台州玉兰广场定位报告绿城商业经营管理有限公司 2017-11-26
引言
项目经济指标
项目区位信息
引言
项目位于台州市主城区椒江西南角，椒江城市中心区的西商务区地块。本案西面临学院路，东面与市民广场隔中心大道相望，南隔电信大楼是市府大道

引言
本报告的意义
目前项目处于基础工程阶段（.05.31-.03.16），本定位报告在分析、研究台州市场情况数据并结合项目自身条件的基础上，从市场研究、消费研究、借鉴案例、项目定位、经济测算五部分展开阐述

目 录
台州宏观经济 台州商业市场 台州市场机会
城镇居民人均可支配收入
人均GDP
元
元
1.台州宏观经济
台州位于浙江沿海中部，是长三角先进制造业基地，中国长江三角洲经济圈16大城市之一，台州是股份制经济的发源地。台州全市民营经济比重占GDP比重达97% 。 台州全市实现GDP2794.91 亿元，全市户籍总人口586.79万人，全年城镇居民人均可支配收入30490元。 与省内典型地级市舟山、金华主要经济数据相比，台州“藏富于民”的城市特征较为明显

人均社会消费品零售总额
元
台州人均可支配收入接近上海超过杭州等地，属于南方的富裕城市； 台州人均社会消费品总额低于大部分一、二线城市，原因是台州商业配套比较缺乏，导致当地消费外流，据了解当地有购买力的人群常去杭州、上海、香港等地消费； 上述数据比较说明台州有大量潜在购买力有待释放

1.台州宏观经济
台州商业项目以商业街和百货为主。台州商业项目分散在台州三个区，缺失可形成一定规模的商业中心物业。商业街： 1）已形成自身固定的业态组合； 2）品牌同质化严重，档次不高； 3）餐饮、娱乐类所占比例过低，不足20%，较正常的30%左右的合理比例。台州百货： 1）规模有限，功能难集合，经营收入难突破； 2）台州百货业的高端品牌有限，缺乏国际主流品牌，导致商场档次不高； 3）台州商场配套不足，不能提供一站式、高质量的服务，缺乏满足台州人日渐提高的消费理念及消费能力的中高档商业中心

2.台州商业市场——(1)商业综述
台州代表性商业街主要分布在椒江区中山路、开元路、工人路、解放南路，黄岩区青年路、横街、环城南路、劳动路，路桥区银座街、十里长街

2.台州商业市场——(2)商业分析
链接：台州商业街汇总
目前台州集中式商业项目设施受规模限制功能较为单一，餐饮、娱乐、休闲等功能不突出，基本以传统百货的经营模式存在，与目前城市商业发展的趋势不相匹配

链接：台州百货汇总
备注：上述业种仅为当地主流业种，本案在定位时还会适当规划当地没有的业种，来引导当地消费者！
3.台州市场机会—业种分析
在对台州市场业态状况分析的基础上，结合实地调研情况，进一步对当地主要的27类业种进行了细化研究，筛选出比较符合本项目的业种

台州优质的儿童消费场所有限，大部分儿童消费集中在肯德基、必胜客等休闲餐饮内，同时通过市场调研乐购外租区，新世界百货2楼，发现儿童消费市场供应量较为充足，但消费人气明显不足。究其原因有以下两点： 1.儿童类业态与零售相关业态结合处理效果不佳；2.缺乏良好的氛围营造，家庭温情的场景感没有体现

3.台州市场机会—(1)儿童相关业态
通过上述市场调研认为，台州儿童相关消费(包括与儿童相关的休闲餐饮) 可以带动整体家庭消费客群，对于人流量与消费额有较大支撑。 因此本项目可重点考虑集中式儿童业态。建议引进品牌儿童娱乐商家，并以此为核心，注重与相关零售、餐饮、配套类业态的互动组合，在优化业态组合的基础上在规划设计上重点营造家庭温馨感的商场氛围场景

3.台州市场机会—(1)儿童相关业态
台州商务餐饮市场人气比较火爆，且各层级均有消费群体支撑。高档餐饮少，低档排挡类餐饮居多，整体经营状况良好，消费时间段主要集中在夜晚。建筑形式以街面店为主，设置在二层以上且在单体商业内的比较少。本项目在高层设置餐饮在台州是一个先例，具有一定的市场开发潜力

3.台州市场机会—(2)餐饮业态
台州家具专业市场规模较大，台州未来2-3年将增加3家以上大型家俱市场，在加上受房地产形式影响，台州家居市场未来一段时间趋于饱和，因此本项目不建议设置单一家俱类业态，可考虑以居家生活为主题概念的家居家饰类业态

3.台州市场机会—(3)家居生活业态
台州人休闲娱乐方式基本以KTV为主，量贩KTV在台州有一定的市场基础，但基本上散布在各条商业街。因此，本项目购物中心中设置量贩KTV有一定吸引力。同时作为购物中心的主题消费区域，夜场文化可以作为重点商业内容，其营造方式必须结合酒吧、餐饮、娱乐配套等进行协调组合

3.台州市场机会—(4)休闲娱乐业态
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