CBD PK HOPSCA ■ CBD理论及特征 ■ CBD发展规律 ■ 北京CBD案例研究分析 ■ 印象HOPSCA ■ HOPSCA概念及特征 ■ 案例详解 ■ 国外其他典型案例 ■ CBD与HOPSCA终极对话 目 录 CBD研究 PART1 CBD理论及特征 何为CBD？ CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBD CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10% 当代城市CBD的八大特征 现代城市中央商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。当代城市CBD拥有这些基本特征 1、拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导； 2、拥有商务空间的最高聚集度； 3、具有最高的交通可达性，无一例外处于城市干道系统的核心； 4、拥有最高的地价； 5、与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联度； 6、具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 7、借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 8、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著 PART2 CBD发展规律 CBD规律一：城市功能聚集中心 城市CBD的发展是城市发展和社会生产力发展共同作用的结果. 现代CBD的功能演化 CBD的三种功能聚集中心 1、管理和控制职能聚集中心 在CBD的功能建构中，需要优先考虑具备这种“管理与控制”职能的全球性、区域性商务办公设施的开发与建设 2、金融市场运作功能聚集 在区域和世界经济一体化进程中，生产、办公和服务显现出地域分散化的趋势。金融业运作的全球一体化，市场经济中不断繁衍的多样化非银行的金融服务业和国内国际的专业银行，并在CBD聚集形成金融中心，与商务办公设施一起承担着管理与控制功能 3、专业化生产服务职能集聚 生产服务业是支持生产活动的专业化服务设施，其在现代经济中的地位日益提高，并以其中间产品服务，构成经济供应能力的一部分，是CBD主导职能的衍生性经济活动。而以商业零售、休闲娱乐为主的生活性服务设施在CBD职能机构中被视为配套性服务设施。在CBD发展初期和依托城市商业中心发展商务中心的过程中也占据重要地位 CBD规律二——地价与租金 在城市地价的分布规律中，有一个最高地价点，其周围地带往往成为CBD的核心，而这里同样也是城市最高租金汇集地。 由于CBD空间的希缺有限性和可达性的差异，地价呈不均匀分布状态，竞争使得只有承租能力较高的功能才能占据地租较高的地段。这种承租能力的差异使各CBD功能存在着一定的等级序列 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ高档零售；Ⅱ金融、信息咨询；Ⅲ旅馆、批发业；Ⅳ居住及其他 1972年美国新建高档办公建筑的租金比较（单位：美元/平方英尺/年） CBD的建筑容积率高于周边，而周边地带的容积率随着与中心区距离增加而迅速减少。单位楼面的价格差异在叠加容积率差别后，CBD单位土地面积的价格将数倍、数十倍高于外围地带，这一综合地价表现在各个城市中都是非常显著的 CBD的开发 不同级别CBD合理规模 城市级别决定了CBD规模 单中心城市的CBD规模与容积率（注：单中心城市指全球区域级城市或国家区域中心城市、重要城市） 单中心CBD开发三大规律：A用地规模多在200万平方米以下；B、建筑面积在500万平方米以下；C、开发强度之容积率多在2.5左右 CBD内房地产开发的物业构成 现今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务三类职能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统的商业零售类和居住职能设施。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2：1：1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。如巴黎拉德方斯三大职能分别占50％，25％，25％。世界其他商务区的功能比例也大致如此。 经验表明：1、活力四射的CBD内写字楼建设量应约占到50％，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20％，其余分配给各种必要的配套设施；2、对于城市CBD外围而言，“居住”是城市新区活力源泉，由研究表明，一个城市新区居住规模超过40％，这个中心区才能成为富有人气和活力的城市中心。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看