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对于本项目的思考
工业用地VS商业用地
？
需要关注的问题二： 对现有物业进行合理的改造以适应市场需求实现顺利租售！在厂房的基础上能改造出哪些商业物业？ 市面上无非，只有普通住宅、公寓、办公、商铺等主力物业类型。对于在包河工业区工厂林立的区域，我司认为，更应该做满足区域特定市场需求的定向产品，例如满足产业园内人员需求的公寓、办公孵化器、生活休闲服务配套设施等。有哪些前车之鉴供借鉴？ 从公寓方面，位于新站区的馥邦美寓是典型的工业用地做公寓的案例；从写字楼方面，高新区的富邻广场、TOP企业大道等都是典型的工业用地做写字楼项目；
对于本项目的思考
报告思路
市场调研及自身研判
项目定位
整体策略
销售/招商推广计划
目录
项目资源优化
合肥市典型性在售工业物业调查
馥邦商务广场-基础数据
楼号图
实景图
馥邦商务广场—基础数据（续）
馥邦商务广场—图
78平米
德华国际—基础数据
现暂停销售，产权性质在变更中。前期推出的项目均当住宅在售
规划图
此项目暂停销售，产品类型时刻都在变化中，产权性质在变更中
德华国际—基础数据（续）
德华国际—图
富邻广场—基础数据
富邻广场—基础数据（续）
研发楼标准层平面图
科研楼标准层平面图
富邻广场—图
蜀山一号（原铭磐慧谷）—基础数据
楼号图
实景图
蜀山一号（原铭磐慧谷）—基础数据（续）
实景图
一层平面
二层平面
三层平面
蜀山一号（原铭磐慧谷）—图
隆平高科广场—基础数据
据调研，该项目已经暂停出售，土地性质已于11月27日变更为住宅用地
效果图
隆平高科广场—基础数据（续）
隆平高科广场—图
深港数字化产业园—基础数据
深港数字化产业园—基础数据（续）
位置图
平层面积图
深港数字化产业园—图
金谷A区—基础数据
金谷A区—基础数据（续）
外立面效果图
一楼立面图
二楼立面图
三楼立面图
金谷A区—图
华亿科学园—基础数据
实景图
实景图
华亿科学园—基础数据（续）
华亿科学园—图
鲲鹏国际广场—基础数据
外围环境图
鲲鹏国际广场—基础数据（续）
鲲鹏国际广场—图
本案自身研判
本案位置
本案
本案位于包河区工业园主干道花园路以北，天津路以西
本案一期规模
本案一期目前已经建成的多层厂房、办公楼10栋及其配套设施，总面积共计79400㎡
本案一期主要技术经济指标
建筑密度：33.3%绿化率：45.7% 总用地面积：64200㎡ 总建筑面积：79400㎡ 办公面积：每栋厂房有局部办公或自行分割所需面积 停车位：85个 厂房柱距：8米 厂房承重：400KG/㎡ 层高： 一层4.5米，二—六层3.8米 电梯：有 电力：1000KV 消防系统：合格
本案一期现房展示
本案一期目前均为现房，这是本案销售的一大亮点
本案一期现房内部展示
本案一期厂房内部均为通铺设计
本案周边环境
本案一期厂房内部均为通铺设计
本案位置较孤立，周边几无配套
报告思路
市场调研及自身研判
项目定位
整体策略
销售/招商推广计划
目录
项目资源优化
项目创新亮点
根据定向分析，我们很容易发现，本案是优缺点共存；在工业园竞争的白热化时代，要想超越对手，新颖入市、制造高度，迅速被市场认可，我司认为有创新产品的亮点，使之吸引目标客户群的注意，显得尤为必要，主要有两种渠道： 一、优化现有的资源卖点，绽放异彩，人有我优； 二、创新或引入新亮点，达到人无我有
项目资源优化1——对现有物业进行局部改造
将靠近南大门的9#、11#的6层厂房改造成孵化器型办公楼，需要增加垂直电梯和对标准层进行分割划小。 将靠近西大门的12#厂房2-4层改造成商务公寓，1层部分作为甲方自持商业，作为整个园区的商业服务配套。 增加组团景观和节点景观已经景观小品，现有的建筑较为单一，这就需要景观来点缀改变，建议在组团绿地之间进行景观节点和小品的布局，以提升园区的舒适度和景观价值
建议：现有物业为厂房，为实现市场的销售，在尽可能控制成本的情况下应将部分厂房改造成其他类物业形态，以规避产品单一的风险。
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