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甘肃兰州朗钜天域项目策划报告80页DOC

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更新时间:2017/12/22(发布于甘肃)
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文本描述
兰州项目策划报告
【兰州朗钜天域】
甘肃省天昱置业有限公司
营销部
5月
目录
一、市场研究
城市概况
经济发展概况
城市规划
二、房地产市场分析
1、2000—兰州市地产市场发展概况
2、房地产市场及政策面分析
3、房地产市场展望
4、消费群体分析
三、销售价格分析
四、营销推广
1、推广目标
2、推广思路
3、推广策略
4、推广原则
5、推广阶段目的
6、关键节点
7、策略执行
8、媒体策略
9、费用预算
第一部分 市场研究
一、城市概况
1、行政区划
兰州地处甘肃中部,位于东径102°36'——104°34',北纬35°34'——37°07'。东部和南部与定西地区接壤,西南与临夏回族自治州毗连,西与青海省为邻,北与白银市和武威地区相通。兰州市现辖五区(城关区、七里河区、西固区、安宁区、红古区),三县(永登县、榆中县、皋兰县),十七镇,七十四个乡。兰州市区域总面积13086平方公里

2、人口民族
兰州市常住人口327.01万人。户籍总人口313.64万人,其中,市区人口203.08万人。在户籍总人口中非农业人口186.69万人,比上年增加1.76万人;农业人口127.95万人,比上年减少0.14万人。兰州市居住着汉、回、藏、东乡、裕固、撒拉等38个民族

3、产业发展
兰州是黄河上游最大的工业城市和西部重要的原材料工业基地,作为新中国成立后重点布点建设的老工业基地之一,经过几十年特别是改革开放以来的建设与发展,工业化水平迅速提高,初步形成了以石油化工、有色冶金、机械电子、医药、轻纺、建材为主体,门类比较齐全的工业体系,成为全国重要的石油化工和机械装备工业基地。全市有工业行业40多个,产品品种2万余种,工业精品5000多种。近年来随着工业经济结构调整,高分子合成材料、生物制药、精细化工、新型建材等高新技术产业发展很快,已逐渐成为兰州新的经济增长点

矿产资源:境内已探明各类矿床156处,主要有黑色金属、有色金属、贵金属、稀土和能源矿产等9大类35个矿种。有闻名遐尔的“冶金谷”,邻近兰州的白银、金昌是我国镍、铜、铅、锌、铂族金属和稀土产品的主要产地

水点资源:黄河穿城而过,河川径流地表水资源总量384亿立方米,地下水总量9.6亿立方米。黄河兰州段水能富集,整个区域上可建25座大中型水电站,总装机容量可达1500万千瓦,已建成的刘家峡、大峡、八盘峡、盐锅峡水电站与邻近地区的其它水电站构成中国最大的水利发电中心之一

土特产资源:以玫瑰、冬果梨、白兰瓜、百合、黑瓜籽、发菜、蕨菜、水烟最为驰名,其中玫瑰油和百合产量居全国首位。所产瓜果品种多、含糖量高,是饮誉全国的瓜果城

旅游资源:兰州地区旅游资源居我国第六位,已初步形成了连接敦煌莫高窟、永靖炳灵寺、夏河拉卜楞寺和天水麦积山石窟等著名历史古迹和兰州本地的兴隆山、吐鲁沟、石佛沟等自然景区的丝绸之路大旅游线

二、经济发展概况
经济发展增长迅速
近年来,兰州市经济呈快速增长,年GDP增速都在11%以上。如下表所示:
总量
(年)
增长率
总量(年)
增长率
总量(年)
增长率%
总量
(年)
增长率
全市GDP总量
504亿
14.5%
567亿
11.18%
638亿
12.01%
732
12.5%
数据来源:兰州市统计局国家统计局兰州调查队
国民经济继续保持两位数的增长,综合实力和发展水平迈上一个新台阶。全市实现生产总值732.76亿元,比上年增长12.5%,增幅较上年提高0.49个百分点

第一产业增加值26.09亿元,增长3.69%;
第二产业增加值336.08亿元,增长15.78%;
第三产业增加值370.59亿元,增长10.22%

三次产业比例为3.56:45.87:50.57。非公经济增加值236.4亿元,增长21.2%,占全市GDP的比重为32.26%

从以上数据可以看出,进入新世纪以来,兰州市经济发展迅速,2002—全市GDP年均增幅11.75%。一、二、三产业协调平稳发展,各产业结构不断优化、调整,第一产业比例呈下降趋势,第二产业比例变化不大,第三产业比例进入后加速上升。具有发展潜力

随着GDP快速增长,兰州市人均GDP也呈快速提升的趋势。、、人均GDP分别为14854元、18296元、22243元,在全国排名66位

根据世界银行研究表明,住宅需求与人均GDP有着密切的联系,当一个国家人均GDP在800-4000美元时,房地产进入高速发展期;当人均GDP进入4000-8000美元时,房地产进入稳定快速增长期,当一国人均居住面积在达到30-35平方米之前,城镇居民将保持旺盛的居住需求

人均收入保持稳定增长
,兰州市居民人均可支配收入10271元,比上年增长9.06%。人均消费性支出8050元,增长7.78%,其中食品、衣着、医疗保健、交通和通信分别增长13.19%、1.27%、0.32%及19.1%。城镇居民家庭恩格尔系数为37.43%。农民人均纯收入3103元,比上年增长7.05%;人均生活支出2420元,增长13.24%。农村居民家庭恩格尔系数为44.01%;年收入首次突破万元。收入增长速度和增加额都是近几年来最快最多的

