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，是镇江房地产市场平稳发展的一年，这一年里，房地产市场总投资额逐步上升，各个片区商品房的成交量和成交均价稳步上升；
，是镇江房地产市场蓄势待发的一年，这一年里，每个片区都蕴藏着无穷的力量，尤其是南徐片区和丁卯片区，明年将会有更加丰富的产品面市；
，又是镇江房地产市场颇受争议的一年，这一年里，大量的调控政策纷至沓来，房地产市场唇枪舌剑硝烟四起，此战不知何时休……
而笔者认为，一切言论只作谈资，言论导向并不能左右政府的政策导向，更不能左右市场的需求导向，下表展示的是自07年1月份到12月份全国房价的涨幅趋势
月份
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
涨幅
5.6%
5.9%
6%
5.4%
6.4%
7.1%
8.1%
7.9%
8.9%
9.5%
10.5%
/
由此可见，购房热仍然在继续，而镇江作为长三角城市当中房价最低的城市，换句话说就是价格涨幅空间最大的城市，难道不应该继续再攀高峰吗？
早在07年上半年，笔者在撰写《上半年镇江房地产市场发展报告》时，认为镇江楼市的发展已经有了加速度，这个加速度开始让镇江市场迈进了高速发展的列车，并且认为镇江楼市的发展应该是八个字：“剑拔弩张、蓄势待发”！（具体请见blog/s/blog_4a16f45401000af7.html）那么半年后的今天，结合这半年来市场的发展状况，笔者认为这一判断是正确的。下面，笔者列举一些数据来详细阐述这一论断：
一、镇江房地产宏观市场形势分析
根据镇江市房管局统计的数据显示，镇江宏观市场呈现如下几个特征：
房地产投资力度持续加大，规模型、品质型社区涌现
全年镇江市区商品房总投资约117.6亿元，比去年同期增长16.2%；市区商品房新开工面积175.35万平方米，同比增长34.3%；商品房竣工面积142.2万平方米，同比增长43.39%
07年应该是镇江房地产发展增长幅度最大的一年，这一年里，无论是开工面积还是竣工面积都创下了镇江历史的新高，镇江楼市开始向规模型和品质型社区发展
供需两旺现象依然高涨
，经过镇江房管局核准上市的商品房面积达到173.097万平方米（市区），07年市面商品房面积229.04万平方米，销售面积为189.29万平方米（市区），供需比为1.21：1。今年上半年为1.16：1，为1.19：1。07年全年的供需比较以往有小幅度的上升，主要原因并非供需结构发生变化，而是今年下半年核准上市的部分商品房截止到12月底还没有上市。供需两旺现象依然在镇江持续高涨
房价稳中有升，升幅较往年增大
，镇江全市商品房成交24822套，成交面积2688948.31平方米，成交均价3336元/平方米，同比增长3.5%（为3222元/平方米）；镇江市区商品房成交17209套，成交面积1892859.25平方米，成交均价3508.3元/平方米，同比增长4.6%（为3354元/平方米）
如图一所示：
全年镇江市区房地产在缓慢中上升，到了下半年之后价格有了较大幅度的上扬。12月份市区均价竟然达到了4180.9元/平方米，首次突破4000元大关，比年初的3145.9元，整整增长了1000元。在成交量方面，07年3月份，单月成交首次突破1000套大关，随后，成交幅度不断增长，势如破竹！
图二所示的是不含大港地区的“市区成交走势”，该图更能逼真的表现出镇江市区房地产成交的走势
二、镇江房地产营销特点
1、积极营销——各展其才百家争鸣
（1）产品主义成为焦点：产品是走品质化路线的基础，在卖方市场的今天，开发商逐渐将产品作为项目的核心竞争力。今天3月份，笔者粗略地做了一次统计，镇江在售的64个项目中，勉强称得上是“品质化社区”的不足20%，而到了12月份，这个比例已经上升为55%。这一数据显示出镇江住宅的物业结构正在发生转变，品质化时代即将代替原本的“普通住房时代”。这也将成为商品房价格上升的主要原因之一。如香江板块的中南世纪城，南山板块的万科魅力之城和冠城国际，丁卯板块的沃得城市中心和钻石铭苑，丹徒板块的魏玛假日和香格里拉等，他们不仅将产品做到了品质化，而且还在产品的多样化上大下苦功
（2）高雅营销手段纷繁多样：这一年，房地产营销策划人可谓劳苦功高，今天我做客户答谢酒会，明天我捐款500万善款，今天我搞趣味运动会，明天我举办某名人的画展……这些活动在市民当中引起了极大的反响，常常为大家所津津乐道。应该说这一系列的活动营销是成功的，相比以前的动辄就打折销售、卖VIP金（白金）卡可算是又高了一个境界。房子卖得好可以触动置业者的不仅仅是价格，营销的最高境界不是卖房子，而是卖感觉，价格已经不能成为客户置业的主要诱因
