下跌的情况，尤以深圳最为明显 受贷款政策的限制，加上央行一再紧缩的银根，各商业银行只能首先保证一手房交易的贷款资金，而二手房由于无法获得银行贷款支持，交易量迅速下跌。由于二手房市场无法顺利出手套现，致使投资客迅速消失，进而影响整体房地产消费市场信心，进一步加深了交易量下跌的心理预期，各新开在售楼盘均面临前所未有的压力； 数据来源：各地房地产管理局官方网站 主要城市走势 图 上海市二手房成交量变化 图 深圳市二手房成交量变化 06年供需基本持平，07年供应量大幅增加，但销售量增幅较小，存量在加大 07年，岛外商品住宅供应几乎比增长了1倍; ，虽然商品住宅销售总量较有小幅上涨，但岛内销量较出现下跌，岛外销量在小幅上升的同时却面临更大的存量市场，将是岛外楼盘竞争年; 数据来源：厦门市房地产交易权籍登记中心 厦门市场 供需信息 厦门住宅市场交易量在新政后呈下跌趋势，交易价格在下半年出现波动 交易价格上半年稳步上升，下半年出现较大波动，涨幅回落，交易量在下半年呈下跌趋势； 1月住宅成交量仅616套，较07年12月交易量大幅下跌，跌幅达65%；较07年全年销售低谷的2月1400套为低。08年初即创下近一年来市场成交低谷； 春节期间全市成交8套，海沧成交6套，较之去年同期该区67套的成绩 ，不到一成； 二手房交易量在9月新政之后大幅下跌，严重影响投资者信心; 数据来源：厦门市房地产交易权籍登记中心 厦门市场 交易信息 岛内外成交量走势图 依托人口红利、城市化进程，中国房地产经济将持续发展到2020年 中国经济的可持续发展将延续到2020年之后，因为那时是人口红利的峰值 2000年中国人口年龄分布图 真正的顶点出现在人口高峰期 数据来源：世联数据平台 市场预测 总体趋势 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看