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保利高新区地块 推广策略创新方案本案推广策略方案纲要
此次汇报 核心内容昆 区 住 宅 市 场 竞 争 态 势
意城晶华
欧风丽景
新星壹品
香槟花园
东亚世纪城
京奥港项目
松石名第
江南文枢院
金茂豪庭
海德总部经济园
鹿港小镇
昆区中心：高端项目竞争
未售项目
在售项目
区域竞争市场主力竞品市场需求量依然存在，需求以小户型为主，具备一定刚性需求！
市场存量较大，以110㎡以上大户型为主，09年大户型产品竞争更加激烈！
09年昆都仑区住宅市场竞争态势13%
48%
39%
香槟花园一期户型配比较为合理， 符合当前区域主流消费需求！
09年保利香槟花园推售产品分析1、09年竞品集中供货，昆区总体供货量大 目前市场存货体量较大，竞争楼盘市场存量达到1897套，加上明年主要竞争项目东亚世纪城、海德总部经济园区及江南文枢院的新推货量与我项目香槟花园的供货量共计2656套 2、110㎡以下小户型产品消化较快，大户型产品滞销，市场存量多 面积120㎡以下户型产品始终是市场需求的主流产品，彰显刚性需求。 目前市场存量以三居为主，达1240套，占总量的65%。 3、竞争对手低价竞争，对我项目造成巨大冲击 东亚世纪城项目在我项目之前开盘，均价3300元/㎡,价格优势明显，对我项目前期蓄客产生不利影响。 4、整体市场不利因素较多，本案一期销售难度有增无减 尽管区域市场需求依然存在，本案一期户型配比也较合理，基本符合市场需求！ 但区域竞品低价竞争态势强劲、市场价格心里底线对我项目提出严峻考验! 通过提升产品附加值，树立高端形象，展现高端品质，尽可能获得市场认可!
09年保利香槟花园市场环境总结任务重：1.24亿元，以4200元/㎡均价测算，应完成300套消化
蓄客量大：做好客户拓展和积累，至少完成蓄客2000组
销售时间紧：7月上旬开盘，有效销售期为开盘至11月上旬，共4个月
09年保利香槟花园营销工作梳理
二期开工建议：根据一期销售效果，合理安排开工计划持续营销：10月-12月推货安排：上述两次开盘剩余货量，结合重要节点持续销售
一期8栋楼全部推出 利用7-9月强销期，前后开盘2次
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首次开盘：7月上旬推货时机：经过半年充分预热，6月下旬售楼处开放后集中蓄客 推售货量：1、2、3、4#楼，总计500套
后续开盘：9月上旬推货时机：经过首次开盘热销，结合法式示范区开放节点推售货量：5、6、7、8#楼、总计370套
09年保利香槟花园营销工作梳理本案推广策略方案纲要
此次汇报 核心内容城市发展新区 包头“一市两城”总体规划中， 本案区域正处于“昆青城区组团的南部” 将作为重点发展新区！
开发用地放量 由于包头核心地段新增供地较少 （以待拆迁用地为主）， 包头今后居住类建设用地放量 将主要集中于高新区以西板块！
知名品牌进驻 高新区以西板块逐步受到地产开发的关注！ 除07年已开盘的松石名第以外， 保利、中房以及大连新星等品牌开发商 均以进驻该区域！
高新区以西板块
集生活居住、商务办公 高教科研、文化休闲为一体的都市新区阿尔丁大街 本案丰盛生活配套设施的黄金链条
本案地缘已具备优越而便捷的生活配套体系，开发潜力可观！
阿尔丁广场
稀土高新区
包钢一中
内蒙古科技大学
包头乐园
阿尔丁植物园
包头博物馆品牌影响力：保利地产、品牌传承 地理位置：昆区南部，未来城市副中心 配套设施：地缘生活、文化、教育、娱乐类配套设施齐备 社区规划：大规模项目，拥有影剧院及底商配套 产品质素：高品质建筑、法式情调园林、精致与奢适户型兼备 文化理念：法式风情体验、香槟浪漫情怀
本案整体价值梳理我们以本案的产品价值为基础，根据我们对包头当地购买客群的分析 我们将本案未来客群细分为 物质、居住、社会三大层面的需求？能够升值的一个投资产品
置业行为 1 ：股票投资的替代消费
兼具了保值增值， 以及炫耀与标榜财富的功能
非常强调稀缺性和财产安全性
财产转移或分散存放 的功能
本案置业行为模式之物质需求独立自由不受约束的地方
置业行为 2 ：放单飞式的置业
对物质生活配套要求较高
功能简单阶段性的过渡住房
热烈奔放活泼的青年群居
本案置业行为模式之居住需求缺房——买房
置业行为 3 ：结婚成家式
对现有生活状态的改变，营造一种新生活
对美好浪漫生活的梦想憧憬
本案置业行为模式之居住需求
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