（3）差异化策略运行良好：产品的差异化策略是开发商最常用的竞争策略之一，这一点在镇江市场上极为明显。就拿南徐板块来说，南徐板块生态环境卓越，是一个宜居区域，也是一个竞争最为激烈的区域之一。继华都名城推出小高层产品之后，亚东朴园规划了别墅产品，申华冠城国际又将推出花园洋房产品，如此错位竞争不仅使市场上的产品多样化起来，更加保障了销售的有序进行，将开发商的风险降至最低。实乃上策！这一现象在其它区域也同样存在，应该说这一策略的运行是良性的！
2、消极营销——战国风云硝烟弥漫
（1）占山为王，各司其政：镇江的开发企业普遍缺乏凝聚力！两个或两个以上的项目相互攻击现象尤为严重，典型的“房地产战国时代”！这种现象在很大程度上限制了区域房地产的迅速发展，殊不知，竞争态势已经远去，对于开发商来说，“竞合”才是保障市场良性发展的有效战略
（2）卖点单一，缺乏新意：地产营销策划人都深知，要想使自己的楼盘脱颖而出，必须寻找到楼盘的“唯一性”，这个“唯一”便是楼盘的核心竞争力。然而在纷繁的房地产广告上，我们却看到“离××学校很近”、“ 离××学校更近”、“ 离××学校最近”这样的广告语，实在让人啼笑皆非。试问，“共性卖点”可以促进你的销售吗？楼盘的卖点是一个系统，分为核心卖点、主要卖点和次要卖点，要想使楼盘更具竞争力，必须有唯一的核心卖点，共性卖点永远不能让置业者铭刻在心
希望以上两个现象能随着镇江房地产市场的日益成熟能得到改善
三、镇江市民置业心理分析
与房地产紧密联系的参数
（1）人均GDP和可支配收入——经济能力判断
2001年
2002年
人均生产总值（全市）
18852元
20966元
23992元
29235元
32572元
34293元
人均可支配收入（市区）
7698元
8202元
9451元
10858元
12394元
14291元
分析：
★镇江人均生产总值在首次超越了3000美金，根据惯例，当一个城市的人均生产总值超过3000美金的时候，房地产市场开始蓬勃发展，置业需求将在未来5年内持续打开，由此可见，镇江房地产的发展仍然存在巨大的空间
★镇江市区人均可支配收入在06年达到了14291元，常州为16000元，无锡为18189元，常州市区06年的商品房均价为4572元/平方米（可支配收入与均价比为3.5：1），无锡为4908元/平方米（可支配收入与均价比为3.7：1），而镇江市区06年的均价为3370元，可支配收入与均价比为4.24：1。这一数据远远大于房地产蓬勃发展的常州和无锡，笔者不禁要问：镇江人真的没钱吗？
（2）镇江城镇人均工资——经济能力判断
，镇江城镇人均工资为22828元，在长三角16个城市当中位列倒数第五，而镇江的房价却是倒数第一，笔者又要问：这难道不是房价上涨的又一根据吗？
（3）镇江人均商品房建筑面积——需求量判断
，镇江商品房人均居住面积是20平方米（江苏省平均水平是29.68平方米，全国平均水平是26平方米），这一数据位居长三角16个城市中倒数第一，笔者还要问：难道身列长三角经济圈的镇江连全国的平均水平都达不到？
镇江市民对物业形态的选择
笔者曾经于3月份和12月份分别做过统计，3月份市区所有地产项目中有小高层（含高层）产品的一共是15个，而到了12月份，这个数字上升到了36个，可见，镇江房地产的开发进程已经在深深地影响着市民的生活方式，电梯房已经逐步为市民所接受
另外，笔者在今年邀请了30位年薪4万以上客户进行的问卷调查，在“喜欢的物业形态”这一栏里，竟然有90%的客户选择了小高层和高层（图三所示）
市民对面积的需求
经笔者对一年来所有项目的统计，南徐片区的华都名城单套平均面积为114.886平方米；香江板块的香江花城单套平均面积为122.2平方米，中南世纪城单套平均面积为111.1平方米；丁卯板块的沃得雅苑单套平均面积为103.81平方米，东城绿洲单套平均面积为66.43平方米；学府板块的京口花园单套平均面积为102.72平方米；丹徒板块的魏玛假日单套平均面积为105.54平方米
这些数据表明100平方米左右的户型在镇江是热销户型，这与笔者所做调查的结果基本吻合（图四所示）
市民置业原因
笔者所
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