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广东顺德大良新桂路地块可行性调研报告70页

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更新时间:2017/12/7(发布于广东)

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文本描述
顺德大良新桂路地块可行性调研报告
Fineland real estate holdings co., ltd The information contained herein is subject to change without notice
成案日期:4月5日
page 2
前 言
本报告旨在解决以下核心问题
摸清顺德房地产市场、核心客户群
大户型还是小户型热销?谁更容易提升单价?
有无必要取得本地块?
看清本地块潜在风险
如何开发本地块,获利更佳?
本地块价值基本研判
报告演绎思路
市场研究,发现问题
对策一:客户策略
对策二:产品定位策略
财务分析
项目理解
可行性结论
项目初步印象1—区位:与市中心联系较为紧密,商业氛围浓郁
位于新旧区交界 新商圈已现雏形
1分钟到顺峰山
项目距离位于新旧城区交界,拥有良好的区位资源,商业氛围浓郁;项目距离市中心,车程在10分钟内,有较强的经济辐射能力;
本案
15分钟到新区府
大良老区中心—中区
东区
新区
10分钟到市中心
基本属性:土地性质:典型的熟地,待平整;土地形状:地块整体性良好,呈东西走向长方形;,行成独特的景观资源;景观资源:规模决定内部园景有限,东南向远眺顺峰山公园;空气及噪音:东南向开阔的顺峰山以及东向农田与桂畔河带来新鲜空气,但也受到南国东路交通主干空气质量良好,存在一定噪音及尾气污染;开发要求:今年7月动工
项目初步印象2—指标:中等规模,高密度;熟地
基本指标位置:东区南国东路北去150米占地面积:49172平米;建筑面积:17.7万平米容 积 率:3.6建筑限高:58米建筑密度:37.8%;绿化率:30%
本案
新桂路
桂峰路
南国东路
公共配套设施齐全:学校、购物广场、医院、银行、高尔夫练习场、街市等大型配套齐全; 周边同类型楼盘林立,但在售项目不多:区位整体竞争力较强,商住形象突出; 高压线影响:项目西北侧有高压线擦边而过,对部分住户带来影响较严重;
本案
项目初步印象3—环境:地块周边主要为商住区、存在部分农用地,市政配套齐全,东南方向远眺顺峰山
人流车流较大:临近交通主干道,未来商业中心; 人文环境较浓郁:市重点中小学,吸引外来人口定居;(本案属顺峰小学地段) 自然景观良好:距离顺峰山风景区仅1分钟车程,生态形象良好

吉之岛
桂畔河
高尔夫
顺德一中附小
李兆基中学
沃尔玛
现代街市
顺德医院第三门诊
实验小学
顺峰山公园
顺峰中学 东区小学
桂南公园
大良街市
本案
新桂路
桂峰路
南国东路
项目初步印象3—环境:四至实景
西向新桂路住宅
南向农民房
北向明日华府
东向农用地
地块现场
项目初步印象4—现有产品及规划:现行规划缺乏特色,产品类型较单一,利润不高
根据现行本案规划蓝图,我们发现产品类型较单一,未能充分结合项目的区位优势考虑规划设计;
项目初步印象5—地价:地块价格是否合理
转让价格:12000元/平方米; 总面积:49172平方米; 总地价:5.9亿元;
疑点: 该地块权属人(发展商)为何不自行开发本案? 关于该地块转让信息,已成为当地发展商众所周知的事情,为何没有发展商果断出手成交? 是否预示着:本案土地成本偏高,开发本案利润较低,投资风险较高使得众开发商望而却步?
本案SWOT分析—本案机会点较多,可塑性较强
我们对于本项目目标的理解
叫座
成为片区高价(12000元/㎡)
叫好
销售周期4年内完成17万平方米的销售面积,实现逾18.5亿元的销售额
实现方圆地产品牌的市场导入以及提升
报告核心内容
第一部分:项目面临的问题
——界定问题
第二部分:目标及达成目标的举措
——全面突破解决方案
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一、宏观市场研究
消化尾货为主,价格微调合理 2月顺德区成交量基本维持。但受到政策调控和农历新年的影响,成交价格出现小幅度的小调,成交价格达到5613元/平方米,环比下滑2.23%。根据顺德市房屋局数据显示,由于本月顺德区没有新增供应量进入市场,讲明本月市场主要消化各项目前期剩余货量为主,所以本月成交价格出现小调较为合理

二、土地市场研究
项目位于大良东区区域,该区域在开始,土地市场受到金地集团的进入,和区域市场的迅速升温,使现时该区域楼面地价基本达到3868元/平方米,而且每亩由08年的339.58万/亩升至722.31万/亩,增长达到112%

详细可看土地附件
三、政策及规划法规研究
本地块按照当地规划和国家法规政策的影响,主要面临的问题: 建筑物的控高。 地块受70/90限制。 由于顺德以“套内建筑面积”计价销售。 地块必须在今年7月前动工。
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