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项目地理位置图
经济技术指标
项目主要经济技术指标表
用地面积
38100
平方米
容积率
2.4
总建筑面积
118452
平方米
地上建筑面积
91440
平方米
其中
住宅
88590
平方米
会所
2000
平方米
物业及其他
640+210
平方米
地下建筑面积
27012
平方米
建筑密度
22%
绿化率
30%
户均面积
149
平方米
总户数
600
户
车位配比
1：1
车位个数
600
个
车位面积
45
平方米
注：①本项目代建幼儿园，建筑面积1936平方米；
②考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为2000平方米；
③不考虑70/90政策的限制
项目户型结构建议表
户型面积段（平方米）
户型结构
所占比例
户均面积
（平方米）
户数（户）
90以下
两室两厅
10%
90
90-140
三室两厅
30%
130
140-180
三/四室两厅
55%
145、170
180-200
四室两厅
5%
185
合计
100%
二、可行性研究初步结论
（一）市场可行性结论
从整个房地产市场来看，虽然在经济危机的影响下，08年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是09年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放
从项目所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少，09年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到18000元/平方米，对于本项目来说，有比较大的上升空间
（二）项目本身可行性结论
项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建地铁1号线江陵路站仅800米
项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围，随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争，但是面向整个杭州的市场，还是有比较大的空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城的一贯品质与服务优势，将会有比较大的市场机会
（三）经济可行性结论
由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓、西溪诚园项目。在保证总投资利润率在11%左右的情况下，推算土地价格
做中档精品项目，中档装修成本按照3000元/平方米。预估住宅均价在25000元/平方米，地下车位价格为13万元/个；推算出土地总价为83466.36万元，按照2.5的容积率，建筑面积为91440平方米，土地楼面价格控制在9128元/平方米
（四）项目建议
本项目整体档次定位重点考虑的因素：
1、微观位置：本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源
2、竞争概况：由于产品定位的区别，周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外，本案主要的竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓
3、整体市场情况：09年杭州的房地产市场经历了两个阶段：年初，由降价所引起的刚性需求的爆发；年中，由于对通货膨胀的预期所引起的改善性需求及部分投资需求的爆发。近两年滨江区内开发项目由于受到90/70的政策限制，目标客户均为刚性及投资性需求，改善性需求在此轮的市场快速消化过程中并未得到充分释放
因此，本报告建议项目初步定位于中档的精品项目，档次基本界于西溪诚园、丽江公寓项目之间
第二章 项目投资环境可行性分析
一、经济发展背景
1、国民经济保持快速、健康发展
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