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一、项目基本情况
-----项目位置
一、项目基本情况
-----规划技术指标
一、项目基本情况
-----基地现状
地块西侧松涛街
地块内部现状
地块北面创苑路
地块西侧西江塘河
地块东侧雪棠街
地块北面景观带
地块呈长条状分布，内部已无建筑物，地势平坦，便于开发建设。西侧有西江塘河，北侧有景观绿化带。基地周边道路完善，基础设施齐备。区位条件优越，发展前景较好
工业技术学校
公寓C区
文萃广场
苏大三期 （未开发）
公共学院
生物纳米园
本项目
地块通达性较好，往区内各个发展组团较为便捷；往市区可通过独墅湖隧道以及东方大道，连接绕城高速、中环路；对苏州以外的交通也相当便捷 项目紧邻轻轨二号线延伸段松涛街站，为市区的外部人流导入提供了便利条件项目西侧松涛街已全线贯通，成了园区湖东南北通行的主干道，湖东和车坊居民前来消费极为方便区内主干道网成三横三纵格局，支干路网的完善、公共交通的发展，将大大缓解内部交通压力
一、项目基本情况
-----通达性分析
创
苑
路
-----区域发展概况
一、项目基本情况
独墅湖区域首期经过10余年的开发建设，形成了拥有图书馆、体育馆、影剧院、学生食堂、邻里中心、商业街、居民小区和一批师生公寓的配套服务区，相继建设了生物纳米园、创意产业园等创新创业载体，全面启动建设了月亮湾商业配套区。累计建成各类科教创新载体面积超过500万平方米，引进23所知名高校和1600余家创新型企业。目前区内常住人口超过12万，为项目开发建设提供了完善的公建配套和消费市场支持
Part 2 区域市场调查
园区商业概况区内项目情况未来商业供应市场调查小结
湖西商圈：商贸+配套商业 代表项目：湖滨新天地、左岸商业街、星都中心、天虹百货、印象城； 辐射客群：湖西区域及部分古城居民
湖东商圈：商业+文化+会展 代表项目：圆融时代广场、久光百货、月光码头； 辐射客群：工业园区、部分古城居民及旅游客、会展客群
湖南商圈：亲水商业休闲 代表项目：李公堤 辐射客群：园区客群及外地旅游客
资料来源：戴德梁行
独墅湖商圈：配套商业+商业休闲 代表项目：翰林大厦、文星广场、 星月坊 辐射客群：区域客群及会务客群
湖西未来人均商业面积：3.5平米/人 湖东未来人均商业面积：6.5平米/人
二、区域市场调查
-----园区商业概况
周边商业项目以为学生、居民、教职工生活配套为主，主要业态为餐饮、日用品购买等
-----周边项目
二、区域市场调查
二、区域市场调查
-----翰林大厦
二、区域市场调查
-----鲜橙广场
二、区域市场调查
-----星月坊
-----未来商业供应量
区域现有存量商业地块7处，总用地面积 公顷，可建设商业载体面积 万㎡。充足的商业地块供应，可完善区内的商业体系，方便区内人群生活，但也将分散消费人群，各使项目之间存在竞争。其中2号地块与本项目构成直接的竞争关系，若能抢占市场先机，将处于有利地位
二、区域市场调查
随着园区城市基础设施加快建设和现代服务业的倍增发展，一大批商务、文化、旅游项目快速崛起，有效拉动了园区商业载体建设。同时商业供应量急剧加大，且存在同质化情况，造成各商业体之间竞争激烈。从行业和业态发展来看，园区现有零售业态、餐饮业态比较齐全。园区商业大多以高档餐饮、娱乐休闲、精品百货和大型卖场为主要业态，以邻里中心社区商业为补充，面向普通大众消费的商业供应相对不足。 本区域及周边商业以社区居民、师生和企业员工的基本生活需求为主，中低档餐饮、日用品零售成为主要业态；但区内人群的选择性、综合性消费需求尚未能满足。 本区域商业处于发展和培育阶段，商业布局缺乏整体协调性，一定程度存在同质化倾向，商业与商务、商业与交通的联动性不足，需要分清层次、错位发展。且商业租金水平普遍偏低。若本项目定位于上述业态的一种，难以跨区域吸引人流。所以应寻求既满足区内未满足的需求又能解决跨区域业态作为重点思考方向，本项目合理定位将直接决定后期营销和经营状况
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师生生活配套型
居民生活配套型
商务办公配套型
文星广场、文荟广场
翰林大厦
鲜橙广场、星月坊
二、区域市场调查
-----市场小结(1)
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