世联—区域发展顾问业务经验分享 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 1-15 区域开发项目必须关注的问题 Issue 区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营 世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题 2.基于竞争的区域规划 1.资源盘点与资源整合 核心要点 2.1 区域在城市中的占位 2.2 区域间竞争格局 2.3 核心区问题（位置/规模/开发策略等） 2.4 考虑规划的弹性和动态调整 1.1 土地分级与功能指标的分配 1.2 企业资源的挖掘与整合 1.3 项目资金投入计划 3. 盈利模式 3.1 房地产项目开发与土地运营的关系导向 3.2 短期现金流与长期收益关系导向 3.3 跨越式发展与均衡式发展关系导向 3.4 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式 世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题 5.区域配套的开发策略 4.启动策略 核心要点 5.1 配套分级 5.2 配套开发次序 5.3 配套与区域整体价值及不同物业类型的关联 4.1 启动区如何体现区域核心竞争力 4.2 启动区如何带动区域土地增值 4.3 启动区如何建立区域形象和带动效应 6. 区域营销 6.1 区域形象主题的确立 6.2 区域价值的整合与展示 6.3 关键事件及设施营销 6.4 渠道策略 6.5 卖场规划 6.6 公共关系营销 世联区域发展模块顾服务的业务主线及其核心研究内容 土地价值的评估与地块划分 取地范围与取地策略研究 区域整体功能定位研究（规划市场评价） 区域产业发展研究 开发模式与盈利模式研究 启动区选择及开发策略研究 协助与政府签订相关协议执行服务 区域发展 土地运营 土地出让的市场成熟度研判 区域营销推广 土地出让/转让营销推广执行计划 区域发展业务研究内容 世联对区域开发项目的理解及观点 Opinion 从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色 商业角色政府/土地运营商 房地产开发商 房地产代理商/中介机构运营管理/物业管理 土地规划、土地一级开发和运营 在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商 宣传、营销吸引投资商 宣传、营销，吸引驻商和消费者 日常运营、维修和其他管理 政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点 权 责 利 益 区域规划 土地一级开发(基建) 土地出让权 政府监管 持续现金流回报 政府 运营商 土地开发 项目开发 经营管理 参与区域规划 土地一级开发 土地开发经营权 土地出让金（利益实现） 政府 运营商 低成本获取土地 与政府分享土地增值收益 一级开发的合理利润 招商引资 政府监控 土地转让 招商引资 土地二级开发(自营、合资、股权转让等) 土地开发规划实现 土地开发进程实现 通过土地/项目股权转让获得土地增值收益 二级开发利润回报 招商佣金或土地租金 持续经营 物业管理 持续税收回报 创造就业机会 政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容 一级开发 土地出让 土地转让 二级开发 前期规划、审批阶段 区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图 ------ 税收 土地收益 资产经营 土地收益 市场检验 建设发展 衰落或重建 设定方向 成熟与巩固 阶段划分 产出 土地收益 税收 税收 土地价格变迁规律 投入 基础设施建设 地区形象建设 区域规划 ------ 区域运作费用 基础设施建设 公建投资 缴税 建设投资 环境再投入 公建投资 ---- 基建投入与地价增长的关系曲线 地价增长符合边际递减规律 基建投入增长 启动期 （1～2年） 成长期 （2年左右） 持续发展期（3～4年） 稳定期 下一个周期 区域发展项目遵循着共通的开发步骤 世联区域开发顾问项目成功案例简介 Case 世联成功案例 合肥政务新区规划市场研究 项目规模：占地12平方公里 项目类型： 政务新区开发 客户目的： 土地的成功出让 为区域做控制性规划提供市场依据 区域开发的运作模式 我们解决的问题： 城市经济环境分析与资源评估 新区选址诊断报告 合肥新区规划及功能分区研究 新区开发与运作报告 案例实务研究报告 新中心区意向规划方案 取得的成效： 土地增值 成为开发热点 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看