杭州市施家园地块 前期策划 .01.16
谨呈远洋地产杭州公司
大城大道大宅大作
市场篇
策略篇
产品篇
销售篇
认知本体 认知市场 认知竞争 认知客群
策略思考 策略论证 核心认知 再次论证
产品建议 风格建议 景观建议 客群定位
总规建议 价格建议 销售建议 经济核算
大道突围，论剑银湖
Part1 市场篇
地块距离富阳主城区约15分钟车程。 距离转塘区域约12分钟车程。 距离杭州市中心约40分钟车程。 午潮山隧道开通后，至留下仅10分钟。但该隧道建设时间待定。 祝闲线通车后，项目至闲林镇约为15分钟

项目地块
认知本体
认知竞争
认知市场
认知客群
交通环境：区域交通体系将逐步完善，通达性较好，提速融入大杭州
地块位置及周边环境：富阳融入杭州的桥头堡，但区域内商业、生活配套较少

项目地块
地块所在区域为“银湖景观居住与野外运动休闲区”，为富阳城市四大片区格局之一，也是富阳融入杭州的桥头堡区域，未来规划为银湖创新创业新城

景观居住、科创产业和野外运动休闲是区域三大特色。目前主要以各项目内部会所、酒店为主，其他休闲、娱乐、购物等配套暂无

认知本体
认知竞争
认知市场
认知客群
地块四至及现状：地块较平整，开发条件优

拆迁中的民房
山脚下民房
地块内湖
地块外山地
拆迁中的民房
地块内馒头山
周边的零散工厂
在建的安置房
祝闲线
农田
废弃的砖厂
荒地
地块东侧为祝闲线，野生动物园。 地块南侧为九龙大道及320国道及规划向阳路。 地块西侧为山脉

认知本体
认知竞争
认知市场
认知客群
规划设计条件：容积率均为1.0—1.2设计条件较为尴尬

思考： 容积率1.0-1.2，且地块之间容积率无法平衡，较大地限制了产品的规划。 70米控高，满足20层高层规划。 野风山、富春红郡容积率均为1，本案产品易与之近似，如何跳出包围圈寻求差异化产品定位？
认知本体
认知竞争
认知市场
认知客群
利好不明显，区域同质化，同档次产品突围困难

认知本体
认知竞争
认知市场
认知客群
本体分析结论
富阳商品房市场情况：高端市场与低端市场加速分流

富阳房市稳步走高，从别墅市场面积分布来看，富阳目前别墅市场主力户型为180—300方的叠拼与联排产品为主，约占到成交总量的85%。从总价分布情况看，150—500万之间的叠拼和联排产品占据市场主力，约占成交量的69.8%，500—600万之间的产品约占成交额的4.76%，而600—1000万之间总价的产品极少，1000—1500万之间的产品占到成交量的17.06%，1500—2000万之间的产品占比4.37%。高端市场与低端市场加速分流

商品房市场稳步走高
认知本体
认知竞争
认知市场
认知客群
0.7KM
九 龙 大 道
1.4KM
1.9KM
野风山
上林湖
九龙一号
红郡
东洲-银湖区域为富阳乃至杭州地区高端居住区，万科公望为东洲板块标杆；银湖板块目前产品以中低端别墅为主，产品品质一般，无标杆项目。 COPY概念-造房造园-铸品质-营造生活，银湖板块目前处在别墅发展的第三阶段，品质有待提升。 随着野风及本项目地块的逐步开发，区域品质将日渐走高。社区品质、生活理念等将逐步引入

认知本体
认知竞争
认知市场
认知客群
别墅产品：项目较少，以中低端别墅为主

银湖板块 清源上林湖
目前板块内唯一在售别墅大盘
近几年银湖板块的主要在售项目，项目品质在银湖板块中相对较高，“生态”概念的运用比较成功，成为近年银湖板块的代表项目

四期尚未启动，预计规划独幢为主
二期主要是4-6联排，双拼别墅，另外还有独栋别墅可以预定。二期的景观资源更为丰富，基本每户人家都有水系。40亩涵珠山，准备打造成山景公园。户型面积为230-262平米，是三层加地下室结构，车位配比中间套1：1，边套1：2

三期占地223亩，以独栋为主。09年10月首批推出
一期346户，以4-6户的联排为主，此外有部分双拼和独栋别墅，一期排屋已售完

一期已交付的别墅
产品推出情况 开始销售至今，已建立银湖板块标杆的形象，年底有部分独栋退出，一栋占地2亩，售价2000万以上，仅10套，此后，一直以联排为主；
售价情况 联排别墅底到底涨2000元，同比杭州市区其他别墅产品，涨势微弱； 双拼别墅涨幅同样不明显，且数量较少，去化较慢； 也曾出现过占地2亩的高端独栋别墅，数量不多，均已销售完毕

推盘与售价
银湖板块 野风山
未来最具竞争力的大盘之一
依据地形西南山体将项目氛围两个相对独立的区域，以东为山地别墅，坡地排屋，以西为山景公寓； 90方以下占总建面的15%以上； 预计4、5月正式对外推出

别墅户型配比
项目别墅占地525亩，公寓占地175亩，约为3:1，前期以别墅产品为主，公寓产品滞后。产品仍以经济型别墅为主，联排约200—300方，独栋双拼约350—400方。
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看