7月市场月报（网络版） 大家顾问7月市场月报（7月1日-7月31日） 7月，一方面是武汉全市成交10830套，这是继3月以来连续五度破万，成交均价也稳 升；一方面是严控二套房再次以各种方式出现在人们视野中。政策干预，楼市仍续写传统淡 季旺销的光辉楼市。对于二套房贷政策再度严控，楼市如何反应？ 本月武汉楼市整体的成交看，具体呈现下述特点： 武汉楼市整体冲高 ——本月楼市持续火热，成交套数五度破万：7月，全市整体成交火热依旧，呈量价齐 升之势，成交均价为5473元/平方米，增长速度较6月提升，环比上涨1%；成交面积为116.77 万方，环比增加1.4% ——供需比进一步缩小，楼市“涨”声一片：7月，全市新上市面积仅8.54万方，远 低于6月的31.88万方，而成交面积相比6月环比增加1.4%，供应速度明显低于销售速度， 供需比进一步缩小。这也是各项目纷纷提价的基础。据了解，万元楼盘陆续开始浮出水面， 目前均价过万元的项目已经超过10个，其中，武汉天地御江苑从4月开始连续数月上涨， 本月成交均价达14113元，相比年初上涨2000余元 投资价值物业受市场关注 ——大户型成交占比持续增加：从不同户型产品成交套数的占比看，90㎡以下户型与 90-120㎡户型成交占比依然最高，分别为33.5%、31.7%；其次为120-140㎡户型产品，占 比为20%；140㎡以上户型产品的成交占比最低，为14.8%，但成交占比持续增加，环比6 月增加1.8% ——膨胀预期下，开发商顺势打投资牌，投资价值物业受市场关注。在保增长第一要 务下，上半年M2增长超25%以上，极大加剧财政风险和银行信贷风险，造成通货膨胀 预期压力。投资型买家表现出浓厚的追涨心理以及宽裕资金的避险心理，开始陆续进场。7 月26日开盘的万景国际，推出360套小户型，开盘当日销售约80%；8月1日开盘的创世 纪广场，开盘也去化近300套房源。水岸星城“最具投资价值物业”促进G17开盘成交200 多套，成交金额突破2个亿；万科金色家园跨界LOFT也亮出了“投资者、使用者，都是获 利者”的旗号 中心城区房价持续上涨，近郊区成交放量 ——武昌区取代东湖高新区位居榜首，中心城区房价持续上涨。武昌区7月以1697套 的成交量取代东湖高新区登上冠军宝座，东湖高新区则以1608套的成交量位居第二。同时， 7月，硚口区成交均价大幅提升，比6月上涨476元/平方米，为5706元/平方米。其他成 7月市场月报（网络版） 交均价上升区域为（按照均价上涨从高到低排列）：硚口区（+476）、江岸区（+352）、汉阳 区（+308）、洪山区（+264）、江夏区（+246）、武昌区（+204）。中心城区房价持续大幅上涨 ——东西湖区挤入前三甲。上半年，武汉楼市区域成交两级分化成为一个显著的特点， 武昌区、东湖高新区、江岸区、洪山区、东西湖区、汉阳区等成为成交热点区域，而青山、 经济技术开发区、江夏区的成交则持续低迷。7月区域成交发生转变，近郊区成交放量。7 月东西湖区以1216套的成交量取代上月的汉阳区位列第三。而经济技术开发区、江夏区、 东西湖区的成交量则出现不同程度的增长，其中，经济技术开发区本月成交套数环比增涨2 倍有余，江夏区环比增加8%。而热点区域虽保持不变，但是成交量却开始减少，其中，江 岸区成交套数环比减少18.76%，洪山区环比减少17.53%，东湖高新区环比减少14.6%，汉 阳区环比减少10.3%。虽然中心城区供应量的不足会影响楼市的成交，但是房价的持续上扬 也是一个颇为关键的因素。在市政建设的支持下，区域间的差别逐步缩小，加上近郊区4000 元左右的价格优势，促进近郊区域的成交放量 武汉楼市暂处于政策营销阶段，反促进成交率提升 ——成交率提升。武汉于7月下旬收到相关通知，这也是武汉7月的成交较为平稳的关 键因素之一。在上半年宽松的货币政策及税费优惠中，武汉首付二成的客户比重较高达60% 以上。除受支付能力的影响外，部分客户是公积金水平较高，部分客户则是希望加大手头资 金的流动性获取最大收益等等。当前，武汉已有部分银行收紧二套房贷，主要强调首付必须 4成，而在利率优惠方面，二套房购买者仍可享受最低7折的优惠，前提为此前购房时的贷 款已经还清。面对银行的操作空间，客户提前签订合同，以规避未来四成贷款风险。促进了 7月20日以来两周成交套数过3000套水平 ——武汉楼市加大推盘量。7月下旬至当前，二套房贷严控下市场加速推盘量。8月第 一个周末，开盘认购项目近20个，并一改单元推售方式为集中加推，楼盘推售量多达三五 百套 虽然与相比，经济运行环境、政策环境、国家目标、楼市需求方构成、城市 阶段等环境都存在较大差异，适度宽松的货币政策仍将延续，短期政策组合拳可能性较 小；同时，二套房贷在受操作空间、通胀预期、房地产支柱产业、大量的武汉城区改造 等因素冲击下而效用递减。但我们仍不可忽视杠杆效应大降，对价格和成交量造成的压 力。据初步统计，自住需求大约在目前的购房者中占35%，改善型需求比例约55%左右， 而投资性需求占10%。收紧二套房贷，取消利率优惠后，将会减少市场30%左右的需求 当前，在经济尚未完全复苏的前提下，需用长远眼光看待后市，谨慎乐观调整价格、 配比相应产品，建立市场后期防范体系，谨防政策大动带来的冲击 7月市场月报（网络版） 全市总体销售数据监测 本月全市成交数据一览（09.07.01-09.07.31） 成交金额 （万元） 成交套数 （套） 成交面积 （万㎡） 套均价格 （万元） 套均面积 （㎡） 成交均价 （元/㎡） 639044.5 10830 116.77 59.01 107.82 5473 7月市场月报（网络版） 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看