万科魅力之城 4-7月阶段策略提案
2010
4月-6月底 推广策略及表现
One
营销任务
7月前，销售558套，均价过万，并完成2.3期蓄客
如何实现？
4月：2.1期90平售罄（58套）+400份76、86认筹金 5月：开盘售300套，90顺销 6月：90平销售及2.3期客户积累为主
4月
7月
5月1日世博会
6月
5月2日开盘
4月24日入伙
樱桃节
5月
58套90 +400份76、86
300套售罄
258套售罄+2.3期蓄客
Two
项目现状
各大门户网站，报纸头条争向报道，有关地产房价过高调控最新信息
1、市场环境
近期调控政策一览 1、2009年12月9日 国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 2、2009年12月14日 温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，明确表态“遏制房价过快上涨”。 3、2009年12月17日 五部委联合通知，规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。 4、2009年12月23日 财政部、国家税务总局明确，从明年起，不足5年的普通住宅转让，将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税，非普通住房则将全额征收。 5、2010年1月10日 国务院发布通知，要求增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，简称“国十一条”。 6、2010年1月18日 中国人民银行上调存款准备金率0.5个百分点。 7、2010年2月20日 银监会发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，打击炒房者和投机行为……
尽管调控政策不断，但市场房价仍然持续火爆攀升
2、竞品分析
新星绿城
艾维尼
城市印象
帕尔美娜
主推户型
套数(推盘量)
预售单价
70\80\85平两室
共75套
8000-9000
70-90平米
共200套
8000-9000
住宅87-89平（中户）
公寓85平米2室
共542套
枫丹丽城
74-84平米 87平米两室
共37套
8000-9000
92-95平米两室
共420套
12000-13000
8000左右
上市时间
上周末已开盘
售楼中心开放积累客户
上周末诚意金收取
机场片区项目
尾盘清货
魅力之城
76-86平米两室 90三房,全装修
共558套
10000以上
诚意金收取
许可证未到
同片区，以预售单价、上市时间及户型来看，同类产品较多，他们的销售会分流我们的客户，竞争较为激烈
机场新区竞品分析
以2.1期竞品来分析，地铁沿线在售产品不足，市场无房可售
地铁1、2号沿线项目
从2010年初，开门红， 到冠军就是实力， 再到，冠军楼盘再领风骚， 魅力推广顺应市场势头，仅用少量的广告投放，就取得火热销售

3、推广现状及销售业绩
魅力2010两个月劲销680套， 截止目前，销售700套，占年度任务（1900套）36.84%

网络：
现场展板：
看楼通道：
销售中心包装：
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短信：
4、客户及购买渠道概况
2010年开年以来销售数据表明，成交主力客群： 改善型— BRT沿线（泡崖社区、西安路、机场新区为主） 投资型—地铁2号线（中山广场、星海片区软件园为主）
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