房地产资金管理体系及融资模型实战培训
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一、告别灰色的融资年代 90年代及其以前，企业融资依靠银行贷款，其他途径基本被戴上非法融资的帽子；当时计划经济下的银行信贷管理模式，导致了获得银行贷款 的灰色途径。只要找到负责审批的关键人，就可以拿到银行贷款。随着信贷审批权力的上收和银行内部信贷审批机制的不断完 善，加上市场经济的不断发展，现在获得银行贷款，主要靠的是 企业自身，即自身的经营状况和经济实力

二、资金管理的专业性越来越高随着各项金融政策的不断出台与完善、企业自身项目的多样性以及融资渠道的多样化，相对应的对资金管理的专业要求也就越来越高。比如从专业只是来说，首先是金融知识、房地产专业知识；其次是会计、税收、投资等知识；还有国家的法律法规、相关部委的相关规定等等（比如外管、商务部门）
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三、两点相互制衡，决定了公司的资金管理模式1、公司的实际状况与需求成本上的要求、效率要求的要求，但是最根本的还是抗御风险的要求。2、国家的政策要求主要指信贷政策、税收政策，以及外资外管政策
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四、寻根溯本求自我 ——保持良性的经营状况，是防御资金风险的根本 从各债权方而言，各类融资皆因公司良好的经营而来，也将随公司的经营状况恶化而去。我们只要保持良好的经营状况，就保持了持续融资的可能。 比如银行：从经营角度来说，银行永远给你办喜事而不会为你办丧事，当一个行业发生动荡或者你的企业发生波动时，银行很可能就会釜底抽薪

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五、现金为王，而且是大王 严格地说，中国还没有经历过一个完整的房地产行业周期，尽管 已有舆论和业内人士提出十年周期论，但中国房地产自身的发展轨迹 尤其是市场化和专业化的历程还不足以支持这一论点。国家既对它拉动内需和ＧＤＰ寄予厚望，又对90年代地产泡沫记忆 犹新甚至有十年怕井绳之嫌！所以造成中国的房地产金融政策经常处 于波峰浪谷的极端性和中断性状态，像当年的停止向房地产贷款和禁 止房企上市以及03年以来的房地产泡沫论，都充分说明政府和银行对 房地产业的判断和把握缺乏准确性特别是前瞻性。细想一下，在过去6年房地产市场繁荣的掩盖下，现金为王的规则 还没有显示威力

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六、各融资渠道点评房地产业自诞生之日起，就是金融密不可分的。房地产业的问题，一定程度上就是金融问题内资银行信贷——瑕不掩玉、长期看好 各类企业债券——望穿秋水的长期利好 各类信托产品——成长期的补充渠道众多海外资本——潮起也有潮落
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第一讲 房地产融资模型和案例
房地产一般银行项目融资 房地产集团银行授信管理 房地产信托项目融资 房地产项目境外融资 房地产债券融资 表外负债设计
房地产一般银行项目融资
内资银行一般项目融资、案例及分析外资银行一般项目融资、案例及分析
贷款门槛：1、四证齐全土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证（非桩基）2、自有资金包括地价付清证明、工程投入的凭证，自由资金达到35％以上，3、分期开发的项目，按各期衡量
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款
贷款方式：抵押或者担保普通开发商、品牌开发商各不同贷款利率：一般的地产商，利率上浮幅度不等， 最低也是基准利率；品牌的开发商，利率或许有下浮，但至少必须是集团担保；而且银行规模紧张时利率也会上调。市场化现象越来越明显。 贷款期限：根据项目开发和销售进度而定，1-3年都有 其他条件：存款、按揭、其他业务，比如票据贴现等
内资银行项目贷款
商业银行房地产项目融资
贷后管理： 1、款项支付2、销售回款3、书面形式：承诺函或监管协议
内资银行项目贷款
商业银行房地产项目融资
国内某品牌开发商实例——项目A 项目A简况：1、建筑面积40万平米，分3期开发2、总投资16亿，每期大约5-6亿元3、1期、2期四证齐全，3期不全
内资银行项目贷款
商业银行房地产项目融资
内资银行项目贷款案例
贷款门槛：与中小开发商一样，项目A 必须符合政策要求 1、四证齐全：只能1期、2期申请贷款，3期不行 2、自有资金：必须提供地价款付清证明，防止以贷款支付地价；各期土地与工程款投入量必须达到该期总投资的35％，且提供书面的已付款凭证和发票；
商业银行房地产项目融资
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