淮安明发商业广场 A地块商铺营销建议
泰邦顾问 . 06
目标清晰战略得当战术创新执行强力
CONTENTS目录
一、商铺市场情况分析1、全国近期商业地产简述 2、新政下淮安商铺市场小结 二、项目本体情况分析1、项目概况2、产品分析3、项目本体总结 三、销售执行建议1、推售策略2、销售方式3、推广策略
1、商铺市场情况分析 全国近期商业地产简述
全国商业市场销售面积分析
房地产救市政策的出台，使得住宅地产当月销售面积增速明显高于写字楼和商铺。但是从住宅调控政策开始，商业地产当月销售面积的增速明显的高于住宅。表明，从实体层面上，投资资金将商业地产作为住宅投资的替代品，商业地产的成交量回升

2月-12月全国商业成交面积情况
在政策导引和市场的双重压力之下，中国的房地产企业纷纷开始转型之旅。，金地、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。就连一直标榜“只做住宅”的万科也开始涉足商业地产。截至10月底，万科在全国各地共计拿地78幅，拿地总金额454亿元，其中，纯商业用地1幅、包含商用的综合用地29幅，金额达到154.8亿元

1、商铺市场情况分析 新政下淮安商铺市场小结
新政的限制使目前住宅市场成交出现下滑，部分资金由住宅转移进入商业地产市场，不仅是投资客转向商业地产，开发商也出现销售转移，加紧了商业地产产品的开发与推进,市场分化已经出现。虽然目前商业地产成交走量相比于住宅还是相对较少，但是整体发展还是处于上升的势头。纵观新政后的淮安楼市，因为商业地产未涉及调控，在目前CPI持续走高、人民币长期巨量供应、资产价格升值趋势不减的情况下，相当一部分客户考虑通过投资商铺来实现资产的升值保值，因此近期淮安商铺的来访率有明显的提高。考虑到目前淮安商业地产还处于价格洼地，而楼市新政的不断推出，在客观上让人们重新审视起商业地产的价值，未来有可能推动其价格走高

淮安新政后每日成交情况分析
新国八条
从淮安每日成交情况曲线上看新政公布后，住宅每日成交曲线波动较大，虽然在年后迎来一波销售高峰，但随着调控的深入，市民观望情绪浓厚，成交量出现明显下滑。而反观商业成交，在年后住宅成交下滑的情况下仍能保持稳步增长，表明在市场调控环境下，商业更受投资者的青睐

新政前后淮安住宅商业成交情况
典型项目动态
典型项目动态
典型项目动态
典型项目动态
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2、本体情况分析 项目概况
淮安明发商业广场位于淮安经济开发区，规划用地面积319084平方米，建筑面积约83万平方米，项目地块由道路分为A\B\C\D四个区，其中A地块位于深圳东路以南，广州路以东，建筑面积约22万平方米，功能涵盖商业、酒店、办公、酒店式公寓等，为大型商业综合体

1、项目概况
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2、本体情况分析 产品分析
各楼栋业态定位方向建议
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结合以上功能定位，其中1、2、6、7以及8、18号楼部分楼层持有经营，其余部分均可对外销售

建议A地块可销售面积（部分底商）
1号楼A段一层可销售面积约510㎡
1号楼B段底商可销售面积约780㎡
2号楼底商可销售面积约470㎡
3号楼底商可销售面积约450㎡
6号楼底商可销售面积约560㎡
7号楼底商可销售面积约380㎡
8号底商可销售面积约5800平方米
18号楼底商可销售面积约5800㎡
可独立销售商铺、写字楼、酒店式公寓面积
1号楼B段写字楼可销售面积约21000㎡
写字楼
3号楼酒店式公寓可销售面积约9500㎡
4-17号楼可整体销售面积约29200㎡
项目周边环境中，深圳路为城市主干道，、广州路为次级道路，清拖路等级更次之，威海路南侧为明发B地块。项目西侧为大长江家居城、南侧为B地块住宅，北侧隔深圳路为待开发地块，东侧为厂房。因此，从商业价值分析，本项目北侧、西侧价值最优，是未来客流主要到来方向，南侧次之，东侧最弱

A地块商业价值分析
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