城市商业中心产品调研规划及经营策划报告 面临的困局 目标 目标下的战略 解决核心问题 研究范式 项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速回现，并使市场持续火爆 我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向 问题2 问题 3 如何通过产品的建筑规划，打造项目竞争优势，实现快速的销售或租赁？ 怎样能够实现低风险下快速回现，并使市场持续火爆 如何在低风险的操作下快速回拢资金，并兼顾利润最大化？ 问题1 如何通过招商与后期的运营管理，把项目持续做旺？ 项目地块及周遍情况 项目用地面积3.4767公顷，属于商业用地，规划要求容积率不大于2.5，建筑密度不大于45%，绿地率不小于30%。项目东西长约150米，南北长约200米 项目规模 地理位置 本项目地处市西郊老批发市场区域内，周围商业气氛浓厚的街区，具备良好的区位和地段优势。周边由于属于老市场范围，因此道路拥挤，路面相对较窄，交通环境较差，车辆出入不便，另作为批发市场常用的交通工具机动三轮车，在解放路属于管制车辆，不允许进入 地块现状 地块现状已经拆迁完毕处于整理阶段，整体较为平整，内部无明显高差。周围市场混杂，地块周边道路交通较混乱，除南部解放路现状路况较好外，地块其余三边的道路状况均不尽人意，成为项目未来经营发展的制约条件 项目地块现状及周边情况简介 项目市场定位回顾及市场产品现状 市场定位回顾与调整 市场定位回顾与调整 业态定位：服装、小商品、鞋类及针织，四类综合的批零兼营市场，其中产品档次与周边市场形成一定差异，但不易过高。 开发规模定位：本项目的市场经营面积需求空间约为3.57万平米，考虑到规划条件、经营条件的限制和项目定位的需求，建议本项目的开发面积在4.5万平米以上。 项目价格定位：24800元/平米建筑面积。 客群定位：市内及省内投资者，以及对现状经营状况需要改善或想要扩大经营的各类经营客户 项目市场定位回顾及市场产品现状 现状商业建筑分析 批发市场发展趋势 项目市场定位回顾及市场产品现状 现状商业建筑分析 市场现状概况 现状存在市场多数兴建于90年代甚至更早时期，多数市场的兴建没有进行专门的规划设计，有些经过规划设计的也存在不同程度的问题，空间环境缺乏可识别性，人流导向不明确； 市场建筑的室内室外空间处理相对简单，无太多特色。 临沂的城市道路规划规范，但由于区域内市场众多，导致道路在人流高峰时期，易形成堵塞与混乱，不利于人行交通及货物的流通 项目市场定位回顾及市场产品现状 现状商业建筑分析 典型案例介绍 建设较晚的澳龙物流批发市场，由于在规划设计上过度追求建筑及规划的形式而忽略了经营业主的使用需求，从而导致在后期使用中存在种种问题。例如，道路设计非正常的方格网状，增加了客户弧形商铺的布置也过多，不利于商业氛围的积聚形成 项目市场定位回顾及市场产品现状 现状商业建筑分析 每条建筑之间有雨棚相连，构成一个相对封闭空间，使市场使用不受天气气候影响。 各类批发市场多以砖混结构为主，二层到三层，有部分达到四层。 一般底层做为铺位，进行商品的展示和交易，二层及以上部分做为周转仓库，如华丰鞋帽市场，隆达鞋城，温州服装批发市场等 项目市场定位回顾及市场产品现状 现状商业建筑分析 框架结构，内部空间划分方便，铺位面积受空间影响限制较小。 商业经营空间的设计仅仅停留在建筑设计阶段，未根据商铺的经营业态及具体使用需要来进行规划设计。 在商业建筑的空间、结构、设备、配套等某些方面不能满足的经营商户的需要 我们的思维导图 宏观环境分析 项目开发战略 临沂商业发展现状 项目综合定位 消费者调查 商业开发市场供需对比 产品规划建议 招商策略 经营管理建议 案例借鉴 通过对其他地区同类市场的规划经营研究，以期得出此类市场成功的一般经验，对本项目的规划建筑，及产品设计的相关部分提供指导和借鉴 商业案例借鉴 徐州上海国际服饰城 商业规划案例借鉴 该项目位于徐州市云龙区建国路与迎宾大道交汇处，与徐州老批发市场宣武市场毗邻，是一个以服装经营为主的专业市场，项目规划用地面积9.2亩，总建筑面积45263㎡，其中地下建筑面积为8978㎡，地上建筑面积为36285㎡，地下2层，地上20层 利用地势条件，采用“双首层”设计，将地下空间充分利用，扩大商业经营面积。 项目的外立面采用石材装饰，与对面的宣武商贸城形成对比（其采用涂料装饰），从建筑产品上提升了项目的形象，所以虽然同为批发市场的升级换代产品，但从外在形象上档次一目了然 项目概况 项目点评 徐州宣武市场 商业规划案例借鉴 该市场由两栋综合经营的主楼、大棚市场及部分低层店铺组成，市场建有大型停车场及物流配送中心。其中两栋主楼主要以服装经营为主，一层为五金百货、二层为服装、三层为品牌服饰、四层为家纺、五六层做为仓库使用 。外部通过搭建手扶梯，将人流直接引向二层、三层，体现了批发市场客流的目的性 内部由于设置了大量的天井，所以并没有给人很压抑的感觉，而且天井的设置也增加了内部空间的变化，增强了市场内部空间的可识别性。 做为垂直交通的手扶梯与货梯的位置选择也都比较讲究，货梯与消防通道设置在市场边角等人流较不易达到的地方，顶层等不宜出租空间做为仓库使用，通过垂直货梯与下面经营商户及外部交通流线贯通。 另将家纺等需要仓库及铺位面积较大的商户布置在较高楼层，可以从一定程度上降低商户的经营成本，较高楼层的租金一般较底层低 项目概况 项目点评 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看