兰州市居民收入结构:工薪收入占家庭总收入的70%,经营性收入占家庭总收入的4%,转移性收入占家庭总收入的26%。如下表所示:
本表数据来自年鉴
,甘肃省城镇居民人均消费性支出为10012.34元,比上年同期增长12.24%,扣除价格因素实际增长6.69%,绝对值增加1091.75元,城镇居民收入首次突破万元。收入的增长速度和增加额都是近几年来最快最多的

人均消费——娱乐和教育及居住支出明显增加
教育费用下降,娱乐支出增长较快。近几年来政府规范教育收费,使乱收费现象得到明显遏制,减免了部分低收入居民家庭学生的学杂费,城镇居民教育支出比上年下降4.04%。居民用于文化娱乐方面的支出比上年有较大的增长,增长40.17%,主要是团体旅游、参观游览的费用增长较快。调查资料显示,甘肃省城镇居民旅游人次增长3.57%,旅游花费增长4.31%

居住条件进一步改善。住房及相关消费是城镇居民家庭开支的热点,是基本生活得到满足后优先考虑的目标。人均购房与建房支出为746.01元,比上年增长49.68%,呈现大幅度增长,有92.14%的居民拥有自己的住房。截止底,城镇居民人均住房建筑面积为27.04平方米,比增加1.44平方米,用于居住的支出也比上年增长7.25%

从以上数字看出,兰州市城市居民交通和通信增幅较小,医疗保健支出、教育文化娱乐服务支出、居住支出增幅较大

综述:新世纪以来,兰州市经济平稳快速发展,GDP增速保持在10%以上,人均GDP也逐年提升;固定资产投资高速增长,人均可支配收入也以较快速度增加;相应的,人民的生活水平逐步提升,消费支出增速低于可支配收入增速,显示出稳定增长的消费模式,消费结构不断优化,生存性消费比重下降,发展性消费比重上升(对美容、服饰、娱乐、居住等需求逐渐增大)整体经济状况呈积极良好的发展态势

综述:新世纪以来,兰州市经济平稳快速发展,GDP增速保持在11%以上,人均GDP也逐年提升,更是突破了730美元,与国内发达城市水平相当;固定资产投资高速增长,人均可支配收入也以较快速度增加;相应的,人民的生活水平逐步提升,消费支出增速低于可支配收入增速,显示出稳定增长的消费模式,消费结构不断优化,生存性消费比重下降,享受性和发展性消费比重上升(对居住、娱乐、教育等需求逐渐增大);整体经济状况呈积极良好的发展态势

三、城市规划
为了适应经济社会的快速发展,解决主城区域狭小,环境负荷过重,土地供给奇缺的矛盾,“十一五”时期,依据带状组团分布,分区平衡发展的城市空间原则,“按照三大组团,五条经济带”的产业布局,拓展城市与产业发展空间

未来兰州城市空间布局构架是:220平方公里兰州河谷川盆地老城区和175平方公里榆中盆地都市新城区,以和平镇、定远镇、连搭乡地域作为连接带,规划建设和形成“一城双核”、功能互补约400平方公里的大城市构架

1、用地规划
优化完善兰州河谷川盆地老城区功能
依照城市确定的规划功能定位,逐步调整和完善城关、七里河、安宁、西固4个分区功能,形成各具特色,公共职能突出的城市组团。加大老城区规划和布局的调整,严格城市建设工程规划控制,降低建筑密度,扩大公共空间,优化完善老城区功能

按照“边开发边改造,先开发后改造”的原则,全面启动以安宁、七里河迎门滩、马滩、崔家大滩为主的42.98平方公里的第二市级中心建设。建设金融贸易、科研教育、行政管理、体育运动、文化娱乐、居住生活等八大功能区。用3年的时间逐步完成市级主要党政机关行政中心的率先迁建。建成兰州体育中心、青少年科技馆、黄河湿地公园、城市规划展示馆等一批公共设施,带动第二市级中心建设

摘自《兰州市“十一五”规划纲要》
2、交通规划——拓展城市发展空间
继续实施“东扩西展,南伸北拓”都市空间布局发展战略。“十一五”乃至更长时期,优化提升兰州河谷川盆地城市服务功能;规划建设榆中盆地,有序开发秦王川盆地。 未来兰州城市空间布局构架是:220平方公里兰州河谷川盆地老城区和175平方公里榆中盆地都市新城区,以和平镇、定远镇、连搭乡地域作为连接带,规划建设和形成“一城双核”、功能互补约400平方公里的大城市构架

3、培育卫星城市——全面推进乡镇城市化发展
兰州市域城镇体系发展的基本方针是:依托区域性产业结构布局调整,加速兰州市区综合发展,强化市区的凝聚力和综合辐射核心作用,加快城镇化步伐。永登撤县建市,加快中川二级市和连海经济开发区城镇化建设速度,同时抓好省列12个综合试点镇建设工作,形成以兰州市区为核心,二级市和县域中心城市(镇)为纽带,小城镇为扩散点组成的“多中心、多层次、组团式”圈层城市空间布局,构成较合理的市域城镇体系构架

综述:1、随着兰州城市化进程加快,兰州目前的市区已经无法满足城市成长的需求,因此,“东扩西展、南伸北拓”和“卫星城市的发展”成为城市发展的必然,而随着城市的发展,居住区域也将随之不断拓展,目前的雁滩、安宁区域居住功能的迅速发展就是明显的例证,而距离城区仅4—6公里左右的九州必然成为下一个重要的城市区域

2、城市化发展中的人口来源主要为甘肃地县人群的进入,以及其他省份人员的进入,而该部
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