1 07月27日 金茂梅溪湖度营销执行报告 L o g o目 录目标篇 项目使命的思考 树立区域的价值标杆，引领市场的地标价值新风向标！ 树立项目梅溪湖区域标杆，实现3个月，7个亿签约额，实现均价7800的价格目标！ 战略目标 品牌目标 核心目标 金茂品牌立势，立足长沙高端市场占位，为后续的整体梅溪湖国际新城的开发做可持续性的高端发展的品牌铺垫！ 目标 ，时光进入》》》城市·梅溪湖 进入喜来登临时营销中心 售楼部开放 6月 8月 9月 10月 11月 7月 12月 样板区开放 开盘 7个亿 核心目标分解 按1/5的来访转认筹，需4780批来访客户 7个亿，521套小高+52套别墅，60%的解筹率，需956批认筹客户 开盘前三个月，平均每天到访53批客户 核心目标细分 目标压力之下 市场面临着怎样的现状？背景篇 项目背景的解读 宏观市场 竞争市场 客户和项目现状9 上半年利好政策刺激刚需入市，市场好转，但政府整体调控态度仍严谨，提量控价、力保刚需仍是市场主流趋势 中原观点： 此次下调存款准备金率，目的在于缓解银行体系的流动性压力，改善企业融资环境，避免信贷收缩影响实体经济发展。 就房地产来看，存准率下调有利于增加首套房贷款的供给，最近首套房八五折利率优惠收紧额势头或将扭转。流动性释放后，将间接刺激楼盘成交量上涨 宏观市场 上半年央行降息，下调存准率及地方微调楼市，刚需客户入市，推高成交量。“以价换量”为上半年成交主推动因素 宏观市场 上半年长沙市内六区商品住宅成交量对比图(和) 从半年度成交量数据来看，集中在1月和5月，1月调控力度尚弱，5月房交会引起成交高峰。成交高峰在5月和6月，央行降息，下调存准率及地方微调楼市，加强客户对未来市场预期，入市客户增多，推高成交量。 从月度对比数据来看，需求疲软不容否认，客户对未来房价走低的预期是的观望情绪不减。但随着近期刚性需求信贷优惠政策的实施，激发刚需客购房兴趣，成交量同比跌幅收窄 今年无新的严厉的的宏观调控政策，央行年内二次下调存款准备金率，为楼市转好带来新的契机。 政策向精准微调方向发展，调控政策力保刚需，别墅市场除“禁墅令”外无大的动作，整体市场形势看好。 下半年楼市调控虽不放松，但楼市逐渐回暖已是大趋势，别墅价格有一定的上升空间 结论： 政府在保刚需的前提下拉动整体市场的稳定增长，市场逐步好转； 政府整体调控态度仍严谨，提量控价、力保刚需仍是市场主流趋势 宏观市场小结 竞争市场 竞争市场 梅溪湖区域市场 市场高端项目研判 整体区域市场情况 梅溪湖重点项目研判 滨江高端项目 市区高端项目 竞争市场 梅溪湖区域内项目推售集中在下半年，总体货量预计超过30万方，区域竞争压力较大 区域内项目与本项目存在一定的调性差距，但其低价已占领市场，因此对本项目会有低价挤压和客户资源争夺，给带来较大的压力 区域内项目优势单一、综合质素竞争力弱，推售集中在下半年，推售量大且以刚需产品占领市场，价格5300—7500元/平米，对本项目会有一定的低价挤压和客户资源争夺 竞争市场 区域内中建和振业城项目虽然与本项目推售节点相近，但首批入市产品以别墅和洋房为主，与本案不存在直接竞争 中建体量56.8万方，今年主推高层和别墅，年度回款目标5个亿；振业城体量76万方，4月首批推别墅产品房，约11万方的产品将进入市场竞争； 梅溪湖区域内竞争 竞争市场 竞争市场 梅溪湖区域市场小结 板块核心价值点：板块发展潜力、自然资源 板块推售节奏：上半年放量较慢，下半年集中推售期； 板块推售产品：以90平左右舒适两房，120左右的舒适三房为主，价格区间主要为5300—7300元/平方米 结论：区域内项目优势单一、综合质素竞争力弱，推售刚需产品集中在下半年，对本项目会有一定的低价挤压和客户资源争夺。 本案必须跳出区域内的竞争，以领导的姿态形成独树一帜的项目影响力 市场高端项目研判： 通过对市场上均价接近或超过8000元/平米的项目的调查，总结出其支撑其高价入市的项目优势所在，结合本项目现状，得出支撑本项目以预期价格入市的策略 滨江项目以资源、品牌和配套主打其高端定位支撑高价销售，市场认可度高，而市场对金茂品牌的认知度低且自身配套也不足以支持目标价格 滨江项目优势地段、品牌大盘、配套是其主要卖点，在市场上均有较强的影响力，其优势能够支撑其高端形象定位；本项目定位需捆绑市场认知度相对不足的金茂品牌和梅溪湖国际新城，滨江项目优势明显 滨江高端项目 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看