九江奥园青年路与德化路交界地块 规划与营销策略提报 4月（初案） * 为保障会议的顺利进行，请您将通讯工具关闭或调至振动，非常感谢 * * Please shut down your cell phone, thanks * 本次招标提报要求： 市场、品牌、规划、产品、定位、营销及推广等内容，涉及面较广。 事实上，一份报告，一次提报是不可能解决所有问题。因此，本次提报的核心内容： 项目整体开发战略之建议与整合营销推广策略之思考 引言 First of all * 市场调研部分以详细报告文本呈递 * CHAPTER 1.项目整体开发战略之建议 善奕者谋势 1、市场之势 2、消费之势 3、价值之势 PART 1. 市场大势研判 了解事实，发现价值 1、市场态势 —— 痛，并快乐着！ 4月国11条的下达后，楼市出现堪比玉树地震般的震荡——特别在一、二线城市，不仅成交出现大面积下滑，更使市场蒙上一层浓厚的观望情绪 以我们近期对九江及江西其他三、四线城市跟踪调查显示，政策相对于三、四线城市成交量下跌，更多是由于消费过程问题引起暂时性的效应，如：办理贷款、户型选择等问题，却未影响到区域楼市价格。 三、四线城市楼市消费架构所决定：硬性需求占主导 综上所述， 对于九江整体楼市氛围及发展态势， 我们抱以较乐观的态度。正确的项目战略规划与营销策略及手段， 顺势而为，是完全有可能引爆九江市场 2、市场格局 ——三国鼎立 ！ 八里湖 板块 浔阳 板块 庐山 板块 【浔阳板块】 九江老城区，土地资源日渐稀缺【八里湖板块】 未来新城市中心，政府重点打造区域（其中，开发区定位为九江CBD区，类似南昌红谷滩）【庐山板块】 未来城市生态人居中心，政府重点打造区域 【板块现阶段价值】 八里湖板块庐山板块 两大板块（八里湖与庐山）虽同为九江政府重点打造区域 何以出现价值不对称现象？ 原因1.——规划力度不平衡 目前九江市政府政策导向及建设力度倾向于八里湖板块，加之庐山板块长久以来为九江自然村落聚集点，导致以现阶段的发展来看，其价值远未及八里湖板块 原因2.——被遗忘的地段价值由于庐山板块（特别是十里区）比八里湖板块，距离浔阳板块更近，使之现阶段市政配套、商业氛围等出现滞后建设现象，开发商对其开发热度相对较低 关键在于： 由谁来引领（引爆），大家一起来做大蛋糕！ 是否意味着项目所在区域无甚价值可言？ 不！我们认为只是潜力未完全引爆！ 因此，站在品牌战略角度思考： 奥园进驻这座城市，其中一个项目落地于这块区域，中体集团所承担的企业公民责任，不仅仅是在建筑房子，而是以城市营运者的角度，如何引领市场，完善九江城市新格局及功能定位 品牌源脉 项目名称 核心主干 设计枝干 人居理念 产品形态 项目资源 中体集团品牌树构造图 树根：项目内涵 树干：核心表达 树叶：生活形态 引领市场的表现是占据消费受众内心地位与切实需求。 才能进而达到最终结果：将中体品牌优势转化为 市场胜势！ PART 2. 消费需求剖析 目标消费者的价值观是项目规划定位的主要线索 市调数据分析 （具体报告详见附件） 市调数据来源为市场问卷调查。共计700个样本，具体配比如下： 【年龄】 30岁174人，30-40岁347人，41-50岁153人，50岁以上26人； 【工作】 浔阳区284人，庐山区200人，开发区163人，其它区域25人，城南：28人； 【职业】 教师工53人，企事业单位198人，公务员33人,私企业主260人，其它156人； 【月收入】 1000元以下70人，1000-2000元189人，2000-3000元223人，3000-5000元164人。5000以上54人 消费解读： 两年半内有购房意向的比例，累计达35％，反映出九江市民对住房的潜在需求很高，市场相对乐观 购房计划 置业首选区域 消费解读： 九江市民置业首选的是浔阳区，看重其市区成熟形象和成熟配套；其次是庐山区和开发区。 庐山区在消费者置业区域选择中占据较重比例 户型意向 消费解读： 市场对户型的主要需求是三室，其次是两室。 项目在户型设计及配比上建议重点考虑以三房和两房为主推房型 住宅类型意向 消费解读： 九江市场对建筑类型的需求主要倾向于小高层和多层。 建议项目产品设计宜迎合市场需求，为小高层和多层，利于产品去化 住宅类型意向 消费解读： 市场对户型的需求集中在90-130㎡，户型面积过大会存在市场抗性，去化存在一定难度。 本案宜以中小户型为主 价值考量 消费解读： 消费者对园林景观的环境重视不亚于对地段、价格、工程质量的关切。市场越来越重视对品质的追求。 项目宜重视园林景观的设计，赋予产品更多的附加值。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看