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辽宁朗庭项目整合营销推广提案117p德式建筑风格

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更新时间:2017/12/20(发布于辽宁)

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文本描述
差异化价值营销
——朗庭项目整合营销推广提案 .1.10
PART 1 市场分析和项目市场定位 PART 2 客群定位 PART 3 整合推广
Catalogue
目 录
我们在哪里? ——我们处在什么样的市场上?
PART 1 市场分析和项目市场定位
近四年长兴岛市场每年的上市量
上市量分析
随着政策利好及政府招商引资的带动,长兴岛的房地产一级市场活跃,土地放量逐年增加, 房地产项目上市量也呈上升趋势

市场分析
近四年长兴岛市场推盘明细表
市场分析
近四年长兴岛市场每年的去化速度
去化量分析
07年受招商引资的拉动,投资需求拉动了市场的去化,当年去化在28万平左右,基本保持供需平衡。 08年由于金融危机的影响,长兴岛市场受到严重冲击,虽多数项目降价促销,仅去化38万平左右。 09年政府大规模动迁,动迁需求及投资需求带动了房地产的销售,当年不仅消化了08年的存量,还 很大程度上消化了新盘的供应,去化量达到60万平左右

市场分析
近四年长兴岛市场客户的构成情况
长兴岛房地产客户构成变化分析
通过上面图表可以看出,长兴岛刚性需求正在逐渐减少,投资需求和改善需求正在逐渐成为市场的主要力量

市场分析
近四年长兴岛市场需求情况
长兴岛购房客户关注点变化分析
由上表可以看出,客户对位置和价格的关注度逐渐变得不敏感,而对规划、景观、包装、物业、 品牌等软性条件的关注正在逐年提升

市场分析
近四年长兴岛市场需求情况
长兴岛购房客户对面积需求变化分析
由上表可以看出,50平以下的需求基本都在5%以下;50-70平二室一厅随着购房者对居住功能需求 的提升正逐年减少,到10年不足10%;75-100平的二室二厅户型逐渐成为市场供应的主力,并且去 化良好;100-160平三室产品需求幅度小量提升,160平以上户型基本都保持在1%左右

市场分析
近四年长兴岛市场需求情况
长兴岛房地产项目购房者对户型的接受变化分析
由上表可以看出一室一厅的过渡性产品的需求逐渐萎靡,紧凑型二室的需求也逐年减少,而 舒适型二室和小三室正成为购房者青睐的重点

市场分析
近四年长兴岛市场需求情况
到长兴岛房地产项目购房者对梯户需求的变化分析
由上表可以看出长兴岛购房者对一梯两户的要求还是很严格的,多年来还是比较喜欢一梯 二户的产品

市场分析
近四年长兴岛市场需求情况
长兴岛房地产项目购房者对户型通透情况变化的分析
长兴岛购房者对户型的通透要求很高,基本都选择南北通透的户型,即使双南向的房子 在长兴岛销售难度也很大

市场分析
近四年长兴岛市场需求情况
长兴岛房地产项目购房者对建筑形态变化的分析
由上表可以看出,多层始终是客户的首先,但是由于土地的逐渐稀缺,容积率的增加,多层产品逐渐 稀少,而且价格较高,小高层正逐渐成为市场的主流产品

市场分析
近四年长兴岛市场需求情况
07-10年长兴岛房地产项目购房者对阳台要求变化的分析
由上表可以看出,长兴岛由于冬季的风比较大,所以客户对购房一般都需求封闭阳台,但随着客户群 的变化及对产品使用要求的提升,对南向阳台敞开的要求正在增加

市场分析
近四年长兴岛市场需求情况
长兴岛房地产项目购房者对物业类型需求变化的分析
由上表可以看出,随着城市发展的需要、外地投资客和产业工人的进入及客户对投资保值的需要, 对公寓及公建类产品出现了小幅的提升

市场分析
近四年长兴岛市场价格变化情况
07-10年长兴岛房地产价格变化趋势
市场分析
近三年长兴岛市场商业物业构成情况
长兴岛商业构成变化分析
由上图可以看出,长兴岛的商业构成形式逐年丰富,商业体量占总体上市量的比例也由07年的2%到08年的 5%,再增至09年的12%,到10年商业的供应量将占总体上市量的15%左右

市场分析
投资需求30%
投资需求30%
未来两年长兴岛市场客户的构成情况预测
未来两年客户构成预测
有效刚需30%
剩余动迁户20%
改善需求20%
有效刚需35%
改善需求30%
剩余动迁5%
2 0 1 1 年
2 0 1 2 年
市场预测
未来两年长兴岛市场需求预测
需求城市化、功能化
规划 景观 物业 包装 品牌
建筑风格 建筑品质 附加值
户型需求 舒适性二室 紧凑型三室
75-95平
市场预测
未来两年长兴岛市场商业物业构成情况预测
未来长兴岛商业物业将呈形态多样化、分布分散化趋势,最终将形成以亿兴商城为中心的楼区商业区;以万融广场、嘉恒国际和长兴湾为中心的三堂商业区;以奥纳广场为中心的风情商街及未来主城区的广福商业区四大商业中心。商业物业的供应体量也将级数增长,仅三堂区域的商业面积就将达到70万平左右,其中嘉恒国际2万平、长兴湾18万平、万融城市广场5万平、敦豪国际商业广场2万平,奥纳广场7万平,另外目前所有在售及即将发售的项目都有总建筑面积10%的商业体量

市场预测
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