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安徽芜湖东湖国际大酒店项目市场报告53p市场分析专题研究

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更新时间:2017/12/3(发布于广东)

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文本描述
芜湖●东湖国际大酒店项目
前 言
本案位于芜湖县城,北靠东湖景区,生活便利,交通方便。我公司针对目前整体宏观市场环境以及芜湖县房产市场情况分别从宏观政策、城市情况、整体市场、区域市场、基地优劣势五个部分进行了分析

宏观市场分析
宏观政策 城市研究
1月新政:国八条 二套房首付提高六成 二手房不满5年全额征税 1、二套房首付至少6成,利率1.1倍 2、部分城市执行限购令(3套房限贷或是限购因地方而异) 3、个人转让不满5年住宅全额征营业税 4、外地户口买房受限制 ——主要针对目前旅游地产,养老地产等概念领涨现象,限购令可能进一步扩大范围

[宏观政策]新国五条出台,调控深化,提出改善土地调控
7月,国务院出台“新国五条”,先后从扩大限购范围和深化土地调控方面提出要求。 1、确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设 2、房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 3、加强违规用地,农村集体土地建设用地的管理,提高商品房用地供应,坚持和完善土地招拍挂制度。 ——严查违法占地,如违规高尔夫球场等,农村集体土地拆迁加强管理,加强商品房土地供应量

[金融政策]央行释放货币放松信号,以缓解国内目前中小企业的融资困局

12月5日,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,存款准备金率将从21.5%下调为21%。这也是央行自12月25日下调存款准备金率以来,3年来首次下调存款准备金率。 8月份居民消费物价指数(CPI)回落0.3个百分点,央行适度放松货币政策,以缓解目前中小企业融资难的困局,更是对近期连发的中小企业主外逃、破产等事件的一个回应

[调控周期分析]从历年政策调控走势看,政策性调控周期一般历时2-3年,根据调控周期及市场规律,预计市场在难以回暖

.7新国五条
下半年
政策放松期
从03年至今,政策共经历了6次放松-收紧的转变,每次转变都与房地产市场走势密切相关

[地方政策]基本按照国家出台调控政策实施,并未出台限购等严厉调控措施
实行差别化信贷:二套房及以上的首付六成,利率1.1倍。(其中非本市居民如不能提供1年以上纳税证明或社保证明,将按二套房及以上的政策施行。个别商业银行按情况可暂停发放贷款。) 严格住房备案价格审核:成交价格不得高于备案价格,项目备案价格不得高于周边项目前六个月成交均价的上浮5%。 土地增值税:对在基准价格之内销售的开发项目,按现行预征率预征土地增值税;对超出基准价格销售的开发项目,按现行预征率提高0.5个百分点预征土地增值税。 保证土地供应量:完善新增土地供应制度,确保住房用地计划。度新增商品住房的土地供应全部实行“净地”出让方式,确保年度新增住房土地的供应量达到4500亩以上,其中保障性住房用地1800亩,并将此目标纳入到相关部门的年度考核

保证新增住房土地供应、差别化信贷、控制价格涨幅
宏观政策洞察
宏观调控:连续两次中央推出宏观调控政策,分别从增加供应,加强保障房建设,改善土地管理以及持续推行限购政策,以此来控制目前楼市价格过快增长的局面 金融调控:在美联储联手英国等其他五家央行向遭受欧债危机打击的银行提供流动性支持,以确保全球经济复苏的前提下,中国央行持续收紧的货币政策也首次出现了松动迹象,以缓解目前国内中小企业的融资困局。 当地政策:当地基本按照国家统一出台的调控措施实行,整体市场政策环境仍属于相对宽松的状态。趋势预判:目前货币政策首度出现松动,此举是对于货币政策过紧的一次修正,这部分的资金流向主要是政府投资项目及中小型企业融资。对于房地产影响微乎其微,短时间内房地产市场调控政策并不会放松

宏观市场分析
宏观政策 城市研究
地理区位:芜湖县位于安徽省东南部,长江中下游南岸。县境东南邻宣城市,西南接南陵县,东北与当涂县交界,西北毗邻芜湖市,处于安徽省“沿边”(沿浙江、江苏)、“沿江”(沿长江)发展战略的结合点。 交通情况:境内青弋江直通黄金水道长江,皖赣铁路穿越县城,芜宣高速、芜马高速,铜南宣高速、以及芜雁高速(芜湖—高淳)即将通车,四条高速在县域东西南北都设有出入口,这一独特的优势,构成了芜湖县到江浙地区的3小时高速公路网络。 目前芜湖县正按照“芜湖市的新城区,皖江城市带的先进装备制造业基地,长江三角洲地区的重要旅游休闲地”的城市战略定位高速发展

【区位交通】地处安徽省中南部“沿边”地段,与江浙地区构成3小时高速公路网络
芜湖县西北毗邻芜湖市,西南接南陵县,东南邻宣城市,东北与江苏高淳隔河相望。现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥6个镇, 总面积717.5平方公里, 人口34.5万人。 芜湖县规划空间结构为:两廊两心四片区。 1.两廊:滨江绿化廊道和自然生态廊道。滨江绿化廊道: 2.两心:老城商业中心和行政文化中心。老城商业中心:位于老城区,发展零售商业,形成传统特色商业中心。行政文化中心:位于南部新区,承担县域行政、文体、娱乐职能,形成行政文化中心。 3.四片区:老城区及滨河居住功能片区、行政文化功能片区、机械工业园片区、东部工业园片区
【行政规划】现辖六镇,湾沚镇为主城区;其中主城区南部为行政文化中心,北部滨河为居住功能中心
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