1 广州市世联房地产咨询有限公司 /02/26 蜀山名筑销售执行报告 谨呈：中谷房地产开发公司目标导向行动 在春节前完成总货量的90％ 销售资金回笼预算：人民币1.8亿元 实现销售均价约5000元/m2目标下的战略 目标下的行动 目标下的背景 营销执行报告……价升量增，市场进入高速发展期； 目标下的背景 市场大势 别墅市场,快速上升； 住宅价格上涨10% 1-11月，住宅销售同比增涨60%别墅大战一触即发 已浮出水面的项目供应量已达22万㎡ ，1200套；尚不包括潜在竞争。 1-11月，合肥全市住宅销售仅139万 ㎡ 竞争急剧升级！ 目标下的背景 市场大势【合肥别墅主要竞争项目】 【合肥别墅潜在竞争项目】 维也纳森林别墅、本项目西面别墅项目、邮电物业大蜀山别墅项目、 柏景湾四期高档住宅、其它住宅项目中包含的别墅…… 目标下的背景 市场大势高端产品消化速度明显减缓，市场承接力减弱。置业者追求成熟方便，停留于生活型需求。经济型别墅大量出现，迎合市场、产品雷同 市场分析结论 目标下的背景 市场大势【金色池塘】 产品：一般地理位置差，交通极不方便。190 ㎡叠式别墅，产品尚可，但缺乏冲击力，没有豪宅气质 营销：力度大大T型广告牌、营销中心包装到位，示范园林、样板房全面展示，保安服务服务热情周到、报版轰炸 销售：市场追捧一期推出20套别墅早已售完（包括样板房），多层住宅销售火爆。二期拟更改规划，以别墅为主，推售面积计划5万㎡ 价格：3500元/ ㎡ 目标下的背景 竞争分析【柏景湾逸湖居】 产品：较好地处成熟片区，配套完善。户型设计有亮点，小区人工湖、绿化已完工 营销：虎头蛇尾一期以活动主要，老总亲自做推介。营销力度大。二期未作主题推广，希望通过普通住宅销售带动别墅销售 销售：一期快速消化，二期销售缓慢一期40套，推出即售50%。二期推出6个月，销售40% 价格：5600元/ ㎡ 目标下的背景 竞争分析【和庄】 产品：较好追求中式风格的别墅感觉，在风格与功能的协调上比较成功，即有别墅空间感，也具备了中式古典风格特征 营销：方向错误执着于以产品优势打动客户，一味强调文化品味。营销上不断失误（长达1年积累期、不主动与客户联系、价格与销控一成不变……） 销售：销售较慢积累一年，开盘4个月，销售不超过40套。近期开始通过现场活动吸引客户，卖场人气明显有所增强 价格：4300元/ ㎡ 目标下的背景 竞争分析【碧海山庄】 产品：较差280 ㎡ 联排别，空间凌乱，从外立面到内部空间都缺乏竞争力 营销：不重视销售工作停留在最初级阶段，通过报版吸引客户上门，无营销中心包装，无现场展示，客户步行（或自已开车）1公里到工地看楼 销售：销售缓慢联排别墅仅33套，公开销售时部分已内购，销售速度极慢，每月约1-3套 价格：4600元/ ㎡ 目标下的背景 竞争分析给我们的借鉴: 合肥豪宅定律一:产品有亮点 合肥豪宅定律一:营销方向正确 合肥豪宅定律三:包装到位,充分展示 目标下的背景 竞争分析目标下的背景 客户分析 目标客户： 承受总价100-120万的别墅买家目标下的背景 官—政府、机关、事业单位高层。（极低调，不用自己名字买房。年收入20万的单车族） 在这个政府色彩浓郁的城市，谁是我们的客户？ 官商—具有政府背景或关系的商人。（低调，不轻易表态希望证明自我，又能过于张扬） 民企—通过自己努力先富起来的一批人。（繁忙的商人。豪爽、易冲动、看中就买） 高知—高校教授、高科技企业主、医生（追求格调，又缺乏明确方向） 客户分析目标下的背景 客户特征 职业 — 邮政、电信、财税、银行、能源、海关等事业单位， 房地产、通讯、外贸、医药等政府关联行业科技、商业等新兴行业高校教授、医生等高知群体 【社会特征】 年龄 — 35-50岁 家庭 — 大多是三口之家，有些与父母同住 教育 — 学历不高，大多为大专及中专学历 居住 — 本市90年代后新建的小区（柏景湾、琥珀山庄等） 休闲 — 与朋友喝茶聊天、打麻将、看报（合肥晚报、新安晚报） 客户分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看