谨呈：伟东置业集团
凌峻地产（中国）有限公司 2010年3月19日
伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案
伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案
内容导读
一、项目周边及市中心在售重点商业项目研判 二、项目周边主要商业街租金调查分析 三、住宅地块商业销售策略汇总及操作 四、附件（包括自营扶持基金、商业价值培育计划、三年回购协议书、市调整理数据、价格表格等）
项目周边及市中心在售重点商业项目研判
一
伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案
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项目周边
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中防商街
百通大厦
宝龙城市广场
宝达大厦
苏宁广场
银座商城
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市中心
太古百货
金街购物广场
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小结： 1、项目周边同时在售（待售）商业项目多达6个，已确定在售面积约2.4万方（百通大厦0.6万方，中防商街1.8万方，苏宁广场、宝龙城市广场以及银座商城出售面积未确定），市场竞争压力不小； 2、竞争项目产品各异，既有百通大厦的商场铺、中防商街以及市中心金街、太古百货的地下地铁小商铺、以及宝龙城市广场的临街铺和商场铺，投资客户可选择余地大； 3、目前周边在售商铺售价在2-4万元/㎡，根据产品、地段不同售价不同，如宝达大厦临街2层联体铺售价约2万元/㎡；百通大厦商场铺，首层临街3-4万元/㎡，二层商场铺2万元/㎡等； 4、地铁商业物业的概念被广泛运用，但挖掘深度不够，例如中防商街、金街、太古百货等；项目推广中地铁物业概念可以更深入，但不会是唯一主线； 以上项目调查分析仅为此方案策略参考，具体的详尽商业项目调查报告将会在下阶段提交

项目周边主要商业街租金调查分析
二
伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案
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附件：伟东城市广场住宅地块商铺销售策略相关文件\2.24商业街调查资料整理.xls
住宅地块商业销售策略汇总及操作
三
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1、项目面积大总价高，临街铺王的产品特点明显，明显区别于其他项目的商场铺和地下地铁小商铺；采用“三年回购”的策略更体现对项目高品质的高度自信，也是明显区别于其他项目的策略之一；此策略主要针对所有商铺、所有客户； 2、返租手段采用普遍，市场接受度也高，例如太古百货、宝龙城市广场等，一般回报率高于6%；我们采用6%、7%、8%的三年返租“商业价值培育计划”是有竞争优势和市场的；此策略主要针对南侧商铺、投资客； 3、市场上对于自营客户的手段不多，例如金街的“大学生创业扶持”，项目采用“自营扶持基金”策略，具有区别于其他项目并有市场号召的作用；此策略主要针对所有商铺、自营客； 4、市场上大部分项目都采用持有部分物业，销售其余部分的策略，统一规划、统一招商、统一经营、统一管理不再是核心竞争力；因此，“推广支持”、“加盟商家协助”策略是必须实行的，但只是辅助策略；此策略主要针对所有商铺、所有客户

从市场而来的销售策略：
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策略汇总
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策略一：自营扶持基金
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1、目的 1）一般购买商铺的投资客占70%比例，但高质量的自营客户是项目取胜于其他项目的主要资本，因此需要此政策吸引此类客户 2）设置品牌准入制，只有符合我们要求的品牌才能享受自营扶持基金，从而控制进驻商家质量和保证项目未来经营情况 3）可体现住宅地块商业是大商业组成部分，体现伟东集团“永续经营”的核心理念 2、对象 所有商铺、自营客
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3、执行人 经营管理公司是伟东集团控股下属机构，拥有经营扶持基金发放标准制定权及经营扶持基金的审核权、发放权，并且有是否发放经营扶持基金的绝对酌情权。 4、发放额度标准 300平方米以上10万元 250-300平方米（含300平方米）8万元 200-250平方米（含250平方米）6万元 200平方米（含200平方米）以下5万元 5、获得扶持基金的标准 具体参考附件《伟东城市广场自营扶持基金发放协议书 》
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看