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九龙仓常州恐龙园地块项目营销计划报告86ppt11月天启开启

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更新时间:2017/12/7(发布于福建)

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文本描述
常州恐龙园项目 营销计划报告.11 PART ONE 宏观市场环境 一、常州经济发展 从常州市历年GDP及其增长率来看,整体经济发展非常迅速,经济总量年年攀高,每年的增长率都超过10%。经济总量在10年左右的时间里,翻了近2番,跻身全国综合实力50强城市。 常州市整体房地产市场发展比较平稳,虽受到了政策及环境的影响,但对其发展没有太多的障碍,通过与固定资产投资的比较,虽然近年来呈增长态势,但仍未成为主导行业。 上半年,全市完成全社会固定资产投资681.5亿元,同比增长26.6%,全市房地产开发投资达到124.3亿元,同比增长36.3%,比同期全社会投资增幅高出9.7个百分点;房地产开发投资占全社会投资的比重达到18.3%,比去年同期提高1.4个百分点 ——城市发展力分析 常州GDP增长情况 常州投资增长情况 一、常州经济发展 ——居民消费力分析 城市消费需求不断扩大,跟随着整体经济、人民收入发展水平稳步增长。常州居民消费支出年均增长幅度在14%左右; 从08年1-9月份的统计数据来看,08年以及未来常州居民收支能力同样保持稳定。 1-9月份常州市城镇居民人均可支配收入达到16223元,同比增长11.3%,消费支出达到11340元,同比增长10%,增幅均有所回落 常州居民收支情况 二、宏观政策背景 ——宏观趋势分析 三、土地市场 随着土地放量猛增,07年土地放量有所下降,但优质地块竞争激烈,成交价格大幅上升。 结合我市规划目标,人口增长特点,以及08年上半年数据来看,今年的土地供应量将得到有效控制,同时出让时所附带的包括预售条件、90比例将更为严格。 由于宏观大势影响,开发商对于未来预期明显减小,预计价格相比07年高峰时期将出现理性回归 常州历年土地成交量情况 四、常州、新北区房地产市场分析 ——供销趋势分析 05年以来常州房地产市场均保持充足的供应量,买房市场特征明显; 受宏观大环境影响,消费者观望氛围浓厚。常州1-7月份,全市商品房批准预售面积469.75万m2,较上年同期上升13.69%,全市实现商品房销售备案面积299.56万m2,同比下降9.78%。 新北区近期明显供大于求:08年1-7月份新北区整体供应量约121万平米,接近07年全年市场供应量,而成交面积并没有出现相应增长。 迫于资金压力和房地产下行预期,部分囤积数年的土地将加快开发进度,进一步增加供应压力,供大于求的现象短期内很难改变; 常州历年供销情况 新北区历年供销情况 四、常州、新北区房地产市场分析 ——成交均价趋势分析 常州整体刚性需求为主,08年价格小幅回落。近三年成交均价稳定持续增长;今年1-9月近4000元/平米的价格,主要是由于高价位房源滞销,而外围性价比较高的房源吸引了大多数刚性需求所致; 新北区高端项目拉动区域均价:新北区作为城市行政中心的地位,项目以中高端聚集,上半年新上市的项目如世茂香槟湖、常发豪庭国际、吟枫苑等均为5000元以上/平米,故而拉动了区域均价,但下半年以来高价位房源同样出现滞销趋势; 常州历年住宅成交均价情况 新北区历年住宅成交均价情况 四、常州、新北区房地产市场分析 ——销售速度趋势分析 常州市场08年平均月销量同比基本持平,下半年逐渐出现下降趋势。受宏观大势及一线城市房产市场影响,常州房地产出现下行趋势。 新北区销售速度放缓主要受高价房滞销影响。在08年上半年供应量不大的基础上,月均销售速度达7万方,主要以前期余量去化为主,下半年开始出现高价位房滞销,影响整体销售速度放缓 常州历年住宅月均销量情况 新北区历年月均销量情况 物业位置:新北区太湖东路9号 开 发 商:世茂房地产 建筑类别:高层、小高层、TOWNHOUSE、商业街 占地面积: 89万平米 建筑面积:150万平米,1期1700套 容积率: 1.68 绿化率: 65% 面积:88-230平米 价格: 07年12月高层 5500、小高层7000、别墅11000 08年5月高层5800、 小高层7200、别墅13000 08年10月高层5120、小高层6500、别墅13000 销售:推出670套/已售400套7.01万方/年,0.58万方/月 物业:世茂第一太平,1元/平米/月 关键词: 350亩生态湖、 20万平米商业配套、 相对高价策略、 世茂品牌 五、市场典型个案 ——世茂香槟湖 物业位置:武进区政府对面 开发商:常州莱蒙水榭花都 建筑类别:高层、别墅、公寓 占地面积: 48万平米 建筑面积: 100万平米 容积率: 2 绿化率: 60% 面积: 87-171平米为主 价格: 07年1月高层3500元/平米 07年2月高层3800元/平米 07年8月高层4100元/平米 07年12月高层4300元/平米 08年3月高层4800元/平米 08年6月高层3900元/平米,别墅8000元/平米 08年9月高层4300元/平米;别墅7000元/平米 销售: 推出1499套/已售1064套14.02万方/年,0.67万方/月 物业:高力物业,1元/平米/月 关键词: 超级配套、 开放式BLOCK街区、 相对低价策略、 莱蒙品牌 五、市场典型个案 ——莱蒙城 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看