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中原站在CBD中央北京世华国际商业项目营销推广报告167PPT 金牌
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      资料简介
     
    ——世华国际中心营销推广报告
    一、市场环境分析

    二、项目自身分析及定位

    三、主力客群定位

    四、销售执行方案

    五、营销推广策略

    六、进场准备
    市场环境分析
    限外
    大户型保有税
    政策对投资的抑制力度不断增强,投资型产品购买行为受到影响
    信贷收紧
    市场环境分析
    宏观政策分析
    随着前一阶段政府对房地产市场宏观调控的生效,北京市整体房价目前趋于平稳,媒体报道更加客观,预计未来一段时间内不会再有对房地产市场冲击较大的政策出台,但由于金融货币政策的依然吃紧,如无其他利好政策的支持,房地产市场的全面恢复仍需一个过程周期

    政策信息研判
    由“房地产调控部际联席会议”成员组成的督察组,将奔赴各地检查落实既有房地产调控政策的情况,房价与供应结构调整将成为检查重点,目的是收集政策制定依据
    随着前一阶段宏观调控对房价抑制的效果明显,货币供应和贷款增长有所减慢,预计未来再次加息的可能性将降低
    市场环境分析
    宏观政策分析
    市场环境分析
    区域市场分析
    重点个案分布
    东四环沿线区域
    重点个案——世界城A、B座
    核心卖点:

    CBD核心地段、环境优势

    推广主题:

    北京CBD核心最后一个高档公寓

    推广渠道:户外、网络、报纸、杂志
    市场环境分析
    区域市场分析
    项目位置:朝阳区东大桥路10号

    全案规模:12万㎡

    开盘时间:2007年1月11日

    产权年限:50年 (有少量70年产权公寓部分,仅48套)

    物业公司:第一太平戴维斯 

    物业收费:8元/㎡·月

    当前报价:38000元/㎡

    精装标准:4000元/㎡

    产品户型:零居53-61㎡为主力户型,占58%;

     一居 73--88㎡ ,占42%

    水电收费:商业用电、商业用水(公寓部分按住宅费用收费)

    成交客户分析:投资客户比例在70%以上,其余30%客户以投资兼自住为主,35岁至45岁的国内客户占绝对比重,各种途径外地客户占50% 

    户型面积

    与本案重叠
    营销分析:

    销售方面:自2008年至今,月销售套数在15套左右,目前实际售价35000-36000元/㎡

    推广方面:主打地段、国际化氛围与产品品质,并通过与NBA火箭队联姻,提升项目知名度市场影响力

    与本案竞争关系:成交价位及区位较为接近,后续存量在350套左右,以50-70㎡为主,是本案主要竞争项目之一
    市场环境分析
    区域市场分析
    数据截至2008年4月30日
    项目位置:朝阳区建华南路永安南里

    全案规模:10.9万㎡

    开盘时间:2006年5月20日

    产权年限:70年

    物业公司:第一太平戴维斯 

    物业收费:7.5元/㎡·月

    当前报价: 33000元/㎡(B座高层)

    精装标准:3000元/㎡

    户型比例:44.59-77.44㎡主力户型占比60%;

     96.39-107.8㎡大户型产品占比40%

    水电收费:住宅用电、住宅用水

    已购客群分析:投资客户比例高达90%,基本无地缘型客户, 30-45岁之间金融投资行业客户较多,外地客户55%

    重点个案——长安驿
    核心卖点:临近长安街的地段优势

    推广主题:136万入主长安街

    推广渠道:户外、网络、报纸
    主力产品与本案重叠
    市场环境分析
    区域市场分析
    营销分析:

    销售方面:该项目自2006年5月开盘至今,B栋销售约80%,A栋为2007年12月开盘,受整体市场走势影响,销售情况并不佳,截至目前销售约4%,08年初至今,月销售套数在3-4套,4月份达到8套。由于目前其每平米售价基本高于同一地段同等产品约10000元,因此客户购买抗性较大。

    营销推广:07年1月更名为长安驿,主推地段优势,强调投资性

    与本案竞争关系:区位有一定差异,后续存量约450套左右,以44㎡、77㎡两种户型为主,是本案主要竞争项目之一
    市场环境分析
    区域市场分析
    数据截至2008年4月30日
    市场环境分析
    区域市场分析
    项目位置:东城区朝阳门南小街 

    全案规模:12.6万㎡(酒店式公寓20524.01 ㎡ )

    开盘时间:2007年9月

    产权年限:50年(有部分70年产权公寓部分,仅93套)

    物业公司:鼎铭物业公司

    物业收费:8元/㎡·月

    当前报价:28000元/㎡

    精装标准:3000元/㎡

    产品户型:30、48、60 ㎡主力零居; 92㎡ 为1居;

     160-170 ㎡ 为大户型

    水电收费:商业用电、商业用水(公寓部分按住宅费用收费)

    已购客群分析:投资客户比例在80%以上, 主要为30-45岁之间金融企业高管客户,此外,外地客户比例在50%以上。


    重点个案——北京INN
    核心卖点:朝阳门稀贵地段、酒店集群建筑形式

    推广主题:朝阳门风格酒店式集群

    推广渠道:网络、报纸、杂志
    主力产品与本案重叠
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