金富国际项目整体营销方案
汇报时间：2012年2月26日
报告思路
客户分析
营销目标
达成条件
市场分析
项目定位
产品优化
商业布局
产品定价及目标分解
营销思路
推盘节奏及销售执行
商业开盘前推广策略
客户分析
项目10月18至2012年2月20日，来访客户共870组，对于不同物业类型的需求和办卡数量如下：
客户量大的主要是因为大量客户来源于花炮节； 市场对商业的关注度高于住宅，办卡数和比例住宅明显强于商业投资客户

来访客户成交分析
客户分析
项目目前通过户外、报广、电子屏、短信、电台、电视等综合宣传，截至2012年2月20日，来访客户共870组，通过媒体途径来访59组，仅占到6.8%；来电88组，回访成功28组，电访客户成交数据如下：
以上媒体实际效果最为理想的是短信、DM单，其次是彩车和户外，电视、电台、报广等广告的实际效应相对要滞后些，主要以公司品牌和形象宣传为主

媒体到访缘由
客户分析
目前项目来访客户53%主要来自大瑶，27%客户来自浏阳南片区的金刚、澄潭江、文家市、10%的客户来自其他区域 ；客户群体主要以私营业主和企事业人员为绝对主力

客户地域属性及职业分析
客户分析
办卡客户主要以本地的私营业主为主，其中大部分都花炮经营业主，也有部分公务员，外地投资客较少
办卡客户地域属性及职业分析
住宅铂金卡
商铺钻石卡
客户分析
客户为何选择我们
客户的担忧
客户分析
目前存在的问题
客户持观望态度明显，对项目及产品理解不够，感觉实在确认的东西太少？
项目品牌知名度不高，目前的广告策略没有直面客户群体？
项目价格未明确，周边类似项目价格过高以及诚信度不够，客户有畏惧心理？
我们如何解决？
客户分析
营销目标
达成条件
市场分析
产品定位
产品优化
商业布局
产品定价及目标分析
营销思路
推盘节奏及销售执行
商业开盘前推广策略
营销目标
总销额度：3.5亿（可售产业成交总额度）
营销周期：开盘一个月完成当次开盘量50%，开盘后每月平均销售可售部分的5%-8%，直至达成总销售率的90%

客户分析
营销目标
达成条件
市场分析
项目定位
产品优化
商业布局
产品定价及目标分析
营销思路
推盘节奏及销售执行
商业开盘前推广策略
达成条件
实现总销额度3.5亿目标的必要条件
明确项目整体定位——强化综合体的内涵和认知 产品优化——符合商业发展和投资需求 商业规划——结合市场、满足需求 合适的盈利模式——开发利润、投资回报、经营合理 有效的广告推广活动推广——形象提升、直面客户 强有力的销售团队——案场、外展、行销工作
初步估计：地上部分除去酒店裙楼商业和政府办公建筑面积62000㎡左右，总均价5650元/㎡

客户分析
营销目标
达成条件
市场分析
项目定位
产品优化
商业布局
产品定价及目标分析
营销思路
推盘节奏及销售执行
商业开盘前推广策略
城市解读（一）
一线三城两轴两带绘就浏阳幸福蓝图
以“长浏高速”为主线，以工业新城、浏阳城区、大瑶新城为支撑的发展战略，我们把这个“十二五”时期称之为“一线三城时代”

1、工业新城以“一城双核、四镇支撑、龙头带动”为重点，即工业新城以生物医药园和工业制造园两个核心

2、中心城区实施“东拓北进、沿河开发、功能提升”的发展策略

3、大瑶新城实施“产业聚集、特色发展、辐射带动”的战略，以加快大瑶新城镇建设、南区中心镇建设为典型

城市解读（二）
大瑶建设浏阳第三城的思考城市产业文化相融 打造国际花炮名城
一、客观分析，准确把握大瑶优势 二、因地制宜，五大举措崛起新城 （一）主攻城市变样，发展城市经济 （二）主攻产业互动，发挥集群效应 （三）主攻文化繁荣，发掘地方特色 （四）主攻管理创新，发动全民参与 （五）主攻幸福创建，发扬民本作风
市场分析
临街商业调查一
瑶发街： 租金30-50元/㎡/月，租金在中间段相对贵些，往两端相对便宜些； 业态：瑶发街前段主要以电器、家私、旅馆、电信通讯为主，中间路段主要以手机店为主，后半段比较全面，大部分都是没有转让费；
南川步行街： 租金：普遍在700-1000元/间； 业态：主要以服饰类为主，目前普遍没有做起来，相当一部分关门；个人觉得：一是消费者习惯了逛老街，而那边没有什么特色把人吸过去，二是崇文步行街旁有超市、银行、邮局等配套的支撑和带动；
崇文步行街： 租金：普遍在60-80元/㎡/月，面积小的不到30㎡，大的100㎡或以上； 业态：主要以服饰类为主，包含有体育品牌服饰、男装、女装，鞋子、包包为主， 门面档次和卖的东西品质相对要好些，消费群体以青年和中年为主；
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