 ==>> 点击下载文档 |
交通位置
1、城中区核心位置，有得天独厚的天然价值
2、东侧景观河道资源可为商业带来人气
区域位置
产品平面
鸟瞰图
内街商业
1F平面图
2F平面图
层高4.5米 平均80平米左右
层高5.8米 平均80平米左右
优势（S）（1）项目土地成本较低； （2）项目规模适中，地块狭长，外商业接触面利于规划 （3）地处城中规划核心内，未来居住人群庞大，为租赁和商业提供比较固定的目标消费群体； （4）周边大型纯商业项目较少，产品内大型卖场无疑可以成为主角。 （5）商铺面积控制合理，利于前期投资客户购买
劣势（W）（1）目前阶段地段尚未成熟，对外辐射力有限，当地客户还未首肯本区域的商业氛围，对项目有较大的抗性； （2）现阶段日常消费客户总量较少，且两极分化严重，项目整合定位难度较大。快速实现销售，回收资金油一定难度。 （3）东台地区商业发展仍处于较低水平，对主题商业广场认可度欠缺；
机会（O）（1）东台城中区处于高速发展期，为本项目提供了较大的发展空间；行政导向可以带动当地客群。 （2）东台城中区以及周边城市的居民中已形成较强的 投资意识； （3）本项目比较容易塑造区域内地标产品，同时，当地商业环境单一，如果引导有效，本项目会引起很大的关注。 （4）当地商业产品欠成熟，且大多不具备餐饮条件，而本项目可在产品竞争上获得优势。 （5）根据目前市场状况，产品如采用包租形式，将极大地刺激当前市场的购买力
威胁（T）（1）国家宏观调控对消费的抑制明显，整个市场买气不足； （2）当地客户的两极分化严重，由于消费档次不高的根本原因，转让和租赁价格较低； （3）本地消费能力较低，对品牌业态的招商有较高难度； （4）据统计，当地商业物业购买主力为投资客，这将对投资回报——租金的要求较高。这可能会 迫使在销售阶段必须采用“包租”形式，以使客户获得稳定的较高收益
项目SWOT分析
市区房地产情况分析
※住宅价格以4500左右。 ※商业在售盘稀少，唯一在售城中花园内街 6700元左右
类似案例分析
项目的设计单位为三益建筑设计院，该设计院的商业广场设计风格偏向欧式休闲主题，特以2-3万平米主题餐饮、娱乐、购物、休闲商业广场为主。此类产品在前期塑造非常关键，无论今后用于长期运营、还是销售交易均对此有所要求，涵盖产品包装、市场引导、客群培养、招商协调能力、物业建议能力、营销手段、销售控制等等。在本身非商业成熟地段，该类产品经过优秀策划可以脱颖而出，会带来意想不到的利润。而策划源于对此类产品的特征熟悉度从而挖掘其一般人看不到的价值，进行有效推广、再加以销售每个环节的层层把控能力。特举2个案例加以分析，从而帮助研究本案的策划思路。1、崇明中瀛商业广场 2、宁波弘基休闲广场
说 明
案例1--崇明中瀛商业广场
项目主体位于西门路干道沿线、文宸花苑的南入口处，与明珠花苑隔路相对，紧邻明珠花苑小学和崇明中学；由两栋商业建筑组成，1﹟楼为二层独立商业广场（建筑面积6410.89㎡，销售面积6337.31㎡），2﹟楼为三层商业（建筑面积3346.51㎡，销售面积2943.02㎡）；实际可销售面积为9280.33㎡，建至准现房阶段，原来为住宅区配套商业。商业广场外墙采用玻璃幕墙和马赛克墙砖相配，建筑色调以棕色为主，商业整体外观品质尚可；两层的商业广场底层为已分割好的独立商铺，2层由内街连廊连接的分割型商铺，整个两层商铺呈三角形布局；三层的独立商业为分层商铺，每层商铺作面积分割，整体呈长方形布局。整体感觉商业气氛不浓，单套面积偏大，明显前期未曾有营销策划配合
案例分析1 崇明中瀛商业广场
东 引 路
育麟路
西门路
湄州路
东 门 路
北门路
人民路
八 一 路
南门码头
黄浦江
旗帜
看板
横幅
南门路
宝杨码头
本案
案例分析1 崇明中瀛商业广场
案例分析 崇明中瀛商业广场
声色食艺， 玩“赚”夜上海
■玩转：这本是为崇明人而设的新都会、新十里洋场，是他们的全新玩乐去处和消费去处 ■“玩赚”：人流的汹涌与欲望释放的消费热潮，这又是投资客与自营客致富与掘金的宝地
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
