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世联武汉越秀塔子湖项目投标报告105页

武汉南海***
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文档格式:WinRAR
资料语言:中文版/英文版/日文版
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更新时间:2017/12/15(发布于湖北)

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文本描述
1
越秀。塔子湖项目投标报告
4月
封面暂用!商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产顾问(中国)有限公司的商业机密,一旦泄漏,可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问(中国)有限公司作投标之用;除此之外,不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问(中国)有限公司有幸和贵方签订合同,对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况


后湖区域市场

后湖区域客户
汇报思路



本体分析
营销策略及铺排
营销费用前言

——世联在后湖有绝对发言权! 从[资历]和[客户资源]两个视角进行验证
资历
世联后湖征战图:最早进入后湖,顾问8个项目,代理4个项目井南大道
后湖大道
兴业路
塔子湖西路
塔子湖东路
金桥大道
建设大道
建设渠路
幸福时代 12年区域销冠
汉口秀园 12年区域月均销量第2名
金桥汇 10500LOFT推出基本售罄
极地海洋世界 武汉旅游地产标杆项目之一
资源
世联后湖客户资源:区内所有在售大社区,5年以上社区、代理项目和拓展资源

小结
世联征战后湖多年,操盘经验和客户资源丰富 带着“提升品牌影响力+年销售金额4个亿以上”的目标, 看我们将面临怎样一个市场环境?
进入后湖市场… …市场

——世联对区域市场的理解! 从[变化]和[现状]两个视角进行审视
四大新城之首,从 “后花园”到“商业副中心”,10年,已成为汉口中心外扩的主要阵地,处于不断成长过程之中

区域定位
四新新城
南湖新城
东湖新城
后湖新城
新城规划:政府规划建设武汉四大新城,而新城定位以建设健康、绿色新城为宗旨,营造一个以居住功能为主体,兼具生活、交通等多功能为一体,至完成30万居住量的承接工作
04年,兴业路拓宽,均价3000元 05年,金桥大道改造 06年,后湖大道首家中百开业 07年,塔子湖体育中心落成 09年,武汉大道开建 10年,轻轨1号线贯通 11年,武汉大道、二七大桥贯通、众多品牌正式进驻,均价8000元06年起,同安家园、中一花园 、同鑫花园、东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园等10多个老社区涌现大批内生性改善客户; 三大社区入住率较低,配套不完善性是核心因素
变迁前(06-09年):区域内大批99年起的安居社区涌现改善需求, “汉口花园、盛世东方、百步亭”三足鼎立

版图变迁
板块变迁前:区域内配套以百步亭社区为主,07年城运会引发了武汉市民对后湖的首次关注,地缘性和汉口外溢成为区域置业主流

09年后湖销量排行 NO1.汉口花园 NO2.百步亭 NO3.盛世东方
变迁后(10年-至今):百步亭配套不断完善,同时统建、中海、中水、南国电等品牌进驻,片区由“大后湖”裂变为2大阵营分隔,整体呈现东高西低的格局

版图变迁
三环线
后湖大道
兴业路
武汉大道
塔子湖东路
百步亭花园路
温馨路
二七小路
塔子湖西路
姑嫂树路









超市

学校
医院
后湖板块
百步亭板块
板块变迁后: 12万人的全国模范社区百步亭,配套提升迅速,10-11年,蝉联区域销冠,12年起,百步亭品牌进驻,而后湖以星悦城为首的项目,展开底价策略,形成东西区域的绝对价差

10-11年后湖销量排行 NO1.百步亭社区 NO2.汉口花园 NO3.盛世东方 12年后湖销量排行 NO1.幸福时代 NO2.星悦城 NO3.现代城
片区发展趋势:大量楼盘集中开发,市场总量超过700多万方,竞争激烈,未来西后湖的竞争明显激烈于东后湖,东西差距将会逐步缩小

未来格局
区域定位: 作为四大新城之首,楼市起步早,经历10年的发展,已成为汉口中心外扩的主要阵地,区域关注度的提升与政府行为基本一致,配套和交通兑现是核心,整体仍处于不断成长过程之中 版图变迁: 起,区域配套的逐步兑现,以及品牌发展商的相继进驻,使后湖成为区隔明显的2大阵营分隔明显,以金桥大道为界,形成西高东低的普遍认知。 未来格局: 盘点区域内的未来供应,西后湖将成为主战场将,东西差距将会逐步缩小。
区域小结
置身未来的主战场,本项目在市场中将如何站位?
从目前的市场来看:东后湖已形成幸福时代、万锦江城、汉口城市广场三足鼎立局面,市场占有率达30%,而东西片区走量项目均价差距为600元以上,东后湖整体占优

竞品分布
百步亭楼盘
后湖楼盘
金桥世家 规模:42万方 在售面积:90-110㎡ 均价:13000
百步亭金桥汇 LOFT 10500
汉口城市广场规模:60万方(商业20万方) 对外价格:住宅8400 LOFT11000
御华园 规模:60万方 在售面积:44-143㎡ 均价:8000
盛世东方 规模:31万方 在售面积:96-119㎡ 均价:8100
塔子湖
标志建筑
市民中心
中森华国际城 规模:8.6万方 预售面积:82-142平米㎡ 预售均价:7900
紫轩美佳
百步亭现代城三期 规模:68万方 面积:94-141㎡ 均价:8000
同安家园 规模:60万方 基本售罄
尚都一品 规模:8万方 在售面积:84-138㎡ 均价:8200
统建百步亭幸福时代 规模:46万方 在售面积:57-130㎡ 在售均价:8244
中海.万锦江城 规模:27.7万方 楼面地价:3800 对外价格:8200
鼎盛华城 规模:30万方 在售面积:88-140㎡ 均价:8400
中水电.海赋江城 规模:27.7万方 楼面地价:3800 对外价格:8200
汉口秀园 高层7600,小高8100
楚邦汉界 规模:9万方 在售面积:93-155㎡ 均价:7200
星悦城 7600
带着本项目的站位思考,对市场竞争格局进行审视...
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