原创 · 中国新广告 小独栋难解的墅学题 项目：复地元墅 策略方向初步探讨 本案：真的是小独栋中的元始吗？ PART 1 提出问题 别墅成熟区域,２10－３5０平主力户型 (200-300万低总价优势)；南向／全落地窗／１６—１８米超大面宽,灵感大前庭院设计,多露台户型———小独栋市场主流表现 主流导致的必然化泛竞争 ——必须做好探究小独栋现象的功课 如果TOWNHOUSE是别墅市场的第一次细分—低端细分；则小独栋标志着 别墅市场的第二次细分；始，以小独栋为潮头回归第一居所的真 正别墅成为主流——高端产品(独栋)的低线产品(小),并成为别墅市场的 主要潮流．其后，小独栋俨然成为别墅市场的一只轻骑兵，浩浩荡荡， 所向披靡 由来:有中国特色的本土化产品 市场机会点： 将别墅总价降低门槛,让中产阶级提前享受别墅生活的产品形式受到欢迎. 主力小独栋社区： 代表项目： 最早的——风景翠园，亲爱的VILLA 现今的—— 无双：现代中式小独栋 户型：240-280平米 价格:最低总价: 200万元/套，平均总价: 250万元/套，最高总价: 600万元/套 龙湾：立体跨院 三进别墅 户型：188-232平米 价格:平均总价: 250万-400万元/套 细分：小独栋都有哪几类？ 高端别墅的低线产品： 代表项目： 碧水庄园Ａ区（长青藤）：现代风格新知别墅 户型：小独栋280－330占59.1%；独栋380－420占31.2%； 长青藤：318－445平米。 价格：单：18000元/平米，总：390－930万 长青藤：单，9000元/平米，总，270－420万。 纳帕溪谷：北美成熟高档别墅， 户型：独栋380－420占31.2%； 大独栋500占9.8%以上。 目前在售小户型：200-300平米。 价格：单：13000－14000元/平米 ，总260－990万 保利垄上：新古典主义别墅 户型：地上220平方米至650平方米不等 价格：单：12000元/平米，总：360－960万 温哥华森林３期：北美风情 原生树 户型：地上：小户型地上250平米＋送地下130平米 独栋380－420占31.2%； 中户型地上340平米＋送地下170平为米 大独栋500占9.8%以上。 大户型地上＋地下共550－600平米 价格：小270-300万；中：370－420万；大400－600万 发展历程只有两年，相对不够成熟；不象TOWNHOUSE 一样具备绝对成熟的市场认可，在目前小独栋充斥并出现 或多或少的问题的市场 环境之下，能否再次被市场取得 真 正认可是问题的关键 问题关键所在—— 本案70%以上为小独栋产品形态，不是第1个导入者，也 不是第2个随行者，而是渐成风气的主旋律之一（失去先 发优势）； 所以： 当我们为小独栋成为市场绝对主流产品庆贺的同时——问题的两面性也 必须看到，小独栋由于先天与后天的缺陷或多或少的存在不同的问题 ——谁最先提出问题的所在,并认真面对并解决问题,才能受到市场的认可. 再深一步看问题 PART 2. 分析问题 小独栋的3大方面7大墅学难题 别墅环境 难题1：别墅不能“非常男女” 由0.3到0.5，不能承受的密度之重: 玫瑰园0.35----纳帕溪谷0.33----温哥华森林0.38------顺驰林溪0.46---无双0.52----龙湾的独栋联排化 难题2：红线边缘的“景观困难户” 销售差别定价政策造成的不平等位置 （碧水庄园A区，中心位置为小独栋，面积在350左右，其余两侧靠近景观轴和花园带的户型均为400以上的大独栋） （东方夏威夷，小独栋很难可做到亲海） 景观上的困难户实际反映的是小独栋在社区非主流的地位 难题3：高档社区也要“人以群分” ——别墅社区的相同高尚氛围是最起码的 “百万买宅，千万买邻”——而当面积从1000到200不等的别墅 出现在一个社区中，没准一条河和景观轴就成了贫富的分水岭 保利垄上，220至650平方米，总价165—487.5万/套。 碧水庄园A区314----1042m2，总价565.2—1875.6万/套…… 别墅空间 花园面积直接关系到居住品质——高档项目的低级居住问题 先天高容积率迫使一些别墅只能将院落、花园分散到小独栋的前后左 四个方向，甚至出现了顺驰林溪的前庭、后院、侧花园、阳光中庭、 沉式庭院、观景露台等多重庭院设计、以及碧水庄园A区三重庭院等 目繁多的“庭院观”，其实都在试图掩盖花园面积小的痛处，甚至在 夺首层的面积。 分割的花园，分散的享受，暴露的隐私。 组团式院落也许是最好的解决办法-----纳帕 难题4：谁动了我的院子 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看