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项 目 摘 要
自然环境、医疗服务、学区优越,项目东侧紧邻“平江新城绿化公园”,是在苏州全市排前5位的“苏州草桥中学(初中)”的学区房,在建的苏州大学附属第一医院(苏州最大的三甲综合医院、2014年交付)距项目2000米。
政府挂牌出让项目,建设用地158亩,住宅商业混合用地,地上可建面积约25.7万平米(综合容积率2.44、限高100米),其中住宅约16.7万平米、酒店式公寓4.2万平米、商铺及公建配套4.8万平米。
项目综合楼面地价4500元,是周边同类项目( 1000米半径内) 60-75%、便宜1500-3300元(周边容积率2.2-2.3的同类项目6100-7800元)。
土地挂牌底价约11.5亿元,挂牌公告暂定2012年5月30日前,已是净地,土地款首付30%、出让后8个月交地并付清土地款(70%)。政府承诺可设置定向挂牌门槛或劝退其它意向竞拍公司
项 目 摘 要
产品定位为老城区刚需及首改,产品组合为:高层+多层,客户来源主要是古城三区和相城区。
项目总建筑面积约33万平米,分二期开发建设,两年半销售(年均销售面积10万平米)。2012年6月签土地出让合同、2013年2月底交地、2013年3月取得土地证、4月开工(签订土地合同后10个月)、12月开盘(开工后8个月)、2015年8月一期竣工备案(开工后26个月) 。
周边新盘房价1.2-1.4万元,1.2万元是跑量促销价,以此价格促销的单盘(中梁天御)最近六个月总销7.5万平米(月均销量1万平米)。
以“周边楼盘跑量房价”作为项目现价、以“周边楼盘非跑量房价”作为项目整盘均价(不考虑房价增长),据此测算的项目投资利润率27%、IRR26% ,峰值资金13.2亿元。
项 目 区 位
苏州古城中心区是三个区:平江区、沧浪区、金阊区, “平江新城”位于平江区北部,项目位于平江新城核心位置
本案
沪宁高速公路
沪宁城际高铁
项 目 地 段
工业园核心区
本案
观前街商圈
苏州站
吴中区
高新区核心区
1.4公里
3.3公里
8.5公里
6.2公里
8.7公里
9.5公里
7.7公里
5.6公里
火车站旁,距市中心(观前街)近,沪宁高速公路苏州口下10分钟即到
项目位置和规划要点
图中编号为1号、2号、3-1号、3-2号、4号、5号,五块地为本次挂牌地块
地块内部现状
地块内部现状
平江新城的定位—替代古城中心服务功能
政府行政中心
(市综合服务审批中心、民政局、邮政局、质监局、 药监局、平江区政府)
交通枢纽中心
(火车站、汽车站、沪宁高速、苏嘉杭高速、轻轨2号、4号线)
商业商务中心
(万达广场、吴地中心、金融大厦)
周边商业配套、政府机关
在建
苏州最大的三甲医院---苏州大学附属第一医院
苏州市便民综合服务中心(行政审批、住房公积金中心、社保管理中心、建设工程交易中心)
苏州邮政局
苏州市民政局
药监局大厦、质检局大厦
休闲绿地公园
未开发区域
平江区政府
安置房小区
万达广场
已建
小混凝土厂
草桥中学(初中)、善根小学
项目周边配套(实景)
运动健身设施及休闲公园
公交枢纽站及建设中地铁二号线站
苏州民政局、邮政局、平江区政府
万达商业广场、吴地中心、国发大厦
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