目录
第一部分 5月份商品住宅走势分析
第二部分 5月份土地市场分析
第三部分 5月份高端公寓市场分析
第一部分 5月份商品住宅走势分析
5月份全市公寓产品供应量相对4月份明显下降，共新增73.55万㎡，环比下降51.85%，成交面积20.67万㎡，环比下降74.19%，供求比仅为1：0.28。自1月份至今已供应面积累计为499.58万㎡，成交面积累计为231.98万㎡，累计供求比为1：0.46。目前全市现存供应量为267.6万㎡有待消化；自4月份楼市新政出台后，开发商延缓推盘，防止出现供过于求情况；同时自4月末开始，成交均价开始下滑，也是供应量锐减的原因之一；
5月份各周的供应量和成交量无明显变化；成交均价以正弦曲线的方式波动，究其原因是受楼市新政影响，未来楼市去向不明朗；部分潜在客户持观望态度，部分开发商已开始降价销售；
别墅市场方面，5月份共新增面积25.24万㎡环比增长126.77%，成交7.76万㎡环比下降70.77%，处于供大于求的状态

与公寓表现不同，5月份各周别墅成交情况总体呈下降态势，成交均价呈正弦曲线方式波动，价格的不稳定性更进一步凸显楼市新政的影响，同时对潜在投资客户也造成一定影响；
第二部分 5月份土地市场分析
一、供应市场分析
供应地块明细
土地用途
区域
地块名称
土地总面积
(㎡)
出让面积
(㎡)
容积率
居住用地
青浦区
工业园区岛区西侧地块
8.61384
7.32275
1.2-1.8
住宅用地
(配套商品房)
浦东新区
浦东新区唐镇新市镇E-5-4、E-6-2A地块
5.10566
5.10566
E-5-4地块：不大于1.2；E－6－2A地块：不大于1.6
5月份合计
1371950
1242841
－
供应地块用地类型配比
本月上海共发布23-26号共4次土地挂牌出让公告，其中住宅用地4幅、工业用地12幅，共涉及6个区县，均处于郊区。其中：
住宅地块出让14.3万㎡，占各类地块总供应量27%；
而工业地块出让38.4万㎡，占各类地块总供应量的73％

3、各区域土地供应情况
5月份土地供应均分布在6郊区，且以工业用地为主，外环以内无一土地出让。住宅分布在金山和青浦两区。 二、成交市场分析
1、成交地块明细
用途
区域
地块名
占地面积(㎡)
建筑面积(㎡)
容积率
成交总价
(万元)
楼板价
竞得企业
住宅
闵行
中心河以南A-1、2号
118,487.6
87,680.8
0.74
152,800
17,427
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司上海张杨商业建设联合发展有限公司
闵行
浦江镇中心河以南C-1、2号地块
134,496.5
119,004.0
0.88
142,622
11,985
上海保利建锦房地产有限公司
松江
松江区广富林2-6号
167,588.0
134,070.4
0.8
184,000
13,724
上海北方城市发展投资有限公司
杨浦
新江湾城C4地块
108,091.9
108,091.9110,833
10,254
上海城投置地（集团）有限公司
商住
闵行
中心河以南A-3地块
86,068.1
123,938.1
1.44
118,288
9,544
上海保利建锦房地产有限公司
5月份合计
614,732.10
572785.2
－
708543
－
－
2、成交地块用地类型配比
在5月份土地供应有限的情况下，土地成交市场表现出良好的态势，全市共有16幅土地成交，其中工业用地12幅，居住和商住用地4幅；较4月份居住用地所占比例有所下降；
非工业用地主要以住宅和商住属性为主，共有4幅。在政府出台新政对住宅市场调控的背景之下，商办类地块开始受到了开发企业的高关注度

