第一部分、全国宏观市场
（详见附件一）
㈠、宏观政策
⑴、中央宏观调控政策
1、国务院办公厅发布“国十一条”
2、土地新政“国十九条”
3、国资委要求78家央企退出房地产市场
4、国务院414新政
5、国务院417新政
6、国务院批准房产税改革，确定11项改革重点
7、国家税务总局要求各地须对目前的预征率进行调整
8、住建部对二套房认定标准进一步规范
9、出台“国五条“遏制部分城市房价过快上涨
10、全国14个城市实行限购令
11、5年期以上公积金贷款利率上调至4.05%
12、公积金贷款政策调整：二套房首付提高到50% ，三套房停贷
13、11月央行两次上调存款准备金率
⑵、济南新政
1、二手房交易个税征收差价总额的20%
2、济南市建委发布开发商在未取得预售许可证的情况下不得收取定金及预定款费用等相关政策
3、山东省“房地产新政”出台 增加供给加大保障
4、济南市出台五条新政调控楼市
5、公积金贷款首付提高到30%
小结：，政府宏观调控政策密集出台，从出台策政策来看，新一轮调控不但多元化，而且采取了政策密集连发，具有明确的目的性和针对性，此次调控比调控要严厉的多；但从目前的整体调控效果来看，虽然市场波动明显，成交量有所下降，但房价依然高位运行，今年的宏观调控未对开发商造成明显的消极影响

⑶、政策走势预计
房企经营业绩较好但在政策调控之下，市场成交量波动明显，虽然年底涨势有所减缓，房价依然高位震荡，由于开发商资金充裕，预计出现全面大幅回落的概率很小。对于政策走势，我司观点如下：
政策焦点
实施的可行性
判断依据
信贷政策
尽管中央政府一直强调实行宽松的货币政策，但对房地产行业来说，信贷仍将趋紧
目前调控政策效果尚未取得明显效果，不可能放松
加息政策
继续加息的可能性很大，甚至不排除进入加息周期的可能
通货膨胀已经非常明显，而楼市虚火依然旺盛
房产税政策
出台的可能性不大
房产税出台是个复杂的过程，需要其他完善的配套，而且对于房产税能否抑制房价过快上涨，各方的争议很大，即使出台，预计只是在北京、上海等少数一线城市进行试点
㈡、全国房地产概况
三季度，房地产市场在8、9月份出现强劲反弹势头，商品房销售面积增幅止跌回升，房屋平均销售价格连续3个月保持上涨趋势，房价指数再现抬头迹象。预计，全国房地产市场整体保持平稳回落，销售形势整体进入下行通道。投资、施工面积、新开工面积增长平稳，增幅出现小幅回落，房屋销售情况与房价指数回落明显，销售面积出现负增长，房屋销售价格指数在年底时回落到5%左右。通过对1998年1月-9月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对全国房地产市场的主要指标预测如下：
1．投资增幅保持平稳增长，全年增长27.9%
预计，城镇固定资产投资小幅回落，房地产开发投资保持平稳增长

预计全年，城镇固定资产投资完成23.69万亿，增长22.2%，与相比回落8.2个百分点；其中，房地产开发投资完成4.63万亿，增长27.9%，与相比增幅加快11.8个百分点，但与前三季度相比回落8.7个百分点；商品住宅投资完成3.27万亿，增长27.6%，与相比增幅加快13.4个百分点，与前三季度相比回落6.1个百分点

2．房地产开发资金来源增速回落
受货币政策适度微调和房屋销售形势趋紧的共同影响，预计，房地产开发资金来源增幅会出现较大幅度回落

预计2预计全年，房地产开发企业资金来源达6.99万亿元，增长20.9%，增速较回落23.3个百分点，较前三季度回落11.6个百分点

3．房屋建设增长保持稳定增长
预计全年，全国商品房施工面积为39.27亿平方米，同比增长22.6%；商品住宅施工面积为30.39亿平方米，增长20.9%。与相比增速略有增加，商品房和商品住宅施工面积分别加快9.8和10.4个百分点

