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成都银石广场商业项目定位汇报142页PPT
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资料类型 项目定位
资料评价 资料评价度
文件大小 5353K (压缩后)
上传时间 2017-11-24
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      资料简介
     
    Silver Stone Square Project

    银石广场项目定位汇报


    说明
    介入银石广场项目至今,为本次定位报告中涉及的商业、写字楼、酒店市场收集了大量的一手数据,并通过定量分析、人流数据采集、深度访谈等多种调研手法进行定位依据论证。

    今将最终定位结论及依据呈报如下,报告将分为商业、写字楼、酒店3大部分进行整合提报。

    因汇报时间篇幅有限,汇报将简明扼要说明要点,而详细数据依据及相应辅助观点,已在提交予贵司的完整报告有全面体现,两者可结合参考

    第一部分

    商业定位
    商业供应状况
    自起,受成都住宅楼市火爆销售现状、发展商开发重心转至住宅市场,商业用房新开工面积和竣工面积均有一定幅度下降,商业地产市场竞争程度有所缓解

    商业销售状况
    成都商业地产市场近三年市场销售面积逐年下滑,尤其是下降幅度较大,商业投资者受宏观影响,放缓投资幅度明显

    商业销售价格状况
    近三年,成都商业用房售价略有回落,但出现小幅反弹,08年商业销售价格比07年出现小幅上扬,且比06年之前均有上涨,在08年住宅市场不景气的现状下,商业物业表现出良好的保值能力。

    商业市场后期预判呈乐观态势

    银石广场区域商业研究
    典型商圈研究

    代表性商场调研


    各区域商场格局对本项目的影响_利好
    商业网点扩充增强商圈的吸引力和凝聚力,能迅速扩大商圈的影响和辐射范围,将大大有利于改善本项目春熙商圈的边缘地位;

    商场周围的街区网络建设打通商圈间的道路交通动线,改善现在部分街区人气、商气阻滞的问题,尤其是九龙仓红星路项目的兴建,地铁2、3号线的贯穿,将使红星路步行街的人气、商气得以大力提升,春熙商圈核心将有可能发生转移;

    商场调整整体定位,向高端发展有助于扩展市场空间,丰富消费层次,有利于搜寻更多的消费需求热点和市场空白;

    商场数量的增多,实力的增强会使商业理念和文化的传播力度进一步加大,从而引导消费者消费观念的升级更新,使他们能接受追捧更多更新的消费形式和商业业态,扩大市场容量;
    各区域商场格局对本项目的影响_风险
    商场集群效应影响方向具有不确定性,要受到具体的交通、业态延伸和消费者消费习惯等条件的影响,必须突出自身的特色,准确的定位来规避风险;

    由商场为点,带动商业区域这个面的辐射扩张方式和商场的经营水平有很大关系,如果“路线”中间一些商场做垮,则可能造成人流和商气中断,破坏商场间的联动效应;因而定位和业态布局时,应该充分考虑如何将地铁人流有效转化为消费力,增强项目的单体生存能力,降低其他商场经营水平带来的不确定性影响;

    商场物业的大量供给考验城市消费的消化水平,也增加了商家和投资人对市场空间、容量的顾虑,这可能将对项目的招商会造成负面影响,也进而影响企业的预期回报,这要求项目的定位必需准确,招商以及营销的方式要科学,力度要够,根据客观情况设置预期回报

    成都市主流商场业态发展趋势
    外资背景的商场迅速增多

    项目投资额快速增加,物业档次明显提高

    中高端路线成为主流

    突出主题定位,寻求差异化经营成为企业考虑重点

    足够车位和便利的泊车条件成为今后商场立足的必须条件

    立体人行通道和步行街网络将是商场共同繁荣的保证

    体验、休闲娱乐的消费需求日益受到商场的看重


    人流分析

    定量分析
    银石广场区域商业研究
    人流样本采集
    总共分两次采集,一次为周末一次为非周末,分别为周二和周六,具体采集情况如下。

    样本采集点:

    第一个样本采集点:春熙路北口与总府路交汇处(太平洋百货)

    第二个样本采集点:春熙路南口与城守东大街交汇处(群光广场)

    第三个样本采集点:东大街与红星路交汇处(香槟广场)

    第四个样本采集点:小科甲巷和联升巷与红星路步行街交汇处

    第五个样本采集点:红星路步行街与总府路交汇处(时代广场前)
    附表:采集点人流量统计
    小结:银石广场区域人流分析
    红星路步行街流量下午人流量明显较大,全天本案人流量约2万人,平时春熙路人流越30万,周末50万,节假日约100万。

    红星路步行街主要消费人群集中在20-40岁之间,50岁以上的人群多在此休闲,消费较少。

    在样本采集区域,人群流动性强,目前本项目及以北均被围,影响人流停顿,从此区域路过和等公交车的人较多。

    目前在样本采集区消费主要是,香槟广场、正熙国际和苏宁电器卖场,消费品种有限,消费者到此区域消费较少。

    未来本项目、九龙仓项目和地铁线路建成,项目周边人流将增加,增加物业价值

    定量分析(区域消费客群问卷调研)
    重点说明:红星路调查以针对本项目的问卷访问为基础,从消费者方面去了解和掌握区域消费者和项目潜在消费者的消费动机、消费偏好、消费习性、客群特征,从而把握区域消费者的购买行为等,为项目运作提供市场决策的依据。

    通过本次对红星路步行街及春熙路消费者的调查、研究与分析,从定量研究的角度论证了红星路项目业态定位策略的市场可行性,提出对项目后期运营有实际指导价值的建议。
    。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看



     
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