摘 要
作为传统行业的代表，房地产行业因其巨大的产业带动效应在经济发展中扮演着
重要的作用。然而在其高速发展的同时，也出现了泡沫严重、房价与购房者的收入严重
背离等非理性现象，倒逼政府频频出台严格的调控政策，房产行业重新洗牌。而今在稳
增长、调结构的经济改革主题下，政府对房地产行业的调控渐趋市场化，中小型房产企
业面临的形势更为复杂，如何调整战略寻求长远发展成为中小型房产企业的难题

本研究主要从选题背景、意义入手，梳理相关文献与研究现状，提出本研究的创
新点，通过文献研究、实证研究、理论分析与案例研究相结合的方法，首先对房地产市
场、企业战略规划等相关理论阐述，同时介绍本研究案例——A公司，并对该公司的发
展历史、经营状况等基本情况进行介绍，为后面的论述打下理论与实证基础。在论述过
程中，笔者首先对A公司的外部、内部环境进行了分析，并采用SWOT分析法为该企业
业务战略的优化提供参考。在SWOT战略规划的基础上，本文提出了该业务战略的优化
思路及其相应的保障措施，最后在文章的结尾做出结论，并提出了相应的建议，确保战
略规划符合该公司的实际情况和发展需求

关键词：房地产公司；战略规划；研究II
Abstract
On behalf of the traditional industries, real estate industry plays an important role in the
development of the economy due to its huge driving effects. However, it comes with the high
development that property-value bubble is large beyond what the market is able to tolerant,
house price increasing is much higher compared with the labor income and so on. Such
irrational phenomena pushed the government to put out strict regulatory policies frequently,
leading to the reshuffle of the real estate industry. Now under the theme of steady growth and
structural adjustment, the regulatory policies tend to be more market-oriented, the situation
medium-sized real estate enterprises face is more complex. Therefore, how to adjust strategy
to seek long-term development puzzles medium-sized real estate enterprises.
This research mainly from the background and significance of the research, combing the
relevant literature and research status, the paper puts forward the innovation points of this
research, through literature research, empirical research, theoretical analysis and case study
method, first of all, the real estate market, enterprise strategic planning and other related
theory, at the same time, this paper introduces the case of A company, and the company's
development history, operating conditions and other basic conditions, to lay the theoretical
and empirical foundation. In this paper, the author first analyzes the external and internal
environment of A company, and uses SWOT analysis method to provide reference for the
diversification strategy of the enterprise. On the basis of SWOT strategic plan, this paper
studies the strategy of the enterprise from the business strategy and the corresponding
safeguard measures, and finally makes a conclusion, and puts forward the corresponding
suggestions to ensure that the strategic plan is in line with the actual situation and
development needs of the company.
Key words: Real Estate Company;business strategy;researchIII
目 录
摘 要..........I
Abstract..... II
目 录.......III
图表清单........... VII
第一章 绪 论.......1
1.1 选题背景........... 1
1.1.1 房地产市场泡沫严重.... 1
1.1.2 中央打击房地产泡沫、维稳房价........ 1
