5月 ——圣莫丽斯项目营销执行报告 居于山。隐于宅。乐于天下 重于整。贵于细。享于成就 目标 树立片区价格标杆 项目品牌的打造到公司品牌 在项目的推广中造就非凡的影响力 叫座 叫好 良好的销售速度 导入期 营销阶段安排 5月 05年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 06年2月 4-6月 6月后 销售节奏安 排 ±0.0 主体封顶 入伙 园林完工 售楼处/会所开放 TOHO样板房 多层样板房 工程进度 春交会 春交会 外展场咨询 内部认购 开盘 销售节点 内部认购期 公开发售期 持续销售期 尾盘期 广告牌+“世界500强” 居住地发布会+网络 营销+春交会，提前 渗透，迅速建立知 名度 各营销通路共 同出击，巩固 市场形象，社 团营销和现场 准备是本阶段 的工作重点 媒体集中运 用，营造热 销势态；突 出卖点促销 信息，现场 充分展示 媒体广告逐渐减 少，以现场氛围 营造为主导，以 事件营销及老客 户营销做为重点 营销策略重 点 加大促销 力度、老 客户营销 秋交会 12月 春交会 A）社区智能化设施增值 B）国际化学校入驻增值 C）品牌商家招商引进增值 D）国际管家服务增值 E）开展风情活动增值 F）住户专车等生活配套服务增值 【圣莫丽斯】项目增值服务建议 B）竞争对手智能化的可能性考虑－－星河丹堤－－香蜜湖一号－－万科第五园 A）智能化极致之参考楼盘－－百仕达红树西岸 宣传空间：网络炒作、现场演示空间展示、新闻媒体炒作 价格空间：高层平面单位（含6000元/平米装修）折后25000元/平米 目前状态：除香蜜湖一号外，其他基本以中式居家社区概念为主，具体智能化设施进一步跟进 事件营销 名人效应李连杰、利智夫妇同亮相大山代表外籍人士心声（500强外籍人士延续）张艺谋为项目拍摄宣传片杨兰、冯小刚、陈凯歌、姜文、刘欢 名车效应名车捆绑销售-----身份象征，购楼7折买奔驰 事件营销 名牌效应活动冠名------与世界之窗联动，举办圣 莫丽斯瑞士长号表演冠名活动 事件营销 报告核心内容 一、产品分析 ——市场背景与竞争层面 ——SWOT战略形成与销售组织 二、市场概况与竞争 ——项目在市场中的解读 三、策略推导及分解 位于深圳二线拓展区南端，塘朗山脚下，牛咀水库西南侧，自然资源良好；与新兴豪宅区香蜜湖直线距离4.5公里，4分钟车程 项目位置 项目未来交通道路四通八达，进入性良好 地块价值分布 本项目沿湖面二侧分布，亲水程度高的地块价值最高，离水越远价值相对越低 地形：深处山谷，三面环山，坡地叠落。 高差：地块内高差达10米，为坡地建筑，具有独立的私家登山径。植被：原始生态保留的十分完好。 水体：利用天然泉眼形成可循环的湖面 产品特色—— 香蜜湖北区第一个真正意义上的高端大盘 （总建筑面积近33万平米，首期Toho与洋房产品高端） 社区规划 后山私家公园； 建筑布局高差叠落，层次感强 大面积活水湖景 沿湖栈道 10000平米大型双会所 超高绿化率 综合容积率低 建筑的舒适性（大楼间距，户型尺度） 外观设计（现代欧式建筑风格，线条优美） 沿入口处大型风情商业走廊，直接山景 本体分析 经济指标 一期户型统计： 项目总指标： 项目具有一定的规模优势，据市场反映户均面积偏大 项目六大价值点 三面群山围合，自成世外桃源 大面积湖水，自由泛舟游乐 低密度建筑，资源占有最大 地形高差较大，布局立体感强 规模布局合理，尺度空间合理 原始生态完美，景观自然天成246 结论： 优势：项目具有一定的区域与自然资源方面的优势；劣势：区域一定时期内交通不便，较荒凉；产品线长；面积大，总价高 项目面临的问题1：片区的认知性（价格惯性） 第二极 第一极 第三极 万地 我们如何加入一线豪宅的竞争圈 项目面临的问题1：片区的认知性（价格惯性） 1、新区启动如何营销 项目作为该区域第一个面市的楼盘，我们的营销推广应如何做才能把客户拉进来，聚集人气，扩大客户认识从而留住客户。 2、区域供应量较大，推售时间较为集中，如何打竞争 万科城后期、万科第五园、星河丹堤、香蜜湖一号、尖岗山项目等将陆续入市 项目面临的问题2：营销推广如何聚人气 区域利好： 南坪快速干道、玉龙路等交通路网的改造 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看