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“二新”即两个新的市级商业功能区，包括工业园区的湖东商业功能区和高新区的狮山广场商业功能区。功能定位为以新型业态、大型零售网点为支撑，打造引领时尚的现代市级商业功能区
“二轴”即商业发展横轴和商业发展纵轴。其中，商业发展横轴是通过景德路连接观前、石路两个市级商业功能区，并向高新区、园区延伸，形成苏州市区东西向的商业发展轴线。打造现代商业空间发展新模式，形成富有现代商业气息的城市南北向发展轴
“四带”指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带和沿阳澄湖度假休闲商业带。打造具有苏州特色的休闲服务商业带
通过对市场的研究，苏州商圈分为传统的市级商圈商圈（市级）、新兴市级副中心的西区商圈、 东区商圈
传统商圈：
石路观前街南门商圈
观前商圈百货商场构成苏州市内最繁华的商业购物区，各百货商场消费客群以中端及中高端年青消费者为主力定位，有效满足各消费层次消费者购物的需求。石路以及南门商圈主要是以特色零售，餐饮休闲为主。达成整体的是那个也业态错位经营的结构
东区商圈
以金鸡湖、李公堤、圆融时代广场等大型商业为核心的区域，以购物、餐饮、休闲娱乐为主。
西区商圈
狮山路CBD、绿宝广场、苏州乐园等特色商业业态组成高新区目前的商业结构，主要还是：特色旅游，零售餐饮休闲娱乐为主
商圈细分图
本项目
西区商圈
观前街石路商圈
东区商圈苏州目前商业格局为”一主多副“的发展趋势，东区商圈初成规模，西区及南区还未形成规模，项目处在起步中的西区商圈，未来有较大发展空间
苏州商业主要集中在石路观前街商圈，市场构成以传统百货、超市/卖场、商业街为主，档次以高中档为主，是一个相对比较传统的商业形态
目前中区商圈趋于饱和，商业发展空间小，正在形成的东区、以及发展中西区、南区商圈，将改变目前的商业格局现有大型商场定位偏儿童女性为主，以购物功能为导向，整体档次中低档
同时，购物类品牌范围以区域性、地方为主，全国性品牌为辅，国际品牌基本缺失，品牌品质较差本项目现有竞争对手之间品牌重叠率较高，且重叠品牌以全国性 / 国际性品牌居多，市场品牌供给不足
各竞争对手单位坪效相对于国内一线城市还是有一定的差距，新兴商业区明显高于核心商业区餐饮业发展比较发达，以中式正餐和火锅餐厅为主，档次中档；时尚装修餐厅、商务休闲会所等市场供给较小，但需求较大
休闲娱乐业也较为发达，以洗浴桑拿和KTV为主。商圈研究核心发现市中心和外围区域都有新的商业项目在规划开发并陆续投入市场，势必将引发新的商业竞争
目前商业面积较大的项目分布在苏州传统商圈观前街，这些区域和城市其他区域还将有新的项目及旧项目改装陆续开发和投入市场
东区金鸡湖周边目前已经形成高档购物，休闲，娱乐氛围。
项目周边绿宝广场二期已经开发。整体商业规模以及业态的定位组合还是以中高档为主。
区域的商业地带或区域商业中心正在逐渐成形过过程中商业竞争
竞争的威胁主要表现在
项目处于市级商圈观前街商圈和区域商圈东区商圈的中间区域竞争与机会并存，直接竞争压力来自的是观前街商圈、高新区商圈
竞争与机会并存
项目处于市级商圈观前街商圈和区域商圈西区商圈的中间区域竞争与机会并存
挑战
对本项目有直接竞争压力的是观前街商圈、西区商圈，作为市级商圈观前街商圈辐射整个苏州，西区商圈离本项目最近，东区金鸡湖周边透过业态组合品牌定位目前也有较强的聚客能力。
项目周边的专业市场以及大型综合体绿宝广场对本项目有一定的客群分流作用，但是同时也有一定的客群聚集作用。
机会
以通过合理的定位、突破区域商业局限，新的商业模式的导入，加强聚客力，可以吸引外部消费者
竞争商圈
石路商圈
东区商圈
西区商圈
竞争分析
本项目
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