社会山2009年营销计划汇报 一种表象 二类需求 三向来源 四类导向 五项驱动 市场 竞争 客户 营销 目标支持 一种表象 二类需求 三向来源 四类导向 五项驱动 市场 竞争 客户 营销 目标支持 全球经济衰退下的中国经济 08.9 07.10 跌幅 63% 奥运 奥运之后继续看空 在优化结构、提高效益、降低消耗、保护环境的基础上： 08年宏观调控的四大目标： （摘自温家宝在十一届全国人大一次会议上的政府工作报告） 一种表象 宏观经济：积极下滑，整体呈现下拉作用，高通胀、保增长成为主题 未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期 一种表象 一种表象 天津市场价格波动，成交量萎缩，商品房市场进入盘整期 6893.4元/平米 07年9月2套房贷政策的出台 万科第一轮降价 万科第二轮降价 恢复期 奥运之后 万科魅力之城产品预期7000元/平米； 万科东丽湖推出特解放逼近4000元； 万科润园推出毛坯产品价格直降1000元； 中新城上城价格持续下跌，现突破9000元 泰达格调竹境开盘推出400余套产品，成交仅50套； 宝翠花都洋房现价4900元/平米； …… 奥运之后市场悲观情绪加重，逐步接近市场量价低谷，何时恢复调整存在不确定性 一种表象 政策判断：2008年上半年房地产政策实行紧缩，行业形成一定脉压 政府调控和紧缩政策，抑制房地产市场的快速发展 一种表象 政策判断：2008年下半年房地产政策出现转暖迹象，市场观望态势加重 一种表象 政策判断： 一种表象 政策判断： 着眼新政本身，即时效果有限，新政出台的意义缓解内需压力，刺激支柱产业 政策救市后市预判： 宏调、房调政策回暖对于展现出深调趋势的房地产，将发挥一个“气垫”效果。对本轮房地产调整，我们倾向于中度、中期的判断，对后市的预期分为三个阶段： 僵持阶段：2008年底之前，将主要体现为政策引导过分悲观预期的回暖，从严重观望到审缜观望的阶段。 逐渐恢复阶段：在2009年一季度末和二季度，严重观望局面有望改观。目前判断，2009年年中之前，将是一个逐渐恢复的阶段。 回稳阶段：市场中度、中期调整；行业中度偏深调整，风险机遇并存 救市政策的出台在一定程度上拉长了消费者的预期，加重了观望态势 一种表象 判断分析：市场需求量更加理性，未出现整体缓和迹象 一种表象 判断分析：市场动态周期发展预判 量价起伏不定，市场持续低迷促销力度逐步加大 1—9月，天津一手住宅成交3.2万套，环比07年同期下滑近60％。奥运效应逐渐远去，市场未呈现出回暖的迹象 二手房价萎缩下滑；一二手房价差值出现小幅缩短 市场全面走向振荡期，量价下滑较为明显 一种表象 市场火爆 以城市核心板块的成交带动边缘市场的成交量； 城市核心板块的价格增长带动边缘板块的价格 市场冷淡 环城四区板块的刚性需求成为支撑市场成交的主力了； 以环城四区的价格下跌最为明显，城市核心板块的价格相对坚挺 淡市下 刚性需求成为市场主力 区位成为抗跌属性的关键因素 淡市下商品房市场以刚性需求为主力/区位成为主要的抗跌要素 一种表象 一种表象 07/08年对比，市场价格平开平走，销售面积颓势显著 07年西青区市场全年成交面积102.2万平米，共成交商品房9544套，成交均价5962元/平米 08年1—10月西青区市场成交量呈现出持续震荡下滑趋势。成交量50.14万平米，共成交商品房5018套，成交均价7411元/平米 成交面积下滑近50％，市场未现上扬动向 一种表象 伟业观点： 1、08年起，整体市场进入下行区间，并持续看淡，开发商应以稳健开发为首要 2、淡市下，环城四区抗跌性较低，项目抗跌指数的打造及核心价值体系的构建和传递成为制胜主要因素 3、西青区市场快速缩减，没有出现上扬动力表现，市场后期发力基础明显不足 一种表象关键词：抗跌保量 保证走量，适度利润，以现金流来强化项目抗风险能力，等待市场信心 一种表象 二类需求 三向来源 四类导向 五项驱动 市场 竞争 客户 营销 目标支持 二类需求 市场主力需求转为理性，地域性显著，刚性需求成为市场主导 西青区2008年商品房成交客户来源主要以地缘性客户及周遍区域客户为主，从客户置业目的上来看，将购买产品作为第一居所的客户占到整体销售市场87%，其中符合刚性需求的婚房及养老产品与改善居住型产品依旧占据销售主导地位 西青区2008年1—10月共成交商品房5000余套，总成交面积50万平米，成交面积平均面积低于100平米，市场需求正在“瘦身”，因此可以看出，目前西青房地产市场呈现出刚性需求与改善居住产品占主导，低货值“瘦身”产品销售旺盛的局面 数据来源：房地产指数研究院 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看