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湖南浏阳金富国际项目整体营销方案77p
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资料类型 实施方案
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文件大小 1187K (压缩后)
上传时间 2017-11-13
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      资料简介
     
    金富国际项目整体营销方案
    汇报时间:2012年2月26日
    报告思路
    客户分析
    营销目标
    达成条件
    市场分析
    项目定位
    产品优化
    商业布局
    产品定价及目标分解
    营销思路
    推盘节奏及销售执行
    商业开盘前推广策略
    客户分析
    项目10月18至2012年2月20日,来访客户共870组,对于不同物业类型的需求和办卡数量如下:
    客户量大的主要是因为大量客户来源于花炮节;

    市场对商业的关注度高于住宅,办卡数和比例住宅明显强于商业投资客户

    来访客户成交分析
    客户分析
    项目目前通过户外、报广、电子屏、短信、电台、电视等综合宣传,截至2012年2月20日,来访客户共870组,通过媒体途径来访59组,仅占到6.8%;来电88组,回访成功28组,电访客户成交数据如下:
    以上媒体实际效果最为理想的是短信、DM单,其次是彩车和户外,电视、电台、报广等广告的实际效应相对要滞后些,主要以公司品牌和形象宣传为主

    媒体到访缘由
    客户分析
    目前项目来访客户53%主要来自大瑶,27%客户来自浏阳南片区的金刚、澄潭江、文家市、10%的客户来自其他区域 ;客户群体主要以私营业主和企事业人员为绝对主力

    客户地域属性及职业分析
    客户分析
    办卡客户主要以本地的私营业主为主,其中大部分都花炮经营业主,也有部分公务员,外地投资客较少
    办卡客户地域属性及职业分析
    住宅铂金卡
    商铺钻石卡
    客户分析
    客户为何选择我们
    客户的担忧
    客户分析
    目前存在的问题
    客户持观望态度明显,对项目及产品理解不够,感觉实在确认的东西太少?
    项目品牌知名度不高,目前的广告策略没有直面客户群体?
    项目价格未明确,周边类似项目价格过高以及诚信度不够,客户有畏惧心理?
    我们如何解决?
    客户分析
    营销目标
    达成条件
    市场分析
    产品定位
    产品优化
    商业布局
    产品定价及目标分析
    营销思路
    推盘节奏及销售执行
    商业开盘前推广策略
    营销目标
    总销额度:3.5亿(可售产业成交总额度)
    营销周期:开盘一个月完成当次开盘量50%,开盘后每月平均销售可售部分的5%-8%,直至达成总销售率的90%

    客户分析
    营销目标
    达成条件
    市场分析
    项目定位
    产品优化
    商业布局
    产品定价及目标分析
    营销思路
    推盘节奏及销售执行
    商业开盘前推广策略
    达成条件
    实现总销额度3.5亿目标的必要条件
    明确项目整体定位——强化综合体的内涵和认知

     产品优化——符合商业发展和投资需求

     商业规划——结合市场、满足需求

     合适的盈利模式——开发利润、投资回报、经营合理

     有效的广告推广活动推广——形象提升、直面客户

     强有力的销售团队——案场、外展、行销工作
    初步估计:地上部分除去酒店裙楼商业和政府办公建筑面积62000㎡左右,总均价5650元/㎡

    客户分析
    营销目标
    达成条件
    市场分析
    项目定位
    产品优化
    商业布局
    产品定价及目标分析
    营销思路
    推盘节奏及销售执行
    商业开盘前推广策略
    城市解读(一)
    一线三城两轴两带绘就浏阳幸福蓝图
    以“长浏高速”为主线,以工业新城、浏阳城区、大瑶新城为支撑的发展战略,我们把这个“十二五”时期称之为“一线三城时代”

    1、工业新城以“一城双核、四镇支撑、龙头带动”为重点,即工业新城以生物医药园和工业制造园两个核心

    2、中心城区实施“东拓北进、沿河开发、功能提升”的发展策略

    3、大瑶新城实施“产业聚集、特色发展、辐射带动”的战略,以加快大瑶新城镇建设、南区中心镇建设为典型

    城市解读(二)
    大瑶建设浏阳第三城的思考城市产业文化相融 打造国际花炮名城
    一、客观分析,准确把握大瑶优势

    二、因地制宜,五大举措崛起新城

    (一)主攻城市变样,发展城市经济

    (二)主攻产业互动,发挥集群效应

    (三)主攻文化繁荣,发掘地方特色

    (四)主攻管理创新,发动全民参与

    (五)主攻幸福创建,发扬民本作风
    市场分析
    临街商业调查一
    瑶发街:

    租金30-50元/㎡/月,租金在中间段相对贵些,往两端相对便宜些;

    业态:瑶发街前段主要以电器、家私、旅馆、电信通讯为主,中间路段主要以手机店为主,后半段比较全面,大部分都是没有转让费;
    南川步行街:

    租金:普遍在700-1000元/间;

    业态:主要以服饰类为主,目前普遍没有做起来,相当一部分关门;个人觉得:一是消费者习惯了逛老街,而那边没有什么特色把人吸过去,二是崇文步行街旁有超市、银行、邮局等配套的支撑和带动;
    崇文步行街:

    租金:普遍在60-80元/㎡/月,面积小的不到30㎡,大的100㎡或以上;

    业态:主要以服饰类为主,包含有体育品牌服饰、男装、女装,鞋子、包包为主,

    门面档次和卖的东西品质相对要好些,消费群体以青年和中年为主;
    。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看



     
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