『泛海中央生活区(西片)一期』 《营销工作方案》 《营销顾问招标内容及要求技术稿内容》 《泛海中央生活区(西片)一期项目简介》 《泛海中央生活区一期项目规划平面图》 《一期项目一组团营销计划安排节点表》 《2009年1月 相关区域及楼盘市场调研》 …… ■ 以上方案与计划，为本案的数据依据和定位基础 依据 市场研究 一 产品研究 二 项目定位 三 营销策略 四 整合推广 五 宏观市场／中观市场／微观市场／专题研究 基础分析／优劣分析／提升建议／价值提炼 总体定位／产品定位／市场定位／客户定位 总体策略／推盘策略／价格策略／营销计划 推广策略／推广主题／推广媒介／推广计划 纲要 第一章 市场研究 PART-1 宏观市场分析 PART-2 中观市场分析 PART-3 微观市场分析 PART-4 专题背景研究 1、全国市场分析 ⑴2008年全国经济形势分析及2009年预测 ⑵2008年全国住宅市场分析及2009年预测 ⑶2008年全国土地市场分析及2009年预测 ⑷2008年国家行业政策分析及2009年预测 2、武汉市场分析 ⑴2008年武汉经济形势分析及2009年预测 ⑵2008年武汉住宅市场分析及2009年预测 ⑶2008年武汉土地市场分析及2009年预测 ⑷2008年地方调控政策分析及2009年预测 1、全国市场分析 ⑴2008年全国经济形势分析及2009年预测： ①经济增长——2008年全国GDP约30万亿元，同比增长9%； 预计2009年全国GDP增长速度将保持在8%，力保经济平稳发展。 ②投资力度——2008年全国建设总投资约17万亿元，同比增长30%； 预计2009年全国建设投资将达到20万亿元，对经济的拉动明显。 ③消费潜力——2008年全国城镇人均年收入约15781元，同比增长8.4%； 预计2009年全国城镇人均年收入将保持稳定，收入增长速度放缓。 ※ 2009年，中国经济正在由外向型向内需型转变，国内经济预计将保持平稳增长； 但大幅度减速的经济增长，将拉低市场投资热情，削弱居民购房热情和购房能力 1、全国市场分析 ⑵2008年全国住宅市场分析及2009年预测： ①供应总量——2008年底住宅供应量将延续去年趋势，也约为2.1亿㎡。 ②成交总量——2008年全国住宅成交量约6.2亿㎡，同比减少20.3%； 预计2009年全国住宅成交量将与2008年基本持平，难有显著回升。 ③价格水平——2008年全国住宅成交价同比上涨6.5%，涨幅同比回落1.1%； 预计2009年全国住宅成交价将继续普遍性下跌，年内有望止跌。 ※ 2009年，受国际国内经济形势影响，有效购买力、投资力和流转力都持续削弱； 未来10个月，存量消化和价格止跌的难度较大，全国住宅市场较难出现明显转机 1、全国市场分析 ⑶2008年全国土地市场分析及2009年预测： ①供应总量——2008年60座重点城市土地供应量约2378万㎡，同比下降47%； 预计2009年全国土地供应量将“适度宽松”，政府土地储备增加。 ②成交总量——2008年60座重点城市土地流标率为32%，其中居住用地为35%； 预计2009年全国土地成交量将“不温不火”，大幅土地较难成交。 ③价格水平——2008年60座重点城市土地底价成交率90%，其中居住用地70%； 预计2009年全国土地成交价将“低开低走”，高价竞拍明显减少。 ※ 2009年，土地交易将进一步降温，绝大多数开发企业的资金流动性难度加大； 大量高价土地将会低价变现或延期开发，而且大规模用地的项目将更显稀缺 1、全国市场分析 ⑷2008年国家调控政策分析及2009年预测： ①信贷层面——2008年央行贷款利率连续5次降息，利率下调0.27%至5.94%； 预计2009年央行贷款利率还有调整空间，但重点在落实执行细则。 ②交易层面——2008年降低普通商品房交易税费至1%，降低按揭首付比例至20%； 预计2009年交易税费调整的可能性不高，其多向非高档住房倾斜。 ③供应层面——2008年政府投资住宅(经适房/廉租房)开发占住宅供应总量10%； 预计2009年政府投资住宅将大幅度增加，且必然影响商品房市场。 ※ 2009年，国家对房地产的政策引导仍将是“稳·健”为主，采取“保市不保价”的方针， 同时直接参与市场供应，有助市场恢复理性和平衡，同时将刺激商品房提高性价比。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看