车站北路 项目定位报告 2007年7月 项目定位报告 目 录 区域房地产市场分析 项目SWOT分析 项目核心价值分析 项目定位分析 销售和经营模式探讨 销售价格推想 附件报告 项目定位报告 区域房地产市场分析 项目定位报告 开福区规划定位： 开福区是长沙市面积最大、人口最多的城区，同时开福区可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，是长沙市最有发展潜力、最具发展空间的城区。根据总体规划原则与要求，结新区城市发展实际与潜力，确定长沙市开福区功能定位为： 以房地产业、商贸和旅游、物流为主导产业， 兼有行政、商务等多功能的新型生态城区 项目定位报告 开福区房地产版块定位： 以开福区政府为核心的政府片区； 以新世纪新城为核心的新世纪片区； 以鹅羊山为核心的鹅羊山片区； 以青竹湖为核心的青竹湖外商城片区； 以四方坪片区为核心的商务中心及高尚新城 项目定位报告 开福区房地产供应情况分析 ： 开福区目前各类可售物业约三十几个，包括广福园经济实用房小区。区内大部分拟建或在建项目的规模非常大，目前最具代表性的项目有金鹰城圣爵菲斯、珠江花城、绿城青竹园、万国城MOMA、威尼斯小城、顺天黄金海岸、创远鹅羊山项目，其中绿城·青竹园占地3000亩、威尼期小城2700亩。 由于开福区具备长沙较好的山水资源，因此在房地产产品供应上有别墅、多层住宅和小高层住宅几大门类。 2005年以来，开福区又先后新出让一批房地产开发用地，其中有3幅50万平米以上用地。 未来开福区房地产供应将持续加大 项目定位报告 开福区房地产销售情况分析 ： 从今年第一季度长沙市楼市销售面积、销售套数、销售金额的十强排行榜来看，开福区楼盘“来势汹汹”，其中尤以四方坪片区的万煦园威力巨大，从屈于销售面积中的亚军席位，却夺得了“销售金额十强榜”的冠军。 另外，如果剔除了经济适用房项目的十强排行榜，万煦园就是连夺三冠（销售面积、销售套数、销售金额之三连冠） 项目定位报告 这表明四方坪片区的住房需求极其旺盛 一是由于开福区更甚于四方坪片区，由于车站北路和棚屋区的改造进程加快，从而产生许多拆迁房需求。 二是由于开福区可供开发的存量土地占全市总量的一半以上，是长沙市最有 发展潜力、最具发展空间的城区，为各大房地产开发公司提供了很大的演绎 舞台。使得消费者对于北城的认识度加深。 三是因为四方坪片区在处于旧城市中心的边沿，位于长沙城东扩的前沿地带，城市城区的发展其首当其冲。 四是由于城市化的发展和市政配套设施的不断完善，消费者有北城的“南帝北丐”的消费心理逐渐弱化。 随着北城房地产的逐步升温， 北城也相应的成为长沙居民置业的又一热点区域 项目定位报告 开福区房地产价格分析： 区政府附近住宅物业销售价格约在2000元/平米； 金鹰城区域住宅价格约在2500——3500元/平米不等； 在偏南区域销售价格约在3000元/平米。 目前，四方坪片区商品房销售价格在2700----3300元/平米的区间， 销售均价约为2800元/平米 项目定位报告 竞争个盘分析--万煦园 项目经济指标 户型定位 商业指标 项目定位报告 销售价格： 平均价格：2700元/㎡ 最高价格：3000元/㎡ 最低价格：2300元/㎡ 客户群体： 主要来源于国防科大教师、四方坪片区拆迁户、南方航空、湖南省广电中心、 私营业主。 营销分析： 1、主题定位：粹取中国建筑神韵的东方文化社区 2、广告：典藏文脉 亲切中国 3、宣传推广：不连贯，只做节点式宣传 4、销售情况：一期已经售完，二期销售率70%左右 项目定位报告 竞争个盘分析—左岸春天 项目经济指标 户型定位 项目定位报告 销售价格： 平均价格：3300元/㎡ 最低价格：3000元/㎡ 客户群体： 主要是湖南省广电中心、国防科大、南方航空的高收入人群和私营业主。 营销分析： 1、主题定位： 法式尊邸·人文世家 2、广告：左岸三期水景呈现尚品居 3、宣传推广：由于前期负面影响太多，所以不做任何宣传推广。 4、销售情况：一期已经售完；二期销售90%；三期五月底已开盘。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看