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本文以房地产项目开发的成本内容为研究对象，以项目开发过程为线索，对成本控
制的关键环节，即立项、设计、招投标、施工建设及营销的成本构成、影响因素进行深
入分析，在此基础上，提出基于开发流程优化的成本控制具体实施方法，以期为房地产
开发企业建立和健全项目成本控制体系提供有效借鉴
关键词：房地产企业；项目；成本控制；风险；对策II
ABSTRACT
Cost management and control,as an effective protection of business survival and
development, is particularly important to real estate development enterprises.China's real
estate industry is facing multiple re-challenges after the global financial crisis:On the one
hand,government departments issued a series of of macro-control policy in land or finance to
curb over-market consumer demand for real estate;On the other hand, as the real estate market
gradually standardized and increasingly competitive, the company in this industry face much
more competition. In such a socio-economic background, real estate enterprises is showing a
profitable changing trends which turn from the extensive land management to sophisticated
products.Achieved through product and management efficiency, cost control as a key part of
the enterprise will inevitably lead to a high degree of attention. Studying of existing project
development risks and weaknesses in the process of cost control will effectively eliminate or
reduce the invalid cost and has become the industry's core business to enhance
competitiveness and achieve sustainable development.
This paper researched onto the cost content of real estate projects project and clued on
the development process and analysised the key factors to cost control such as project, design,
bidding and construction. Then, it proposed cost control methods which based on the specific
implementation of process optimization with a view to establish and improve project cost
control system.
Key words: Real Estate Business; Projece; Cost Management; Risk; CountermeasuresIII
目 录
摘 要.......I
ABSTRACT ...... II
图表清单...........V
第一章 绪论......1
1.1 选题背景.. 1
1.2 国内外研究综述.. 3
1.2.1 国外研究综述........... 3
1.2.2 国内研究综述........... 4
1.3 写作目的与意义 .. 6
1.4 写作思路和方法.. 7
第二章 房地产开发项目成本控制基本理论..8
2.1 基本概念概述...... 8
2.1.1 成本及成本控制的含义....... 8
2.1.2 项目成本和项目成本控制... 8
2.2 房地产项目开发的成本构成...... 9
2.3 房地产项目开发的成本控制特点........ 11
2.4 房地产项目开发的成本控制原则........ 11
2.5 房地产项目开发成本控制的关键要点 12
第三章 CS 房地产项目成本控制情况分析..14
3.1 CS 项目的 SWOT 分析 . 14
3.2 决策阶段成本控制中的问题.... 18
3.2.1 主观决策导致产品组合定位欠准确......... 18
3.2.2 公司缺乏项目开发全面成本控制观念..... 19
3.3 工程设计阶段成本控制的问题 19
3.3.1 设计方案选择主观性强..... 20
3.3.2 设计单位成本意识不强..... 20
3.3.3 设计单位服务工作不到位. 20
3.3.4 设计周期受到过度压缩..... 21
3.4 工程建设阶段成本控制的问题 21IV
3.4.1 招标工作完成质量差，建安成本高......... 22
3.4.2 建设过程中设计变更欠规范，成本预控监管失去意义. 22
3.4.3 工程量签证工作欠规范严谨，成本核算出现偏差......... 23
3.4.4 通过使用新工艺和新材料来节约成本意识不够，受限于直接成本..... 23
3.5 营销阶段成本控制的问题........ 24
3.5.1 项目销售计划制订不合理，缺乏系统的广告策划......... 24
3.5.2 对销售代理公司的选择和控制出现失误. 24
第四章 CS 项目开发成本控制对策..26
4.1 CS 项目决策阶段成本控制主要措施... 26
4.1.1 做好市场调查工作，明确项目定位......... 26
4.1.2 做好项目规划设计评价..... 26
4.1.3 建立成本控制组织架构和管理流程体系. 27
4.2 CS 项目工程设计阶段成本控制主要措施....... 28
4.2.1 推行设计招标，择优选择设计单位......... 28
4.2.2 采用合同措施，改变设计费计费办法，控制变更成本. 28
4.2.3 推行设计监理制度，减少设计缺陷与失误......... 29
4.2.4 认真设计审查，把握设计周期..... 29
4.3 CS 项目建设阶段成本控制主要措施... 29
4.3.1 严格招投标. 29
4.3.2 优化设计现场签证，严谨合同管理体系. 30
4.3.3 开展限额设计，把好设备、材料的质量及价格关......... 31
4.3.4 正确应对工程索赔. 31
4.4 CS 项目营销阶段成本控制主要措施... 31
4.4.1 做好营销策划方案，系统制定项目广告推广策划......... 31
4.4.2 选择优秀的销售代理公司，加强营销队伍量化考核..... 33
结 论....34
参考文献..........35
攻读硕士学位期间取得的研究成果..37
致 谢....38V
图表清单
图 1-1 年 1 月- 年 11 月国房景气指数........1
图 1-2 年 1 月- 年 11 月房屋销售价格分项指数....1
图 1-3 全国房屋销售价格指数2
图 1-4 年- 年 11 月国房景气指数....3
图 1-5 年- 年房屋销售价格分项指数 .........3
图 3-1 长沙房屋销售价格指数增速.......14
图 3-2 长沙第二季度房屋增长幅度....15
图 3-3 年 6 月- 年 8 月长沙市新建商品房及住宅面积....16
表 3-4 年 4-8 月来电问询数量统计表...16
表 3-5 年 4-8 月来访问询数量统计表...17
表 3-6 年 1-8 月份麓南板块竞争楼盘去货量...17
表 4-1 CS 项目一期项目投资预算指标表 ..27
表 4-2 CS 项目一期后续营销工作内容及预算表.....32第一章 绪论第一章 绪论
1.1 选题背景
随着我国社会主义市场经济的稳步发展，房地产投资活动日益活跃，房地产业也成
为第三产业的重要组成部分，据国家统计局数据显示， 年全国商品房销售额占 GDP
的比例达到了 13%。作为一个行业，从微观角度看，房地产业直接关系到人们的生活水
平；从宏观角度看，它对国民经济的产业结构、产业政策等方面的发展都有着重要影响
房地产企业对开发成本控制由忽略到重视的过程变化与其发展趋势是密不可分的
在房地产发展之初，人们普遍认为房地产是一个“暴利”的行业，当时我国房地产的利
润率在 30%-40%左右，而同期国外的房地产利润水平却只有 5%水平。 年全球暴
发的经济危机，波及了正红火的房地产业，全国市场萎缩，销售价格下降，如图 1-1 所
示：
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