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GDP与房地产
经济发展进入相对平稳期，房地产业未来仍有发展空间
北京城镇居民人均可支配收入不断提高， 北京人均可支配收入达24725元，实际增长7%
人均可支配收入稳步提高，对高价值产品的消费和投资欲望将不断增强
收入与房地产
相关政策影响
45号文明确禁止别墅用地供应。七部委清理闲置土地令
第二套住宅提高首付及贷款利率提高，限制了购买客群，尤其是投资客群
“90，70”政策将使未来市场大户型产品供应稀缺
供需同时受限，低密度产品更加稀缺，但低密产品集中入市，典型区域内高端住宅市场竞争加剧。 投资成本增加，投资需求得到有效抑制。 产品结构趋向中小户型，大户型产品稀缺
经济发展影响 总体收入持续增高，提供良好的发展基础
产品结构变化 中小户型主导市场，大户型低密产品日益稀缺
北京住宅市场总结及未来发展预测
宏观政策影响 收紧房地产业膨胀速度，供需总量均有收缩趋势
需求结构变化 消费趋于合理，投机行为淡出，投资需求比例下降
密云概况
位于北京东北部，距市区70公里，总面积2226平方公里，常住人口达45.7万（密云县08年人口统计公报）。境内山青水秀，旅游资源丰富，素有“北方山水大观，首都郊野公园”之称
静谧宜人，生态城市
密云区域规划
密云将主导发展为休闲旅游度假中心区和会议培训基地。 全县已开业旅游景区18家，目前正在开发景区7家 ；旅游宾馆饭店50余家，其中星级饭店24家，星级餐馆11家
一个集休闲、疗养、旅游观光为一体的综合性旅游区
自2000年以来，GDP年均稳步提高，全县实现国内生产总值106.9亿元，同比增长13%。 2002-第三产业实现增加值年均增长17.8%，分别高于第一产业、第二产业7.2个和5.4个百分点。 三次产业结构由2001年的16.5：47：36.5调整为13.6：42.5:43.9。旅游和房地产业的蓬勃发展是第三产业快速发展的主要推动因素之一
密云经济发展
密云县GDP占北京市1.01%,整体经济实力有待提高 第三产业逐渐成为主导产业
新兴板块，具有较大的开发潜力和升值空间
高档住宅开发区
密云房地产市场
密云经济发展
产业布局 规划
房地产发展
整体经济实力有待提高，在第三产业的支撑下有较大的未来提升空间
宜居城镇建设，主导发展旅游度假、会议产业经济
随着经济的发展而蓬勃发展，有较大的发展空间、升值空间
密云区域研究总结
项目可行性判断
宏观城市研究
区域市场环境
项目研究
区域市场环境
红酒庄园
市场概况
典型案例
红酒庄园———地块所在地
密云红酒庄园，出密云县城东去8公里，紧邻京承高速，交通便利，占地80平方公里，2万亩森林，目前是华北地区最大的生态旅游度假村，现已建成“澳洲红酒庄园”和“康乾行宫”两大园区。 其周围景点众多，如密云水库、古北口长城、司马台长城、白龙潭风景区、桃园仙谷、黑龙潭、云岫谷、云蒙山森林公园、南山滑雪场、云佛山滑雪场、金鼎湖滑雪场等。密云红酒庄园目前尚有三期工程正在续建中，度假村自然环境极其优美，空气质量终年一级。密云红酒庄园将成为集度假、旅游、生态、观光于一体的国内最大的度假村
密云红酒庄园空气质量一流，每到夏季，园区的千顷葡萄园漫山遍野
样本项目
君山高尔夫别墅、琉森湖、红螺湖别墅、天恒别墅山
君山
琉森湖
红螺湖别墅
天恒别墅山
样本项目分布情况
区域主流产品容积率集中在0.4以下，低密度住宅产品舒适度较高
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样本项目规模及容积率分析
区域市场物业建筑类型多以独栋为主，辅以少量叠拼、联排产品； 区域市场项目绿化率均较高，大部分在50%左右，园林规划各具特色
样本项目建筑形态及绿化分析
中大户型较多主力区间350-500平方米以独栋为主
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样本项目产品户型分析
在售别墅成交价格基本集中在13000左右
样本项目价格
能否直接享有景观，对定价影响重大。 配套、景观越充裕，定价条件越宽松。 销售速度较快，吸纳量相对旺盛。 个案销售速度差别较大，与产品特质有直接关系
样本项目价格及吸纳量比较
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