==>> 点击下载文档 |
二
后湖区域市场
一
后湖区域客户
汇报思路
三
五
四
本体分析
营销策略及铺排
营销费用前言
——世联在后湖有绝对发言权!
从[资历]和[客户资源]两个视角进行验证
资历
世联后湖征战图:最早进入后湖,顾问8个项目,代理4个项目井南大道
后湖大道
兴业路
塔子湖西路
塔子湖东路
金桥大道
建设大道
建设渠路
幸福时代
12年区域销冠
汉口秀园
12年区域月均销量第2名
金桥汇
10500LOFT推出基本售罄
极地海洋世界
武汉旅游地产标杆项目之一
资源
世联后湖客户资源:区内所有在售大社区,5年以上社区、代理项目和拓展资源
小结
世联征战后湖多年,操盘经验和客户资源丰富
带着“提升品牌影响力+年销售金额4个亿以上”的目标,
看我们将面临怎样一个市场环境?
进入后湖市场… …市场
——世联对区域市场的理解!
从[变化]和[现状]两个视角进行审视
四大新城之首,从 “后花园”到“商业副中心”,10年,已成为汉口中心外扩的主要阵地,处于不断成长过程之中
区域定位
四新新城
南湖新城
东湖新城
后湖新城
新城规划:政府规划建设武汉四大新城,而新城定位以建设健康、绿色新城为宗旨,营造一个以居住功能为主体,兼具生活、交通等多功能为一体,至完成30万居住量的承接工作
04年,兴业路拓宽,均价3000元
05年,金桥大道改造
06年,后湖大道首家中百开业
07年,塔子湖体育中心落成
09年,武汉大道开建
10年,轻轨1号线贯通
11年,武汉大道、二七大桥贯通、众多品牌正式进驻,均价8000元06年起,同安家园、中一花园 、同鑫花园、东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园等10多个老社区涌现大批内生性改善客户;
三大社区入住率较低,配套不完善性是核心因素
变迁前(06-09年):区域内大批99年起的安居社区涌现改善需求, “汉口花园、盛世东方、百步亭”三足鼎立
版图变迁
板块变迁前:区域内配套以百步亭社区为主,07年城运会引发了武汉市民对后湖的首次关注,地缘性和汉口外溢成为区域置业主流
09年后湖销量排行
NO1.汉口花园
NO2.百步亭
NO3.盛世东方
变迁后(10年-至今):百步亭配套不断完善,同时统建、中海、中水、南国电等品牌进驻,片区由“大后湖”裂变为2大阵营分隔,整体呈现东高西低的格局
版图变迁
三环线
后湖大道
兴业路
武汉大道
塔子湖东路
百步亭花园路
温馨路
二七小路
塔子湖西路
姑嫂树路
文
文
文
文
文
文
文
文
文
超市
文
学校
医院
后湖板块
百步亭板块
板块变迁后: 12万人的全国模范社区百步亭,配套提升迅速,10-11年,蝉联区域销冠,12年起,百步亭品牌进驻,而后湖以星悦城为首的项目,展开底价策略,形成东西区域的绝对价差
10-11年后湖销量排行
NO1.百步亭社区
NO2.汉口花园
NO3.盛世东方
12年后湖销量排行
NO1.幸福时代
NO2.星悦城
NO3.现代城
片区发展趋势:大量楼盘集中开发,市场总量超过700多万方,竞争激烈,未来西后湖的竞争明显激烈于东后湖,东西差距将会逐步缩小
未来格局
区域定位:
作为四大新城之首,楼市起步早,经历10年的发展,已成为汉口中心外扩的主要阵地,区域关注度的提升与政府行为基本一致,配套和交通兑现是核心,整体仍处于不断成长过程之中
版图变迁:
起,区域配套的逐步兑现,以及品牌发展商的相继进驻,使后湖成为区隔明显的2大阵营分隔明显,以金桥大道为界,形成西高东低的普遍认知。
未来格局:
盘点区域内的未来供应,西后湖将成为主战场将,东西差距将会逐步缩小。
区域小结
置身未来的主战场,本项目在市场中将如何站位?
从目前的市场来看:东后湖已形成幸福时代、万锦江城、汉口城市广场三足鼎立局面,市场占有率达30%,而东西片区走量项目均价差距为600元以上,东后湖整体占优
竞品分布
百步亭楼盘
后湖楼盘
金桥世家
规模:42万方
在售面积:90-110㎡
均价:13000
百步亭金桥汇
LOFT 10500
汉口城市广场规模:60万方(商业20万方)
对外价格:住宅8400
LOFT11000
御华园
规模:60万方
在售面积:44-143㎡
均价:8000
盛世东方
规模:31万方
在售面积:96-119㎡
均价:8100
塔子湖
标志建筑
市民中心
中森华国际城
规模:8.6万方
预售面积:82-142平米㎡
预售均价:7900
紫轩美佳
百步亭现代城三期
规模:68万方
面积:94-141㎡
均价:8000
同安家园
规模:60万方
基本售罄
尚都一品
规模:8万方
在售面积:84-138㎡
均价:8200
统建百步亭幸福时代
规模:46万方
在售面积:57-130㎡
在售均价:8244
中海.万锦江城
规模:27.7万方
楼面地价:3800
对外价格:8200
鼎盛华城
规模:30万方
在售面积:88-140㎡
均价:8400
中水电.海赋江城
规模:27.7万方
楼面地价:3800
对外价格:8200
汉口秀园
高层7600,小高8100
楚邦汉界
规模:9万方
在售面积:93-155㎡
均价:7200
星悦城
7600
带着本项目的站位思考,对市场竞争格局进行审视...
。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看