本月非工业用地地块面积共61.5万㎡，成交金额为70.9亿元。全部为住宅和商住用地；
本月土地出让中， 工业用地比例低于住宅和商住的比例，其中保利地产在闵行大举买进两块土地，两块土地溢价率均在170%以上；保利地产在楼市新政出台后任高价买入土地，我们可看出，新政对大型房产开发商影响相对较小；
3、各区域土地成交情况
从全市来看，非工业用地成交土地主要集中在松江、闵行、杨浦等郊区，用地类型较为集中，主要为住宅和商住。其它郊区基本为工业用地。 第三部分 5月份高端公寓市场分析
5月份全市高端市场成交项目概况
区域
板块
项目名称
套数
户均面积
户均总价
成交均价
5月
4月
5月
4月
5月
4月
5月
4月
浦东
花木板块
仁恒河滨城141
123
139
644
740
52207
53215
香梅花园160
921
57572
陆家嘴滨江
板块
汤臣一品4
597
516
10296
8591
172354
166608
世茂滨江花园11235171373033
徐汇
龙华板块
尚海湾豪庭
19146
156
740
818
50622
52512
徐汇苑4219143165308
黄浦
黄浦滨江板块
绿城黄浦湾6302238778992
卢湾
淮海中路板块
城市一品苑（商办）4205100048770
兰馨公寓5
614
330
5700
1921
92801
58245
翠湖天地4
238
206
3274
2351
137673
114077
打浦桥板块
海珀日晖3276174363056
丰盛皇朝1516598259425
长宁
中山公园板块
王子晶品1289179262062
新华路板块
嘉里华庭3243209786351
静安
南京西路板块
经典茂名公寓1
198
198
1530
1500
77075
75571
合计
31
216
190
171
1122
1118
89528
65410
非豪宅高端项目受新政影响较明显，整体高端市场表现出，越高总价项目受新政影响越小的态势
5月份高端公寓（均价5万元以上楼盘）市场共计成交6个项目，项目主要分布在滨江沿线以及传统高端区域。龙华板块的尚海湾豪庭项目， 本月成交19套，总成交套数占了61％的份额，对成交结构产生较大影响，使得全市高端公寓市场户均面积和户均总价有所降低

5月份累计成交31套，环比4月下降144％，户均面积为190㎡，户均面积上升11％，户均总价达1122万元，上升4％，均价89528元/㎡，上涨37％

10万/㎡以上的豪宅2个，分别处于一线滨江区域、内环新兴高端区域，户均面积238-597平方米，户均总价3200万-1亿元，均价13-17万元/㎡。由于无新增供应量上市，豪宅项目均处于稳定续销状态，新政后，豪宅市场价格逆市小幅上涨，但成交总量下降明显。豪宅典范“汤臣一品”5月份只成交1套，翠湖天地也只成交1套

7-9万元/㎡的精品高端公寓共有4个项目，只有1个项目经典茂名公寓成交，成交1套，成交面积为198㎡，成交总价1530万元。新政出台后，精品高端公寓成交量下降较大，降幅达47％

5-6万元/㎡的高端公寓共计8个，只有两个项目成交，户均面积主要为146-614㎡，户均总价740-5700万元。在有新增供应的情况和新政政策影响下，一般高端公寓市场成交表现大幅受挫.
5月份项目供求概况
类别
供应项目
供应面积(单位：㎡)
合计
1月份
2月份
3月份
4月份
5月份
高端
丰盛皇朝
28480
28480
仁恒河滨城
18123
26132
44255
精品高端
绿城黄浦湾
8951
8951
高端
香梅花园
14300
14300
豪宅
翠湖天地
7014
7014
合计
27073
28480
14300
103000
类别
供应项目
供应套数(单位：套)
合计
1月份
2月份
3月份
4月份
5月份
高端
丰盛皇朝
150
150
仁恒河滨城
138
190335
精品高端
绿城黄浦湾
86
86
高端
香梅花园
92豪宅
翠湖天地
1516
合计
224205
150
100
669
供应套数、面积均下降，受政策影响推迟开盘计划
5月份上海市高端公寓市场供应项目较少，环比四月份供应面积出现了99％的下跌，供应套数出现50％的下跌。反应本月上市的产品户型有所增大

5月份高端公寓市场推出面积和套数都有大幅下降，香梅公寓推出92套房源，是在新政下推出较多体量的高端楼盘

受4月15日以来不断的楼市新政影响，高端市场受三套房和非本市户籍贷款限制打击较大，开发商普遍减缓了推盘节奏。 豪宅项目成交走势
成交
豪宅
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