在新开工面积上，受土地管理政策尤其是对闲置土地的处置力度的加大，已出让土地开发速度加快，进而带动商品房新开工面积保持较快增长。预计全年 商品房新开工面积达16.8亿平方米，增长44%，增幅较加快30.5个百分点，但较前三季度回落19.1个百分点；其中，商品住宅新开工面积为13.98亿平方米，增长49.9%，增幅较加快38.4个百分点，较前三季度回落10.9个百分点

在竣工面积上，预计全年商品房竣工面积达74552万平方米，同比增长2.6%；商品住宅竣工61382万平方米，同比增长2.9%。与相比，竣工面积增速略有回落，商品房竣工面积回落2.9年百分点，商品住宅竣工面积回落3.4个百分点

4．商品住宅销售出现负增长
，受政府救市政策的影响，全国商品房销售形势较好，销售面积和销售额均出现超高速增长，销售面积增幅超过40%，销售额增速超过70%。，受基数增长较快的影响，全年商品房销售增速会有所放缓，同时，受4月和9月两轮房地产调控政策的影响，市场观望心理加强，商品房销售形势趋紧，预计全年商品房销售会出现明显回落，尤其是商品住宅，预计全年商品住宅销售面积和销售额均会出现负增长

从具体指标上看，预计全年，全国商品房实现销售面积9.15亿平方米，下降3.4%；其中，商品住宅实现销售面积8.25亿平方米，下降4.3%。与相比，增速分别回落47.0和49.7个百分点

从销售额上看，这种回落的幅度更大。预计全年商品房实现销售额44679亿元，增长0.7%；商品住宅实现销售额37960亿元，下降1.2%。与相比，增速分别回落76.2和82.5个百分点

5．房屋销售价格继续回落
从房地产销售价格指数上看，前4个月，房屋销售价格指数保持惯性上涨，4月份起，房屋销售价格指数逐月回落，房价涨幅由4月份时的12.8%回落至9月份的9.1%

根据ARIMA模型预测， 12月当月，房屋销售价格将回落至5.4%，其中新建商品房价格上涨6.0%，新建商品住宅价格上涨6.5%。根据各月数据推算，全年，全国房屋销售价格指数将达到109.7

小结：从宏观环境来看，在国家政策的干预下，取得了部分成效，使房地产市场“稳着陆”的可行性加大，避免房地产市场泡沫危机带来的经济衰退，但从国家官方统计数据来看，各大城市房价仍处高位，宏观调控仍将继续，预计在政府将针对保障性住房、公共租赁住房、差别化信贷以及土地政策出台一系列措施，切实落实房地产市场的平稳发展

第二部分、济南市场情况及预计
上半年，济南房地产市场遭遇政府强有力的宏观调控，但随着市场对宏观调控的逐步适应，以及济南自身刚性需求旺盛，在下半年，济南房地产市场进入相对稳定的时期

济南市土地市场情况：
截至12月，共成交土地65幅，346万平米，相比同比下降52.5%；其中，在新政出台前土地成交量为172.04万平米，占今年总成交量的50%；可见，土地供应受宏观调控政策影响很大

1.土地成交区域分析
东部区域土地成交125万，占36%；西部区域76万平米，占22%；长清区域74.5万，占21.5%；北部区域64万平米，占18.5%；南部和中部，成交近5.9万和0.2万平米，占2%

名士豪庭所处的东部仍是最看好的区域，市场发展潜力大，竞争相对激烈；名泉春晓所处的西北部区域，作为新兴的开发区域，开始受到开发企业的重视，将会成为新的热点开发区域

2.土地成交类别分析
住宅用地34幅，270万平米，占78%；商业用地31幅，76万平米，占22%。与相比，商业用地所占比例由的9%上升到的22%，宏观调控对商业地产的影响较小

3.土地市场预测
由于今年土地市场受宏观调控的影响较大，开发企业拿地比较谨慎，但从济南城市化进程来看，济南未来几年将全面进入开发建设时期，预计在，土地市场将会比较活跃；另外从成交的土地用途来看，商业性质用地较大幅提升，预计在，商业类土地将成为市场的热点，商业地产将异军突起

二、济南市住宅市场情况
1.住宅市场情况
截至12月，济南市住宅总供应21130套、240万平米，同比下降33%和26%；成交18679套、207.3万平米，同比下降33%和26%。11月，济南市住宅整体成交均价8580元/平米，同比增长1
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