保 利 湾 营 销 策 划 案 广东中原地产代理有限公司 房地产三大核心堡垒 卖什么？ 卖给谁？ 如何卖？ 我们项目如何定位，方能从片区众多楼盘大鳄中脱颖而出？ 我们的买单者在哪里？荔湾区？白云区？或者…… 什么样的营销策略能瞬间提高项目的知名度与影响力？ 本方案将要解决的主要问题 第一章 【营销环境浅析】 一、金沙洲在售项目分析 销售周期结合销售率看，高总价产品走货速度较慢，400多万的别墅产品消化速度快； 意味着真正买高端产品的客户对金沙洲片区认同度不大 1、别墅 第一部分 别人在卖什么？ 中小户型产品总价介于80-130万之间，经济实用是其最大的卖点； 小户型因总价低销售速度走的快 2、中小户型洋房 大户型相对高端的产品，总价介于150—300万之间，几乎等于市区一套单体楼的小三 房的价格 3、大户型洋房 4、代表性项目价格走势图 除了受08年整体市场环境的影响价格出现较大幅度的下降外，即便在09年广州中心城区的楼价再次出现暴涨的时候，金沙洲片区的洋房价格的上升幅度却非常之有限。 客户对该片区的洋房的单价、总价的接受度的弹性空间较小 二、在售项目分析小结 1、关于别墅 从别墅的销售周期及销售率来看，高总价消化速度慢，说明真正高端的客群对于金沙洲片区的认同仍不够； 从余货量及未来一段时间内供应来看，该片区的别墅供应量相当少。2、关于洋房 由于部分在售楼盘入市时间较早，该片区所能吸附到的经济稍微强劲洋房高端产品购买客户在前期得到消化后，呈现销售乏力的疲态； 整个金沙洲片区洋房供应量充足，客户可选择面广，影响了洋房价格上涨幅度； 从在售楼盘总价分布区间来看，被定位于金沙洲片区的高端购买客群所接受的总价范围与广州城区购房客户所接受的总价区间相比较，实质上并不属于高端客户层面 别墅客户对该区高端产品认同度不高，本项目别墅将面临较大的压力。因此，对于别墅，我们不能一味的只想着营销一种产品，也不能守株待兔式的等待客源过来。对于洋房，潜在供应量多，未来竞争压力大，且与市场上项目在产品、卖点呈现同质化，面临实则不高端的客群，如何开拓客群实现洋房高价值？如果仅卖我们的产品，卖我们的江景，我们将陷入与周边项目进行艰难的博弈漩涡 三、市场分析对本项目的启示 第二部分 别人卖给谁？ 【金沙洲置业客户现状】 1、客户区域来源及职业特征分析 一、片区整体市场客户特征 2、客户购房目的及关注因素分析 三、片区现状客户分析小结 广州西部的几大区域客户是置业金沙洲片区主力范围，客户的层次并不高； 私企业主、专业市场档主是主力人群，且广州城区的公务员、企业管理人员、外资白领也逐渐流入金沙洲市场； 自住需求仍占主力，金沙洲未来区域发展开始带来了少部分投资客群； 经过几个大盘的消化，广州西部片区的客户已经熟知该区域，但同时也被消化得所剩无几 带给我们的思考： 未来置业金沙洲的客群可以如何演变！ 【金沙洲置业客户未来趋势预判】 一、之前，客户看金沙洲 依托于“广佛同城”实现快速一小时都市生活圈的总体规划及广州城市区域的扩张，金沙洲纳入城区概念，区域价值将日益凸现，势必带来广州各区域更多人群对该片区的热捧 1、金沙洲片区纳入广州城市的总体规划，更多人对该区未来价值的认同 二、加入化学剂后的金沙洲 2、“一桥架南北，天堑变通途”，金沙洲离广州中心城区更近 随着6号地铁线的开通，金沙洲交通地位日趋显赫； 已通行的北环高速、金沙洲桥及规划中的沉香岛大桥、大坦沙大桥等多条连 接大广州的主要交通要道，将缩短去往广州中心区的路程及交通时间。 客户区域的圈层随着交通通达性逐渐向外扩散 项目周边有多个高端居住社区，通过本项目 与潜在项目的开发，沿江一带将形成高端居住 群的集合地，将有力的提升该片区的居住价值。随着片区价值的提升，及居住群的形成将带 来该区域商业配套、市政配套的加强及完善， 整个区域将纳入城市化建设。金沙洲高端居住区将成为广州城区客户 公认的生活价值标杆区域 3、高端楼盘聚集，居住价值凸显，广州中心城区客户将逐渐被吸附 从前期客户对该区域不认同、不感兴趣到看好金沙洲未来发展前景的转变 客户回流 三、未来客户判研 现置业金沙洲客户区域 未来金沙洲客户区域走向 1、客户区域 2、客户群的变化 3、不同产品下的目标客户定位 别墅客户细分 洋房客户细分 本项目目标客户群拓展思路：立足广州西，向大广州高端人群挺进！ 我们面临：以什么样的姿态面向大广州？ 第三部分 别人怎么卖 【金沙洲项目的推广特征】 一、恒大御景半岛核心卖点： ◎一路临江的江岸线 ◎全江景资源； ◎皇家园林； ◎航母生活配套（如五星级酒店） ◎豪华游艇折射的圈层生活。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看