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二、调研对象：选取项目周边或近几年来合肥市场热销或具有代表性的商业地产项目进行调研，对历年来商业数据进行一定的汇总及相关市场分析，预测未来一段时期内合肥商业销售及租金年增长率等情况，现主要调研楼盘包括：万振.逍遥苑、金色巴黎、环球购物广场、元一时代广场、世纪阳光花园、新鸿意联邦花园、绿地.国际花都等代表性商业街（铺），现对相关案例及数据进行汇总，其市场分析结论如下：
合肥商业市场背景研究：
合肥整体经济持续增长，人口总量、人均收入消费能力稳步上升，并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景；
合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以 家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入；
市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；
城市商业市场近几年发展迅速，市场放量比较大、短期内市场呈现饱和状态；
开发热点集中在老市区、一环线等与主干道的交汇处；
单体规模越来越大，商业营业面积在五万平方米及以上的项目层出不穷；
新建集中商业向Mall的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体；
定位上走中高、高端路线，在此基础上细分市场
No.1购物中心类商业项目
项目
物业地址
营业面积
经营范围
售价 （元/㎡）均为当时销售价格
销售策略解析
年投资回报率
安徽国际
购物广场
长江西路
77000 ㎡
家乐福、家福特、KFC、
百货
一层：25000-30000
三层：7000-9000
一层四年内返租8％，四年后有经营权，可代租；三层返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回购
返租年投资回报率8%『税后』
“金色巴黎”旺城国际裙楼
国购家乐福对面
9839㎡
服饰为主
婚庆、体育
一层：25000
二层：15000
三层：9000
四层：6000
签三年，税后8%的年回报率，234层基本售完，首层总价高，约50％
返租年投资回报率8%『税后』
环球购物广场
马鞍山路与一环交汇处
48000（有1.2万平方米的夹层
综合、家乐福、麦当劳、KFC、环球百货
首层街铺：37000
一层：19000-25000
夹层：11000-15000
四层：5000-9000
返租三年，税后8％，三年后承诺原价的130％回购，业可续约，保10％以上的年收益
返租年投资回报率8%『税后』
元一时代广场
胜利路
157000㎡
综合、引进华联、国美，KFC、百货、
一层：19000-25000
返租10年，税前10％，到期后必须续约
返租年投资回报率8%『税前』
NO.2社区商业街类项目『含一般社区商业』
项目名称
区位
产品
销售模式
当时售价或租金
销售情况
目前租金及销售价格
年增长率『约』
面积
特点
联邦花园
马鞍山南路中段（合工大斜对面）
80~150m2
二层联体商铺
直接以现铺销售
25~30元/㎡
售完
35—45元/㎡
13%
文景雅居
马鞍山南路
120~300m2
二层联体
街铺销售
1~2层0.7~0.8万元/㎡
售完
1—1.1万元/㎡
12%
逍遥苑
马鞍山南路与太湖路交叉口
70~130m2
二层联体
直接以现铺一二层联体销售
20~25元/㎡
售完
30—45元/㎡
13%
香江世纪名城
长江东路
150~250m2左右
二层联体商铺
现铺销售
0.8万元/㎡
售完
1万元/㎡
8%
合家福商业街
位于安徽大市场东侧500米
90~120m2左右
外街二层联体，内街一层铺
先推出60％左右外街部分复式铺，后尝试推出内街
端头铺王10000元/㎡，均价13000元/m2
租售，主力店合家福
1.5万元/㎡
7.6%
上城国际
一环路与二环路之间，距离市府广场2公里
100~200m2
二层联体商铺
开盘前认购优惠十万，图纸认购、图纸与期铺结合销售
0.9万/元/㎡
05年12月15日开盘销售，推出41间商铺
1.1万元/㎡
11.1%
综上所述：社区商业年租金年增长率集中在6%—8%左右；销售单价年增长率集中在8%—11%左右
NO.3目前已发展成熟社区商业街（铺）
项目名称
区位
产品
当期销售模式
当时售价或租金
销售情况
目前租金及销售价格
年增长率『约』
单位面积
特点
江晨园
临泉路与当涂路交汇处
100~220m2
二层联体商铺
住宅售完，销售期铺
0.7万元/m2
售罄
0.9万元/m2
8%
国际花都
东流路，潜山路口
100~250m2
90%二层联体商铺销售
现铺销售
0.65万元/m2
四期商铺售罄
1.2万元/m2
9%
广利花园
合肥梅山路103号（中医学院西侧）
200m2左右
二层联体铺
现铺销售
0.8万元/ m2
售罄
1.0万元/m2
7.5%
世纪阳光
马鞍山南路
60m2左右
单层商铺
推出标杆商铺价，提升知名度
标杆商铺价格3.6万元/m2
售罄
3.9万元/m2
5.5%
金色池塘
长江西路与蜀鑫路交界处
80~100多m2
二层联体铺
直接销售
0.5~0.7万元/m2
售罄
0.9万元/m2
9.5%
幸福人家
界首路西侧
70~120m2左右
单层商铺
期铺销售
0.6~0.7万元/m2
售罄
0.8—1.1万元/m2
8.3%
上述相关数据可以分析看出：目前已售商铺单价目前出售均已提升，且年销售单价提升幅度集中分布在9%左右
结语：从宏观层面来说，合肥市经济前景看好，具有扎实的商业基础且城区人口总量和平均收入水平都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉；
1、集中商业一般进行主题定位包装，来提高整个项目形象；并力争成功引入主力店，来加强投资者的信心，进行带租约销售，一般返租10年，年均回报率税后8%—10%左右；销售情况普遍较好，一般都在期铺条件下完成销售；
2、街铺产品以住宅底商为主要形式，个别为专业街区规划；一般在准现铺阶段销售，销售速度较好，但单价不高，普遍在8000-15000元之间，且以8000-12000为主、社区商业街（铺）年租金年增长率集中在6%—8%左右；销售单价年增长率集中在8%—11%左右；
3、商铺主要购买群体为投资者，对总价的承受能力有限，且倾向采用按揭付款，月供能力受当地收入水平存在一定的制约性制约；
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