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复地浙江杭州练成国际综合体项目整体定位研究方案93页
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资料类型 项目定位
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上传时间 2017-11-30
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      资料简介
     
    整 体 定 位 方 案
    ——城市从中心开始
    引 言
    城市综合体 就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体

    什么是城市综合体?
    LIAN CHENG INTERNATIONAL BUSINESS CENTER
    城市從中心開始
    Liancheng International
    走访一圈济南市
    便知道了连城国际的意义
    何为城市中心
    王府井大街
    天津和平路
    成都春熙路
    重庆解放碑
    上海南京路
    重庆观音桥
    香港铜锣湾
    香榭大道
    台北西门町
    广州天河城
    北京长安街
    三亚 解放路
    哈尔滨中央大街
    长沙黄兴街
    武汉江汉路
    南京湖南路
    大连天津街
    杭州延安路
    项目报告结构思路导图
    项目界定
    综合体解构
    地块解析 区位分析 项目归类
    市场分析
    项目定位
    推广核心
    项目表现
    宏观市场 区域市场 济南商业市场
    主题定位 人群定位 业态定位 商品定位 运营模式
    A地块 C地块
    细分市场 广告策略 主题推广
    产品定位 整体定位 商业研判
    地 块 解 析
    项目指标
    A、C地块位于经十路、经七路与纬十二路交叉口,占地约12300㎡
    B 为Ⅰ期
    ACD为Ⅱ期
    总建筑面积约14万平米
    A地块地上总建筑面积30854㎡,地面停车位16个,地下停车位309个
    C地块地上总建筑面积24970㎡,地面停车位16个,地下停车位379个
    项目指标
    分期开发指标
    项目四边
    用地现状:形状不规则、内部不平整、地块小而分散;西、北、南为交通枢纽,东为市政道路
    北:新中会(综合体)、银座歌唱家
    西:银座中心
    南:诚基、绿地商业项目
    东:规划拓宽的纬九路
    区 位 分 析
    区位属性
    项目地处纬十二路与市区内两大交通枢纽交叉位置,在济南市认知度很高,纬十二路俗称十二马路
    本地块是市中区与槐荫区交叉位置,人流量很大
    新建的银座中心是济南市最大的银座,商业体量14万㎡左右
    项目所在地有22路公交车途径此地,日载客10万多人
    项目交通
    项目位于地铁2、3号线交叉位置,是市区内交通核心地区
    地铁最大效用在于将原来市区内平面交通转换为立体纵向型交通,即树形交通
    项目交通
    项目周边车辆统计:共有22路公交车,总数如下表:
    经十路双向16车道
    经七路双向8车道
    纬十二路双向6车道
    周边建筑
    项目小结
    本项目SWOT分析
    优势
    劣势
    区位优势:本项目所在的纬十二路是槐荫区的一级商业中心该区的城市功能拟为大型商业、商务、文化中心区,其商业功能功能得到进一步加强,成为槐荫区城市生活的核心区。交通及人气优势:经十路、经七路是济南市区交通大动脉,本项目位于两大动脉上,为本项目带来大量的人流、人气租售模式多样化 :作为连城置业自主开发的商业楼盘,本项目具备租赁、出售、自营、合作等多种商业租售模式,这种多样化的模式区别于银座中心的纯租赁模式,将风险降低最小化
    地块分散:分割过多将导致商业不集中,人流分散不利于商业氛围的养成工期过长:过长的工期不利于周边消费群体消费习惯的形成,后期项目运营后市场压力加大体量小:相对于周边商业项目来讲商业体量过小,实力弱运营瓶颈:作为开发商我们没有太多商业运营的经验,这将导致后期运营出现很多问题
    项目小结
    本项目SWOT分析
    机会
    威胁
    政府规划:政府对十二马路的规划是要将传统意义的老商圈—西市场与新的商业项目连接起来打造济南的商业金街西客站 :西客站高铁通车,整个济南的交通重心都将移到济南的西部,将带来巨大的人流、车流银座中心人气拉动:借力知名商业项目,形成商业核心区,打造一个商业中心区经十路经七路两条大动脉的带动 :两大交通大动脉的带动,优势的车流、人流方向、站牌这些优势组合给国际项目带来大量的人气和商业氛围
    银座中心的强大吸力:银座作为山东省零售行业的领跑者,其强大的商业运营能力及品牌价值远远超过连城国际竞争对手多 :银座、新中会、美乐汇以及诚基、泉景、绿地商业项目 供应量膨胀,商业项目泡沫:在售商业楼盘及潜在商业项目的数量及总量都很多,增长率超过市场的正常容量,项目的招商和销售有较大的压力

    项目归类
    项目归类
    本项目是含有多种物业的城市综合体
    理由一
    酒店、写字楼、公寓、百货、KTV、电玩、国际影院、餐饮等于一体
    理由二
    项目位于政府规划的十字商业区中心位置
    本案位置
    目前经十路纬十二路十字金街初具规模
    横向以经十路大动脉为主轴,以酒店、餐饮、金融等服务业为主要业态
    纵向以纬十二路为主轴,以银座中心、新中会(规划) 、连城国际、诚基、绿地商业、美乐汇等新兴高品质商业项目务业为主要载体
    。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看



     
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