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长沙金烨置业银联中央项目策划汇报60页PPT

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资料大小:8963KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
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更新时间:2017/12/15(发布于湖南)

类型:金牌资料
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文本描述
银联中央项目策划思路汇报 .03.31 长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司 二00八年三月三十一日 谨呈:湖南金烨置业有限公司 目 录 第一篇 项目解析第二篇 项目定位思考及建议第三篇 项目规划调整及建议第四篇 项目营销初步思考 1、项目概况 2、SWOT分析 第一篇 项目解析 1.1、项目总体经济技术指标解读: 项目属性一:规模小、容积率高 城市核心区 本案 1.2、项目区位条件: 项目周边现有韭菜园路; 芙蓉路和五一大道两条城市核心主干道的交汇处的核心范围; 原省政府和芙蓉区政府所在地; 新中国成立以后,历来就是核心城区位置 本案 项目属性二:城市CBD核心区位! 本案 地形相对平整,改造成本小; 厂区,拆迁难度较小; 东、南、北三面均为原省委办公大楼和家属区,西边是省建行,外部环境较好,受干扰少; 项目位于韭菜园路,离芙蓉路、劳动路等城市主干道有一定距离,项目直接展示面窄,昭示性不强 项目属性三:外部环境较好但昭示性不强! 1.3、项目地块条件: 芙 蓉 路 韭 菜 园 路 劳动路 鸿富大厦 省建行 省委大院 省委大院 省委大院 项目周边现有韭菜园路、五一路、芙蓉路、解放路等多条城市干道经过; 按长沙市快速轨道交通近期规划,1、2号线将在芙蓉广场设置大型换乘中心,对外交通便捷; 但进出本项目是通过韭菜圆路,项目微循环交通存在一定不足 位于城市核心区,教育、生活等市政配套完善 五一大道 解放路 韭 菜 园 路 芙 蓉 路 本案 1.4、项目配套设施: 本案 项目属性四:对外大交通便捷但微循环交通存在不足! 按《长沙市城市总体规划(—2020)》,本项目属于中心片区,政府拟打造使之成为集信息、金融、商务、办公于一体,环境优美,设施一流,高效集约的城市中心“极核” 项目属性六: 处于未来城市“极核”中心, 项目未来发展平台高、机遇多 承载更高开发目标和社会责任 1.5、未来发展规划: 本案 城市核心区区位 对外大交通便捷 周边环境干扰少、配套完善 未来发展平台好、机遇多 但: 规模小、容积率高 项目展示面窄,昭示性不强 微循环交通系统不在不足 1.6、小结:项目初始印象 大平台、小空间,“精、准”二字是发展关键! 地段优势、区位优势、完善配套、尊崇感 地段优势: 位于二环内,属于城市核心区,拥有先天性地段优势; (商务)区位优势: 芙蓉区作为长沙商务经济发展的领头羊区域,项目位于区内核心位置; 配套优势: 城市成熟区域,交通配套,教育、医院等市政配套齐全; 尊崇感: 周边为省政府住宅小区,居民的质素能提升项目的尊崇感 2.1、优势条件: 规模劣势: 占地5340.1㎡、总建筑面积48441㎡ ,难以产生规模优势,开发主动性较小,概念营造的空间有限; 项目昭示性不强: 项目虽处于CBD核心位置,但没有在城市主干道上,直接宣传项目的展示面不多,昭示性不强,商务价值挖掘受到影响。 微循环交通系统存在一定不足: 项目直接出入的重要途径是韭菜园路,路幅较窄; 规模小、昭示性不强、小交通存在不足 2.2、劣势条件: 传统核心区域与土地稀缺带来发展机遇: 传统的经济发展核心区域,为长沙市交通与消费最活跃区域,也是五区之中成熟度最高的区域; 芙蓉区拟建成长株潭城市群区域性总部基地带动商务发展需求: 长沙芙蓉中央商务区着力引进培植金融服务、研发服务、信息服务、商务会展等高端服务业,加快建设区域性现代服务业总部中心,打造新的经济增长极 机会:城市核心城区土地稀缺 未来大量商务发展需求 2.3、发展机遇: 城市快速扩张导致中心偏移及扩散的威胁: 随着长沙城市的快速扩张,城区范围不断快速扩大,旧城区交通等配套处于满负荷,一定程度上将影响效率,城市存在转移风险,或出现多个副中心,这将一定程度上影响客户的判断和购买/投资信心; 处于核心区受政策限制: 根据《长沙市城市规划管理技术规定》, 一类用地内,所有套型结构比例均严格按90㎡以下套型的住房面积占总建筑面积的80%以上控制,户型设计灵活度不高。 政府宏观政策对投资的打压: 第二套房首付40%,不享受优惠贷款利率,物业税的酝酿等 威胁:城市发展格局变化、宏观政策打压 2.4、竞争威胁: 1、项目面临市场环境分析 2、项目定位思考 第二篇 项目定位思考及建议 3、项目定位建议 项目属性二: 城市核心区位! 1、项目市场竞争环境分析 项目属性一: 规模小、容积率高 常见开发模式 五一广场商务圈:五一广场为圆心,五一大道为轴,以商业为主打、商业带动商务 芙蓉路金融商务圈:以金融证券等金融行业为鲜明特性 1.1、模式解读一:写字楼 韶山路商务圈:以金融证券等金融行业为鲜明特性 韶山路传统商务圈 商业带动五一商务圈 逐渐形成气候的芙蓉路高档商务圈 依靠城市主干道、通畅的内外交通、良好的形象展示是写字楼发展的共性! 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看