1.1.3 房地产调控市场的影响难以明确........ 2
1.2 选题意义........... 2
1.2.1 理论意义 2
1.2.2 现实意义 3
1.3 研究综述.......... 4
1.3.1 企业战略规划理论........ 4
1.3.2 战略管理决策理论........ 4
1.3.3 国内外多元化发展研究现状.... 6
1.3.4 房地产研究......... 6
1.4 研究方案.......... 9
1.4.1 研究目标 9
1.4.2 研究内容 9
1.4.3 研究技术路线.... 9
第二章 A 公司发展情况...........12
2.1 公司概况........ 12
2.2 发展历程........ 12
2.3 组织架构........ 13
2.4 人力资源........ 14IV
2.5 土地资源........ 14
2.6 业务构成........ 15
2.7 公司业务战略定位亟待优化的问题 15
2.7.1 区域分布局限... 15
2.7.2 产业构成单一... 16
2.7.3 机制策略难以适应业务战略优化的需要....... 16
第三章 A 公司外部环境分析...18
3.1 一般环境分析（PEST）........ 18
3.1.1 政治法律环境（P）..... 18
3.1.2 经济环境（E）22
3.1.3 社会环境（S）. 23
3.1.4 技术环境（T）25
3.2 市场环境分析. 26
3.2.1 潜在进入者的威胁....... 26
3.2.2 供应商讨价还价的能力........... 27
3.2.3 买方讨价还价的能力... 27
3.2.4 当前竞争对手... 28
3.2.5 替代品的威胁... 28
3.3 竞争对手分析. 30
第四章 A 公司 SWOT 分析......31
4.1 优势（strength）分析31
4.1.1 核心竞争力优势........... 31
4.1.2 资源能力优势.. 32
4.1.3 项目品质优势.. 35
4.1.4 管理能力优势.. 36
4.1.5 外延扩张基础优势...... 36
4.2 劣势（weakness）分析.......... 36
4.2.1 组织结构不够合理...... 36
4.2.2 业务区位布局不合理.. 37V
4.3 机遇（opportunity)分析......... 37
4.3.1 2015 年经济运行稳中有升，楼市回暖趋势明显...... 37
4.3.2 新常态经济下，政策趋于宽松，调控手段市场化.. 37
4.3.3 三四线城镇化进程加快，房产市场潜在容量扩大.. 38
4.3.4 人口增长出现拐点，婚育购房需求和改善性住房需求较大........... 38
4.3.5 酒店、商业等扩内需产业备受国家政策扶持，前景广阔... 38
4.4 威胁(threaten)分析 ..... 38
4.4.1 政府对城镇建设住房用地控制从严，拿地面临较大挑战... 38
4.4.2 三四线城市消费水平有限，房产市场买方特征明显.......... 38
4.4.3 行业整合并购加剧，房产市场空间受到挤压.......... 39
4.5 A 公司业务战略矩阵 . 39
4.5.1 SO 战略. 40
4.5.2 ST 战略 . 40
4.5.3 WO 战略 ........... 41
4.5.4 WT 战略 41
第五章 业务战略优化方案及保障措施...........42
5.1 业务战略优化方案.... 42
5.1.1 强化自身优势，巩固核心主业，深耕当地房地产市场...... 42
5.1.2 挖掘潜能，积极探索，循序渐进地推进多元化战略.......... 43
5.1.3 构建核心能力... 43
5.2 业务战略优化的保障措施.... 44
5.2.1 区域拓展策略优化措施.......... 44
5.2.2 运营模式策略优化措施.......... 44
5.2.3 产品服务策略优化措施.......... 44
5.2.4 财务策略优化措施...... 46
5.2.5 人力资源策略优化措施........... 46
5.2.6 营销策略优化措施...... 47
5.2.7 品牌策略优化措施...... 48
结论与展望.........50VI
参考文献.52
攻读硕士学位期间取得的研究成果.....54
致 谢.......55VII
图表清单
表格 1-1 PEST 因素分析...........5
表格 2-1 A 公司发展历程........12
表格 2-2 商业地产各产品线标准化方案（a）..........14
表格 2-3 商业化地产各产品线标准化方案(b)...........14
表格 4-1 有形资源和无形资源33
表格 4-2 A 公司业务战略 SWOT 矩阵..........39
表格 5-1 战略业务类型分类表45
图 1-1 研究技术路线 ......11
图 3-2年以来利率趋势.......21
图 3-3 15-64 岁人口数量及其占总人口的比重.23
图 4-4 1982- 年中国人口结构 .........24
图 3-5我国城镇人口数量及城镇化率.........24第一章 绪论第一章 绪 论
1.1 选题背景
1.1.1 房地产市场泡沫严重
改革开放以后，中国房产行业迎来高速增长的新里程，日渐跻身国民经济的主导
性产业。在过去的十几年中，尽管遭遇了东南亚以及全球经济危机的影响，但中国的经
济一直保持着GDP每年8%的增长率，在世界经济衰退大背景下屹立不倒，谱写了中国
经济的神话。在中国经济发展历程中，房地产业的贡献功不可没，其对其他产业的带动
作用与需求的刚性特质是汽车等产业难以比拟的。然而在高速发展的同时，处于转型时
期的中国房地产业没有步入健康的市场运作，反形成了畸形虚高的房地产市场。这种畸
形主要表现在：泡沫严重，房价与购房者的收入严重背离，租售比例失调，部分大城市
达到了300：1的租售比例，显著地高于国际警戒水平；房地产投资在GDP中的比重偏高，
在固定资产投资中更是明显过重。
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